TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/00999 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BND

Minute : 25/00607

Monsieur [C] [R]

Représentant : M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0840

C/

Madame [Z] [H]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [R]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-006378 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 février 2018, M. [C] [R] a donné à bail à Mme [Z] [H] un logement situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement n°5331 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 700,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120,00 €.

Par jugement contradictoire rendu le 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande d’expulsion formée par M. [C] [R] à l’encontre de Mme [Z] [H] mais l’a condamnée à payer une somme de 2 537,17 euros au titre des loyers et charges impayés, au 19 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, M. [C] [R] a fait signifier à Mme [Z] [H], par exploit de commissaire de justice du 21 janvier 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 930,75 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, M. [C] [R] a fait assigner Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 16 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

M. [C] [R], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [Z] [H] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion corps et biens de Mme [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée ;

condamner Mme [Z] [H] à payer :

la somme provisionnelle de 9 501,03 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 19 février 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [Z] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [Z] [H], comparante, assistée, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenue au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1355 du code civil, ensemble l’article 480 du code de procédure civile, rappellent que les demandes d’ores et déjà accueillies par un titre exécutoire ne peuvent être à nouveau formulées en justice.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 19 février 2018 que Mme [Z] [H] doit payer un loyer d’un montant de 700,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 958,36 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [H] restait devoir la somme de 9 501,03 € euros à la date du 11 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Toutefois, le bailleur dispose d’ores et déjà d’un titre pour la période antérieure au terme d’octobre 2024, de sorte qu’il convient de déduire la somme figurant au décompte à cette date, soit celle de 4 074,33 euros. Par ailleurs, des frais de rappel ont été imposés pour un montant total de 245 euros. Aussi, la dette doit être ramenée à la somme de 5 181,70 €, arrêtée au 11 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 5 181,70 €, arrêtée au 11 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 790,75 euros à compter du 21 janvier 2025, sur la somme de 823,06 euros à compter du 31 mars 2025 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 19 février 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 janvier 2025 pour la somme en principal de 1 930,75 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme [Z] [H] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des éléments fournis par Mme [Z] [H] que celle-ci justifie de démarches pour obtenir un relogement dans le parc social, alors qu’elle est mère célibataire de deux enfants à charge, scolarisés dans la commune de Bobigny.

Toutefois, celle-ci s’est abstenue de tout versement complémentaire au profit du loyer, en plus des sommes versées chaque fois par la CAF, ce depuis le mois de juillet 2024, alors que son compte est débiteur depuis le mois d’octobre 2022, soit 3 ans au jour de l’ordonnance.

En conséquence, il convient de rejeter la demande formée par Mme [Z] [H].

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [Z] [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 mars 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 19 février 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, terme d’octobre, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 22 mars 2025, 00 heure, au 30 septembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 janvier 2025 et de l’assignation en date du 31 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2018 entre M. [C] [R] et Mme [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement n°5331 situé à la même adresse sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à verser à M. [C] [R] la somme provisionnelle de 5 181,70 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 790,75 euros à compter du 21 janvier 2025, sur la somme de 823,06 euros à compter du 31 mars 2025 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance ;

DEBOUTE Mme [Z] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [Z] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à payer à M. [C] [R] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à payer à M. [C] [R] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION