TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Janet,

M^e Boucheron,

M^e Madi,

M^e Regnault,

M^e Porcher,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 23/10746

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MN2

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juillet 2023

FAIT DROIT

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [L], née le 7 juin 1973 à [Localité 10], de nationalité française,

demeurant [Adresse 4],

représentée par Maître Marie Janet de la SCP SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0249

DÉFENDERESSES

La société [Adresse 8], société civile immobilière de construction vente immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BASTIA sous le numéro 830 800 439,

ayant son siège social situé au [Adresse 5],

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Anne Boucheron, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0462

et par Maître Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

La société P & F MANAGEMENT, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 510 187 248,

ayant son siège social situé au [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [P] [W], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Guillaume Regnault de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0133

Jugement du 27 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/10746 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MN2

La société ETIC 1 (ETOILE IMMOBILIER), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BASTIA 498 897 214,

ayant son siège social situé au [Adresse 5],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sarah Madi de la SELEURL SARAH MADI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C909,

et par Maître Pierre-Louis Maurel, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

La société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 504 489 238,

ayant son siège social situé au [Adresse 2],

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin Porcher de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Thierry Castagnet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

_________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [L] a acquis auprès de la SCI [Adresse 8], en état futur d’achèvement, le 6 mai 2021, un appartement T2 (n° K 13) sis à Calvi et un parking, pour un montant global de 294.200 euros TTC.

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Madame [L] a eu comme interlocuteur sur cette opération d’acquisition, la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, laquelle avait reçu mandat de la société P&F MANAGEMENT, elle-même mandatée par la société ETIC1 laquelle était titulaire du mandat principal de commercialisation consenti par le promoteur, la SCI [Adresse 8].

Pour des raisons personnelles, Madame [L] a décidé de revendre son appartement avant sa livraison, celle-ci prévue initialement pour décembre 2022 ayant finalement eu lieu en décembre 2023.

Au mois de décembre 2022, Madame [L] a donné un mandat de vente à l’agence ETIC 1 (ETOILE EMMOBILIER), au prix de 316.635 euros, dont 13.635 euros de commission d’agence.

L’agent immobilier rencontrant des difficultés pour trouver un acquéreur compte tenu de l’état d’avancement de la construction, a indiqué à Madame [L] qu’il convenait au préalable de s’assurer que le bien avait ou non une vue. Il lui a conseillé de baisser le prix de vente à 285.000 euros nets vendeur.

Le 12 mai 2023, l’agent immobilier lui a confirmé que son appartement ne disposait ni d’une vue sur mer, ni d’une une vue sur la citadelle.

Elle a finalement vendu son appartement le 18 octobre 2024 au prix de 250.000 euros.

Estimant avoir été trompée lors de l’acquisition du bien dont elle soutient qu’il lui a été présenté comme devant avoir une vue mer, par acte du 27 juillet 2023, Madame [G] [L] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCICV [Adresse 8], la SAS ETIC 1 (ETOILE IMMOBILIER), la SARL P&F MANAGEMENT, et la SARL AFFINITY INVESTMENTS SOLUTIONS, afin d’obtenir leur condamnation in solidum à réparer son préjudice.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, Madame [G] [L] demande au tribunal de :

— Déclarer la société [Adresse 8] responsable contractuellement des dommages subis par elle ;

— Déclarer les sociétés ETIC 1 (ÉTOILE IMMOBILIER), P&F MANAGEMENT et AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, en leur qualité de mandataires intermédiaires de la société [Adresse 8], responsables à titre délictuel des dommages subis par elle ;

— Condamner in solidum les sociétés [Adresse 8], ETIC 1 (ÉTOILE IMMOBILIER), P&F MANAGEMENT et AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS à lui payer la somme de 72.080 euros au titre de son préjudice ;

— Les condamner également in solidum à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

— Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] expose pour l’essentiel les moyens suivants :

Elle fonde ses demandes sur les articles 1104 et 1112-1 du code civil, qui, d’une part, pose l’obligation de bonne foi dans la négociation la formation et l’exécution des contrats et, d’autre part, oblige la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre à l’en informer.

Elle se prévaut également de l’obligation d’information précontractuelle posée par le code de la consommation.

Au cas d’espèce, elle reproche aux défenderesses de lui avoir vendu un appartement au prix le plus élevé dans la fourchette des T2 ce qui l’a entretenue dans l’idée que l’appartement disposerait d’une vue sur mer.

Sur ce point, elle fait valoir qu’elle a reçu diverses informations l’assurant de ce point important et elle fait observer que la publicité diffusée se faisait l’écho “d’une vue mer imprenable sur la baie de [Localité 6]…” et “d’une vue citadelle exceptionnelle”.

Elle se prévaut également des e-mails échangés préalablement à la signature du contrat de réservation desquels il résulte que son appartement K 13 était pourvu d’une vue mer et elle insiste sur le fait que cette illusion a été entretenue par la photographie illustrant le contrat de réservation.

Par conséquent, selon elle, ce contrat entre dans le champ des dispositions et obligations propres au droit de la consommation et, de ce fait, tombe sous le coup de l’obligation précontractuelle d’information due au consommateur sur les caractéristiques essentielles du bien vendu.

Elle estime que la SCICV [Adresse 8] et les différents professionnels par l’intermédiaire desquels le contrat de réservation a été conclu ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle.

Elle insiste sur le fait qu’elle n’avait pas les compétences pour interpréter les plans de masse auxquels se réfère le promoteur et qui, selon lui, permettait de constater la situation réelle de l’appartement vendu compte tenu de l’altimétrie.

Il s’ensuit, selon elle, qu’en application de l’article 1112 -1 du code civil, la société venderesse avait l’obligation de l’informer et d’attirer son attention sur la réalité de la situation, puisqu’en l’espèce, il ne fait aucun doute que la vue sur mer était un argument déterminant de la vente.

Elle fait par ailleurs valoir que le consommateur victime de pratiques commerciales trompeuses peut se fonder sur l’article 1240 du code civil pour obtenir réparation de son préjudice.

Elle ajoute que la faute qui réside dans une pratique commerciale trompeuse et la violation des articles L.111-1 et L.121 -1 à L.121-3 du code de la consommation entraînent, contrairement à la responsabilité contractuelle du promoteur, une responsabilité délictuelle.

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Elle rappelle qu’aux termes de la jurisprudence, le professionnel supporte une présomption irréfragable de connaissance de l’information dès lors que celle-ci relève de sa spécialité.

Au cas d’espèce, elle invite le tribunal à constater que la photographie illustrant le contrat de réservation été particulièrement trompeuse, que contrairement à ce que soutient le promoteur, il ne s’agit pas d’une photographie “générique permettant de présenter l’appartement de manière générale” et que ce dernier n’a même pas pris la précaution de préciser par une quelconque mention qu’il s’agissait d’une “photographie non contractuelle” comme cela se pratique habituellement par tout professionnel soucieux de ne pas induire en erreur l’acquéreur potentiel.

Elle soutient que la présence d’une photographie présentant une vue mer dans son propre contrat de réservation était pour elle déterminante de son consentement et qu’il est évident qu’elle aurait contracté à des conditions substantiellement différentes en matière de prix, voire pas du tout, si elle avait reçu cette information essentielle.

Au reproche qui lui est formulé par le promoteur sur l’absence de réserve à la réception, Madame [L] réplique, d’une part, que la présente procédure était déjà engagée et, d’autre part, que l’absence de vue n’avait pas à être mentionnée en réserve lors de la prise de possession tant il est évident que celle-ci ne pouvait être corrigée dans le cadre de la levée des réserves.

Elle en déduit que le promoteur est responsable du préjudice qu’elle subit, quand bien même il ne serait pas directement son interlocuteur dans l’achat de son bien, dans la mesure où il est à l’origine de la situation équivoque entourant cette vente, notamment au sujet du contrat de réservation.

S’agissant des agents immobiliers, elle explique que le promoteur du DOMAINE DI A MUVRELLA avait donné un mandat exclusif à une agence immobilière, la société ETIC 1 (ETOILE IMMOBILIER), pour commercialiser son programme immobilier et que cette agence immobilière a donné un sous-mandat à une autre agence, P&F MANAGEMENT, en charge de faire signer le contrat de réservation de l’achat de Madame [L] avec le promoteur, ayant elle-même donné un sous-sous-mandat à un troisième intervenant, intermédiaire de Madame [L], la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS dont Monsieur [E] était le dirigeant.

Ainsi, il résulte de cette chaîne de mandats de vente que tous ces professionnels de l’immobilier ont contribué à l’acquisition de Madame [L] et qu’ils ont commis des fautes qui ont concouru à la réalisation du préjudice.

Pour ce qui concerne le préjudice, Madame [L] explique qu’elle a payé son appartement au prix le plus élevé pour un T2 soit 294.200 euros.

Au vu des grilles tarifaires, elle estime que le prix moyen du mètre carré des 13 appartements sans vue (en excluant les appartements K 11 à 14) et de 4.938,17 euros/ m² de sorte que sur cette base la valeur de l’appartement K [Cadastre 1] d’une superficie de 44,98 m² s’établit à 222.118,88 euros.

Elle considère donc que son préjudice s’établit à 294 200 – 222 120 = 72.080 euros

Elle précise qu’alors qu’elle pensait pouvoir revendre son appartement avant la livraison cette opération n’a pu être réalisée et ce par la faute du promoteur qui a exercé un chantage sur elle.

Elle explique en effet qu’aux termes du contrat de VEFA une revente avant la livraison nécessitait l’accord du promoteur, et que par ailleurs la signature d’un tel acte supposait que le promoteur renonce à toute action tenant à la nullité de la vente initiale.

Elle expose qu’en l’espèce, les candidats à l’acquisition de son appartement ont renoncé à leur projet considérant qu’ils ne pouvaient pas courir le risque d’acquérir un bien dont le promoteur se réservait la possibilité de demander la nullité à l’acquisition initiale.

Le bien a finalement été vendu le 18 octobre 2024 à d’autres acquéreurs au prix de 250 000 euros nets vendeur.

Elle soutient donc que si le bien lui avait été à son vrai prix de 222.120 euros elle aurait fait une plus-value de 27 880 euros dont elle a été privée et qui doit s’ajouter à la perte subie de 44.200 euros de sorte que son préjudice s’établit bien à 72.080 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, la SCICV [Adresse 8] demande au tribunal de :

— Juger qu’elle n’a commis aucune faute permettant d’engager sa responsabilité civile; – Juger que Madame [G] [L] n’a subi aucun préjudice qui devrait donner lieu

à indemnisation ;

En conséquence,

— Débouter Madame [G] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il devait être considéré que Madame [G] [L] a subi un préjudice donnant lieu à une indemnisation,

— Juger que le préjudice allégué devra être ramené à de bien plus justes proportions ;

— Rejeter la demande de la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS tendant à la condamner in solidum avec les sociétés, ETIC 1 et P&F MANAGEMENT à la relever et la garantir intégralement toute condamnation qui pourrait être mis à sa charge;

— Condamner la société AFFINITY MANAGEMENT à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— Rejeter la demande de la société P&F MANAGEMENT tendant à la condamner à la relever et la garantir intégralement toute condamnation qui pourrait être mis à sa charge ;

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à lui régler la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [G] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’appui, la SCICV [Adresse 8], fait essentiellement valoir les moyens suivants :

A titre liminaire, elle insiste sur le fait qu’avant la vente, les échanges de Madame [L] se sont faits exclusivement avec Monsieur [R] [E], gérant de la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS.

C’est donc ce dernier qui, dans des échanges de courriels des 28 octobre et 3 novembre 2020, a présenté l’appartement K 14 qu’envisageait d’acquérir Madame [L] comme “offrant une magnifique vue sur la mer et sur la citadelle sur la gauche”.

Elle fait donc observer qu’en ce qui la concerne, elle n’a jamais transmis de telles informations.

En outre, elle se réfère à la grille de prix annexé au mandat de vente numéro 1257 qu’elle a conféré à la société ETIC1 de laquelle il résulte de façon explicite l’appartement K13 acquis par Madame [G] [L] ne disposerait pas de la vue mer.

Elle considère en outre que le plan de masse remis à Madame [L] permettait de constater, d’une part, que la résidence comportait plusieurs bâtiments, lesquels étaient nécessairement de nature à créer un obstacle pour la vue selon les bâtiments, et que, d’autre part, le bâtiment K n’était pas en première ligne.

Ainsi il était parfaitement possible de constater que l’altimétrie du premier étage du bâtiment K était de 55,30 m NGF, soit près de 2 m plus bas que la toiture du bâtiment G qui se trouvait devant.

Elle soutient également que par la grille de prix annexé au mandat qui lui a été confié, la société ETIC 1 était parfaitement informée de ce que tous les appartements du bâtiment K n’avaient pas de vue.

A cet égard, elle conteste les mentions manuscrites portées sur les documents produits par la société ETIC 1 en soutenant ne pas être l’auteur de ces mentions manuscrites, ces documents ne comportant aucune signature.

En conséquence, elle estime que dès lors qu’il n’est pas établi qu’elle ait fourni une fausse information ni qu’elle ait manqué à son devoir de conseil, sa responsabilité ne peut pas être recherchée sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses.

Elle insiste sur le fait qu’elle n’avait aucune obligation d’information directe vis-à-vis de Madame [G] [L] puisqu’elle avait délégué à d’autres intervenants la mission de procéder à la commercialisation. C’est donc à ces derniers qu’il appartenait de fournir tous les éléments d’information nécessaires.

S’agissant du prix, elle objecte qu’aucun des appartements de type deux situés au premier étage n’était proposé, comme le soutient Madame [L] au prix, de 233.200 euros, ce prix correspondant aux appartements du rez-de-chaussée. Elle soutient donc qu’il est inexact d’affirmer qu’il y ait eu un lien quelconque entre le prix de l’appartement et la promesse d’une vue sur mer.

Pour ce qui concerne le reproche concernant la photo utilisée dans le contrat de réservation, elle réplique que cette image est simplement la perspective utilisée sur l’ensemble des panneaux de commercialisation, sur les publicités papiers et les médias, ainsi que sur la plaquette de la résidence et que Madame [L] pouvait parfaitement constater que la terrasse de son appartement n’a absolument pas la forme de celle visible sur la photographie puisqu’elle a pu prendre connaissance du plan côté de l’appartement annexé au contrat de réservation.

Par ailleurs, elle se prévaut de ce que selon la jurisprudence, seule la notice descriptive annexée à l’acte de vente à valeur contractuelle.

Elle se défend d’avoir participé aux agissements dolosifs dénoncés par Madame [L].

En ce qui concerne le préjudice, elle estime, qu’en toute hypothèse, Madame [L] n’a pas subi de préjudice et ne démontre pas un lien de causalité avec les faits qu’elle dénonce.

Elle rappelle comme déjà indiqué ci-dessus qu’aucun des appartements de premier étage n’était commercialisé au prix de 233.200 euros, de sorte que l’appartement acquis par Madame [L] a été vendu à son juste prix.

Elle expose par ailleurs que s’agissant d’un programme neuf, en aucun cas elle ne pouvait espérer faire une plus-value au moment de la revente de l’appartement.

Elle conteste formellement avoir fait obstacle à la vente envisagée aux acquéreurs présentés avant la livraison de l’appartement.

Elle soutient que Madame [L] voit dans la présente procédure une opportunité de s’enrichir d’une part en revendant l’appartement au prix d’achat avec une légère plus-value et d’autre part en réclamant la différence du prix d’achat et le prix estimé par elle de l’appartement.

Or, elle rappelle que le principe indemnitaire posé par la jurisprudence consiste à replacer la victime de la situation qui aurait été la sienne si la faute alléguée n’avait pas été commise et que ce principe a pour but d’éviter un enrichissement sans cause de la victime.

La SCICV [Adresse 8] s’oppose à la demande de garantie de la SARL AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, alors que c’est elle qui a utilisé à l’égard de Madame [L] des arguments de vente mensongers et qui a déformé la réalité dans le but de vendre l’appartement.

Elle fait valoir que la faute est d’autant plus évidente que par son mandat la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS s’engageait à “ne faire aucune fausse déclaration ou ambiguë, à ne pas déformer la vérité, à ne mettre aucun fait matériel important dans la présentation des programmes qu’il propose.”

La demande de garantie de la SARL P&F MANAGEMENT ne lui apparaît pas davantage fondée puisque l’action de Madame [L] est fondée sur des pratiques commerciales trompeuses et un prétendu manquement à l’obligation d’information précontractuelle alors qu’elle n’a jamais été en contact direct avec la demanderesse ni même avec les mandataires de son mandataire et qu’elle n’a donc jamais indiqué à quiconque que le bien disposerait une vue mer de sorte qu’aucune information inexacte ne peut lui être reprochée.

Dès lors que seule la société P&F MANAGEMENT était en contact direct avec la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, aucun reproche ne peut être formulé à son encontre.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la SAS ETIC1, demande au tribunal de :

— Débouter Madame [L] de sa demande infondée et injustifiée à son endroit ;

— Condamner Madame [G] [L] à lui payer la somme de 3.000 euros, à titre d’indemnité, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner en outre aux entiers dépens.

A l’appui, elle expose pour l’essentiel les moyens suivants :

Elle rappelle que l’opération comporte plusieurs bâtiments, ainsi qu’il résulte du plan de masse remis à Madame [L], et que cette dernière a acquis un appartement au premier étage du bâtiment K dont elle ne pouvait pas ignorer qu’il ne se trouvait pas en première ligne.

Elle explique qu’elle n’a jamais été en contact avec Madame [L], ni pour la commercialisation, ni pour la signature du contrat de réservation, ni pour la signature de l’acte en VEFA et qu’elle n’a pas davantage été informée des dires de la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, lesquels ne pouvant engager qu’elle.

Elle soutient ne jamais avoir pris l’engagement concernant la vue mer, étant observé que l’acte de réservation et l’acte de vente sont muets sur ce point.

Pour preuve de sa bonne foi, elle explique qu’il lui a été remis par le gérant de la société [Adresse 8] un document dénommé “plan de précommercialisation 31.07.2019.”, duquel il résulte que le bâtiment K a l’étage avec vue mer et le rez-de-chaussée sans vue mer, de sorte que si ce document était erroné, c’est en toute bonne foi qu’elle a renouvelé cette erreur.

Par ailleurs, elle conclut, comme la SCICV [Adresse 8], à l’absence de préjudice.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la société P&F MANAGEMENT demande au tribunal de :

— Débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre;

A titre subsidiaire,

— Condamner la société [Adresse 8] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— Condamner la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Jugement du 27 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/10746 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MN2

— Condamner Madame [L] ou toute autre partie succombante, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [L] ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Guillaume Regnault, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ecarter toute exécution provisoire.

La société P&F MANAGEMENT expose pour l’essentiel les moyens suivants :

A titre liminaire la société P&F MANAGEMENT rappelle que :

— le contrat de réservation a été signé avec la société [Adresse 8] ;

— ledit contrat ne stipule pas de vue sur mer ;

— la [Adresse 11] a confié à la société ETIC1 la commercialisation des lots du programme ;

— toutes les ventes ont été réalisées en s’appuyant sur les éléments donnés par le promoteur et le commercialisateur exclusif ;

— elle a simplement organisé la signature électronique du contrat de réservation.

Elle soutient qu’elle ne peut pas être tenue pour responsable des éléments d’informations qui ont été donnés à Madame [L] par Monsieur [E] de la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS, et que c’est uniquement ce dernier qui a présenté l’appartement comme offrant “une magnifique vue sur la mer et sur la citadelle sur la gauche.”

Elle se défend d’avoir, d’une façon quelconque, confirmer une telle information auprès de l’acquéreure.

Il s’en évince selon elle qu’aucune faute ne peut lui être reprochée sur le terrain délictuel.

Comme les autres parties, la société P&F MANAGEMENT soutient que Madame [L] qui a revendu son bien, n’a subi aucun préjudice.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SARL AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS demande au tribunal de :

— Débouter toute demande dirigée contre elle ;

A titre subsidiaire,

— Ramener le préjudice allégué à de bien plus justes proportions ;

A titre subsidiaire également,

— Condamner in solidum les sociétés [Adresse 8], ETIC 1 et P&F MANAGEMENT à la relever et la garantir intégralement de toute condamnation ;

En tout état de cause,

— Ecarter l’exécution provisoire sur les demandes de Mme [L] ;

Jugement du 27 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/10746 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MN2

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à lui régler une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Les moyens développés par la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS peuvent être résumés comme suit :

En premier lieu, elle rappelle que l’immeuble a été vendu sur plan de sorte que, pas plus que Madame [L], elle n’a eu la possibilité de visiter l’immeuble avant la réservation et qu’elle a été mandatée par la société P&F management, elle-même mandatée par la société ETIC1.

Elle fait état de ce que les documents et informations transmis à Madame [L] provenaient de la société P&F MANAGEMENT, de la société ETIC 1 ou du promoteur.

Elle expose que c’est la société ETIC1 qui lui a donné l’information selon laquelle tous les appartements du premier étage de l’immeuble K avaient vue sur mer et que ce sont les informations qui lui ont été transmises qui ont été répercutées à Madame [L].

Elle dénie toute force probante à la grille tarifaire produite par le promoteur et qui contenait des codes couleur permettant de savoir quels étaient les appartements qui disposaient d’une vue sur mer en soutenant que cette grille n’est pas rentrée dans son champ contractuel.

Il affirme donc que c’est de façon totalement erronée que la société ETIC1 soutient n’avoir jamais pris l’engagement en ce qui concerne la vue sur mer. Elle fait observer que si la société ETIC 1 a finalement admis dans ses conclusions numéro 2 lui avoir transmis cette information, elle se retranche derrière une erreur contenue dans les informations transmises par le promoteur.

Il s’en déduit, selon elle, que Madame [L] ne démontre aucune faute directement commise par elle de sorte que sa demande devra être rejetée.

Comme les autres défendeurs, la société ETIC 1 conteste que Madame [L] ait subi le moindre préjudice indemnisable.

S’agissant de la demande en garantie, la société ETIC 1 explique que :

— en retenant le postulat de Mme [L] que l’appartement aurait du être vendu à 233.200 euros, le promoteur n’aurait pas dû encaisser la somme de 294.200 euros ;

— ce prix a conduit à un enrichissement injuste du promoteur ;

— en conséquence, la société [Adresse 8] devrait être la seule partie tenue d’indemniser Mme [L], et à défaut, elle devrait a minima être condamnée à la relever et la garantir intégralement de toute condamnation mise à sa charge ;

Elle rappelle enfin que les informations erronées lui ont été transmises par ETC1 et répercutées par P&F MANAGEMENT.

Par ailleurs, elle conclut à l’incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire en exposant “qu’une hypothétique condamnation in solidum entre plusieurs défenderesses impliquerait nécessairement des difficultés en cas d’infirmation (en particulier eu égard au fait que la SCCV a été créée spécifiquement pour la réalisation de l’immeuble, de sorte qu’elle n’a pas vocation à maintenir son existence durant de nombreuses années).”

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025 et les plaidoiries ont été fixées au 8 décembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1112 -1 du même code :

“[Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son contractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Par ailleurs, l’article L.111-1 du code de la consommation dispose :

“Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;

3° En l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte ;

5° S’il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l’existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Les dispositions du présent article s’appliquent également aux contrats portant sur la fourniture d’eau, de gaz ou d’électricité, lorsqu’ils ne sont pas conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée, ainsi que de chauffage urbain et de contenu numérique non fourni sur un support matériel. Ces contrats font également référence à la nécessité d’une consommation sobre et respectueuse de la préservation de l’environnement.”

Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 8] et de la société AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS

En sa qualité de promoteur la SCI DI A MUVRELLA peut voir sa responsabilité recherchée pour les fautes commises par le sous-mandataire qui assure la commercialisation de ses produits et qui doit donc être considéré comme son préposé occasionnel.

Par ailleurs, sur les conditions de commercialisation, il convient de relever que ni le contrat de réservation ni le contrat de vente ne donne une quelconque information sur la vue dont bénéficiait l’appartement mais que toutefois, il ressort des éléments publicitaires publiés sur le site www.investir-immobilier-corse que le [Adresse 8] [Localité 6] est présenté de la façon suivante :

“Le domaine di A Muvrella est un véritable havre de paix à [Localité 6] avec 74 appartements (T2 et T3) proposant une vue mer imprenable sur la baie de [Localité 6] et la citadelle. Une piscine miroir sera à disposition des résidents ainsi que tous les services de conciergerie.”

De même, la publicité parue sur le site www.selogerneuf.com présente le domaine de la façon suivante :

“Appartements de standing : du T2 au T3 résidence secondaire – habitation principale – investissement locatif. Le domaine di A Muvrella offre une vue panoramique imprenable sur la baie de [Localité 6] et les montagnes”

Il est donc indéniable que le promoteur a fait de l’emplacement du domaine et plus particulièrement de la vue sur mer son argument de vente essentiel.

Il doit également être observé, comme le fait Madame [L], qu’il résulte de la grille tarifaire fournie par le promoteur que l’appartement K 13 objet du litige, à 294.200 euros, est le plus cher de tous les T2 de 44,98 m² du programme. Cet appartement est au même prix que les appartements I13 et M11 tous deux situés au premier étage, de la même superficie, et qui eux disposent d’une vue mer.

L’appartement de Madame [L] lui a été vendu plus cher que tous les autres T2 situés au 1er étage offrant une vue mer, à l’exception d’un seul, le N 12, vendu à 411.000 euros mais ce qui s’explique par une superficie de 71 m² (vendu moins cher au m² 5.788,73 euros contre 6.540,68 euros pour Madame [L]).

Jugement du 27 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/10746 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MN2

Dès que le promoteur ne prouve pas avoir remis à Madame [L], avant la signature du contrat, une grille tarifaire avec un code couleur lui permettant de constater l’absence de vue mer de son appartement, il ne peut, ayant centré toute sa communication commerciale sur ce point, y compris concernant la photographie utilisée sur les contrats de réservation, tenter de se dédouaner par le seul renvoi à la lecture du plan de masse joint au contrat de vente, dont le copies produites sont quasiment illisibles (même la version agrandie) et ne permettent absolument pas à un néophyte de réaliser que l’altimétrie de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement K 13 ne peut pas permettre de voir la mer.

Outre le prix, la croyance de Madame [L] qu’elle achetait un appartement avec vue sur mer a été confortée par le mail de Monsieur [R] [E] qui, le 3 novembre 2020, a écrit :

[…]

“De nombreux appartements bénéficieront d’une vue exceptionnelle sur la mer et sur la citadelle”

[…]

“Je vous ai joint le plan de l’appartement K 13, situé en premier et dernier étage du bâtiment K offrant une magnifique vue sur la mer et sur la citadelle sur la gauche.”

Enfin, la photographie, qui figure sur le contrat de réservation est celle d’une terrasse avec une vue parfaitement dégagée sur la mer et, là aussi, le promoteur et son préposé occasionnel qu’est le sous-mandataire qui s’est chargé de la commercialisation auprès de Madame [L], ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en soutenant qu’au vu du plan de son appartement, Madame [L] aurait forcément dû se rendre compte que la terrasse sur la photographie n’était pas celle de l’appartement qu’elle achetait, étant observé que le promoteur, qui soutient qu’il s’agit d’une photographie générale accompagnant toutes les publicités, n’a pas pris la précaution élémentaire de mettre en garde l’acheteur sur le caractère non contractuel de cette photographie.

La communication trompeuse du promoteur et la faute commise par la société AFFINITY INVESTEMENT SOLUTIONS ont donc toutes deux contribué au préjudice subi par Madame [L].

Elles seront donc condamnées in solidum à le réparer.

Sur la responsabilité de la société EPIC 1 et la société P&F MANAGEMENT

La chaîne des contrats de mandat ne rend pas nécessairement le mandataire originel et le premier sous-mandataire responsable du préjudice de Madame [L] et il lui appartient de prouver leur faute.

Or, le 27 juillet 2020, Monsieur [V] [C] de la société EPIC1(ETOILE IMMOBILIER) a écrit à Monsieur [P] [W] de la société P&F MANAGEMENT ;

“ Tous les appartements K au premier étage ont la vu mer, on travaille sur la nouvelle grille que tu auras demain matin”.

Ce faisant, la société EPIC 1 a de toute évidence participé à la propagation d’une information inexacte dont l’importance a été rappelée supra et la grille tarifaire envoyée le 15 septembre 2020 ne donne aucune information sur les appartements bénéficiant ou pas de la vue mer.

Ce courrier est produit par la société AFFINITY INVESTMENTS SOLUTIONS de sorte qu’il n’a pu lui être transmis que par la société P&F MANAGEMENT son mandant.

Autrement dit, toutes les parties ont participé à la propagation d’un élément d’information trompeur et déterminant dans le consentement de l’acheteur, et ce, sans aucune vérification alors qu’ils sont tous professionnels de l’immobilier et qu’ils n’hésitent pas à reprocher à Madame [L], non professionnelle, de n’avoir pas elle-même constaté à la lecture du plan de masse que l’altimétrie du bâtiment K ne pouvait pas permettre d’avoir la vue mer promise.

Les professionnels ne peuvent pas reprocher au néophyte de n’avoir pas opéré les vérifications qu’ils n’ont pas jugé utile de faire eux-mêmes.

Il s’ensuit que les défenderesses seront condamnées in solidum à réparer le préjudice de Madame [L].

Sur le préjudice

Il est acquis que Madame [L] a acheté l’appartement en mai 2021 au prix de 294.200 euros et qu’elle l’a remis en vente avant l’achèvement des travaux fin décembre 2022, pour le vendre finalement le 18 octobre 2024 au prix de 250.000 euros.

Madame [L] ayant décidé de revendre le bien avant même l’achèvement des travaux, l’espoir d’une plus-value était parfaitement illusoire.

En vertu du principe de l’indemnisation de l’intégralité du préjudice, Madame [L] doit être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si elle n’avait pas acquis ce bien immobilier de sorte qu’elle n’aurait pas subi une perte entre l’achat et la revente de 44.200 euros.

Les sociétés défenderesses seront donc condamnées in solidum au paiement de cette somme.

Sur les rapports entre les défendeurs

Chacune des défenderesses ayant concouru au dommage par sa faute personnelle, il y a lieu de dire que chacune sera tenue pour un quart, de sorte que celle qui aurait payé au-delà de sa part pourra exercer contre les autres une action récursoire à concurrence de leur propre quote-part sans qu’il y ait lieu à plus ample garantie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les sociétés défenderesses qui succombent seront tenues in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du code civil.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Madame [G] [L] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, les sociétés défenderesses seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum, la SCI [Adresse 8], la SAS ETIC 1, la SARL P&F MANAGEMENT et la SARL AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS à payer à Madame [G] [L] la somme de 44.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que dans leurs rapports entre elle chacune des défenderesses sera tenue pour un quart et que celle qui aura payé au-delà de sa part disposera à l’égard des autres d’une action récursoire dans la limite de leur quote-part ;

REJETTE les plus amples demandes de garantie ;

CONDAMNE in solidum, la SCI [Adresse 8], la SAS ETIC 1, la SARL P&F MANAGEMENT et la SARL AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS à payer à Madame [G] [L] la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum, la SCI [Adresse 8], la SAS ETIC 1, la SARL P&F MANAGEMENT et la SARL AFFINITY INVESTMENT SOLUTIONS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 9] le 27 Janvier 2026.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet