TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [F] [G], Monsieur [Y] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06227 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7O

N° MINUTE :

9/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDEURS

Madame [E] [F] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06227 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7O

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] sont propriétaires du lot n°13 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré BF[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 30/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] ont été condamnés par jugement du tribunal de Grande Instance de Paris en date du 24 janvier 2017, confirmé en appel par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 18 novembre 2020, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 617,26 euros suivant décompte arrêté au 4 février 2016, outre 212,08 euros de frais de recouvrement et 2 000 euros de frais irrépétibles, et la somme de 12 482,19 euros au titre des charges sur la période du 17 mars 2016 au 1er mars 2020, outre 883,80 euros de frais de recouvrement et 3 000 euros de frais irrépétibles en appel.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice Foncia [Localité 1] Rive gauche, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [E] [F] [G], par acte du 31 octobre 2025 et M. [Y] [F], par acte du 3 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la solidarité :

—  5 403,45 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025,

—  1 015 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025,

—  1 200 euros de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice pour Mme [E] [F] [G] et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile pour M. [Y] [F], ces derniers n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée, sans succès, un constat de carence en date du 19 septembre 2025 établi par la conciliatrice de justice [J] [D] ayant été transmis par le demandeur.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 13, indiquant la répartition des tantièmes (30/1000èmes),

— l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date de 18 novembre 2020, confirmant le jugement de condamnation du tribunal de Grande Instance de Paris en date du 24 janvier 2017,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 à 2024,

— l’historique du compte du 1er janvier 2020 au 25 août 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5.403,45 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2020, 21 octobre 2021, 12 juillet 2022, 26 juin 2023, 17 juin 2024 et 26 juin 2025 comportant :

— l’approbation des comptes des exercices 2019 à 2024,

— le vote des budgets prévisionnels 2021 à 2026,

— le fonds travaux 2024 et 2026 ;

— le vote des travaux ou opérations suivantes : traitement de la terrasse suite aux infiltrations (assemblée générale du 8 décembre 2020, résolution 20), réfection du toit terrasse (assemblée générale du 8 décembre 2020, résolution 21), remplacement d’une colonne d’eau usée (assemblée générale du 21 octobre 2021, résolution 14), réalisation d’un projet modificatif au règlement de copropriété en vue de se conformer aux dispositions de la loi [Localité 2] (assemblée générale du 21 octobre 2021, résolution 18), réfection du hall et des étages supérieurs (assemblée générale du 12 juillet 2022, résolution 15), remplacement de la descente en fonte du plancher du 5ème étage au plafond du 7ème étage (assemblée générale du 17 juin 2024, résolution 14), sondage des plafonds des 5ème et 6ème étages (assemblée générale du 17 juin 2024, résolution 15)

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 4 862,74 euros adressée le 6 février 2025 à Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] (pli avisé et non réclamé),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n’est établie qu’à hauteur de la somme de 5 395,87 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 25 août 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

En effet, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte, mentionnant un solde débiteur de 5 403,45 euros, des intérêts de retard qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 7,58 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires sera donc fixée à la somme totale de 5.395,87 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de présentation de la mise en demeure, soit le 6 février 2025, sur la somme de 4 862,74 euros et de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires, bien que mariés, n’ont pas établi leur domicile commun dans l’immeuble objet des lots concernés, de sorte que la solidarité ne sera pas retenue.

Par conséquent, Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] seront condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la somme de 5 395,87 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 25 août 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   »b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 253,16 euros se décomposant comme suit :

—  322,16 euros pour l’envoi de 3 mises en demeure en date du 8 novembre 2021, 18 août 2022 et 6 février 2025,

—  66 euros pour l’envoi de 2 relances en date du 7 décembre 2021 et 12 septembre 2022,

—  550 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  165 euros pour le suivi du dossier transmis à l’avocat,

—  150 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Par tant, seule la somme de 217,18 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et son suivi, et l’envoi au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 217,18 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à l’envoi de la mise en demeure du 6 février 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] présentent, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux, et par ailleurs aucun paiement n’est intervenu depuis le 14 janvier 2024. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice, alors même que ce dernier justifie de démarches amiables auprès d’un conciliateur de justice avant de saisir la juridiction.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande indemnitaire sera toutefois revue à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et de l’intérêt légal précédemment accordé. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 31 octobre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Foncia [Localité 1] Rive gauche :

la somme de 5 395,87 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 25 août 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 4 862,74 euros et du 31 octobre 2025 pour le surplus,

la somme de 217,18 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 31 octobre 2025,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] la somme de 500 euros à titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du jugement,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] aux dépens,

CONDAMNE conjointement Mme [E] [F] [G] et M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic Foncia [Localité 1] Rive gauche, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.