TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédéric TROJMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre ROTCAJG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05943 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFI2

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 19 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [X], [U], demeurant, [Adresse 1] – MAROC

représentée par M^e Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1461

DÉFENDEUR

Monsieur, [Q], [Z], demeurant, [Adresse 2] -, [Localité 2], [Adresse 3] et/ou, [Adresse 4]

Société HALA, [Localité 1], demeurant, [Adresse 5] (intervenant volontaire)

tous représentés par M^e Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0767

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05943 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFI2

RAPPEL DES FAITS

Madame, [X], [U] a acquis la propriété d’un appartement situé au, [Adresse 6] qu’elle a ensuite donné en location suivant acte sous seing privé en date du 23 octobre 2019.

Le loyer mensuel initial était de 2.000 euros, outre une provision sur charges de 180 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame, [X], [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur, [Z], [Q] en sa qualité de locataire le 21 février 2025 portant sur une somme en principal de 9612 euros.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 21 février 2025.

Le 7 mars 2025, Madame, [X], [U] a fait délivrer à Monsieur, [Z], [Q] un congé pour vente à effet du 31 octobre 2025.

Estimant que le commandement était demeuré infructueux et que Monsieur, [Z], [Q] n’avait pas réagi suite à la délivrance du congé pour vente, Madame, [X], [U] a ensuite fait assigner Monsieur, [Z], [Q] le 28 mai 2025, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 22 avril 2025,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs de Monsieur, [Z], [Q],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur, [Z], [Q] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail,

— Le condamner à payer à Madame, [X], [U] :

∙ La somme de 16.821 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé en mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 9.787,27 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

∙ Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majorée des charges, qui aurait été due si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

∙ La somme de 53.352 euros à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner que le sort des meubles et objets appartenant en propre à Monsieur, [Q], [Z], garnissant les lieux loués, soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur, [Q], [Z] à payer à Madame, [X], [U] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le procès-verbal de constat du 1er avril 2025,

— Le débouter de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 2 juin 2025.

A l’audience du 7 janvier 2026, Madame, [X], [U], représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 22 avril 2025,

A titre subsidiaire,

— Valider le congé pour vente,

A titre infiniment subsidiaire,

— Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs de Monsieur, [Z], [Q],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur, [Z], [Q] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail,

— Le condamner à payer à Madame, [X], [U] :

∙ La somme de 36.045 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé en janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 9.787,27 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

∙ Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majorée des charges, qui aurait été due si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

∙ La somme de 53.352 euros à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner que le sort des meubles et objets appartenant en propre à Monsieur, [Q], [Z], garnissant les lieux loués, soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur, [Q], [Z] à payer à Madame, [X], [U] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le procès-verbal de constat du 1er avril 2025,

— Condamner la société HALA, [Localité 1] à lui verser la somme de 36.045 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de l’arriéré locatif ainsi que la somme de 53.352 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la sous-location illicite du bien,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le conseil de Madame, [X], [U] a indiqué qu’il s’opposait à l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’importance de la dette locative.

Monsieur, [Q], [Z], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Dire Monsieur, [Q], [Z] recevable et bien fondé et toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer délivré à Monsieur, [Q], [Z] le 21 février 2025,

— Déclarer irrecevable Madame, [X], [U] et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Si le Tribunal devait faire droit aux demandes de Madame, [X], [U],

— Accorder les plus larges délais à la société HALA, [Localité 1] en lui permettant de régler sa dette en 24 mensualités,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail,

En tout état de cause,

— Condamner Madame, [X], [U] à verser à Monsieur, [Q], [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame, [X], [U] aux entiers dépens.

Le conseil de Monsieur, [Z], [Q] a ajouté qu’il entendait également intervenir pour le compte de la société HALA, [Localité 1]

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 7 janvier 2026 pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Dans une note en délibéré dûment autorisée, le conseil de Madame, [X], [U] a transmis au tribunal l’original du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est contradictoire et susceptible d’appel.

Sur l’intervention volontaire de la societe HALA, [Localité 1]

Il convient de recevoir la société HALA, [Localité 1] en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur la fin de non-recevoir tiree du defaut de qualite de locataire de M., [Z], [Q]

L’article 32 du Code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 125 du même code prévoit dans son deuxième alinéa que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur, [Z], [Q] soulève l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre au motif qu’il serait dépourvu de la qualité de locataire.

Il ressort néanmoins de l’original du bail communiqué par le conseil de Madame, [U] que celui-ci mentionne dans la rubrique « nom et prénom du locataire » : Monsieur, [Z], [Q].

Ce document ne fait pas l’objet d’une demande d’inscription en faux, qu’elle soit formée à titre principale ou à titre incident.

Dès lors, la valeur probante de ce bail est suffisante pour permettre d’établir la qualité de locataire de Monsieur, [Z], [Q].

Monsieur, [Z], [Q] n’apparaît pour sa part pas fondé à se prévaloir du document intitulé « contrat de location » dont il se prévaut pour contester sa qualité de locataire, dès lors qu’il s’agit d’une copie et qu’il n’a pas transmis l’original de ce document.

Il est indifférent par ailleurs que certains des loyers aient été réglés par l’intermédiaire de la société HALA, [Localité 1]. En effet, le paiement du loyer par un tiers n’entraîne pas novation du bail par changement de locataire.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur, [Z], [Q] n’est pas fondée. Les demandes présentées à son encontre par Madame, [U] seront donc déclarées recevables.

Sur la fin de non-recevoir tiree du defaut de qualite de locataire de la societe HALA, [Localité 1]

Il a déjà été établi que seul Monsieur, [Z], [Q] était locataire de Madame, [U]. La société HALA, [Localité 1], qui n’établit pas sa qualité de locataire, est donc irrecevable en l’ensemble des demandes qu’elle présente à l’encontre de Madame, [U].

Sur la resiliation

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025, pour la somme en principal de 9.612 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois.

Monsieur, [Z], [Q] soulève la nullité dudit commandement au motif que celui-ci le vise en qualité de locataire d’une part et qu’il ne comporte pas un décompte clair des sommes dues d’autre part.

Il a toutefois déjà été établi que Monsieur, [Z], [Q] était bien le titulaire du contrat de bail.

L’examen du commandement du 21 février 2025 laisse par ailleurs apparaître que celui-ci comporte un décompte détaillé de la dette locative.

Les griefs exposés par Monsieur, [Z], [Q] n’apparaissent dès lors pas fondés et il sera débouté de sa demande d’annulation du commandement de payer du 21 février 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025.

Compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

L’expulsion de Monsieur, [Z], [Q] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes de condamnation en paiement

Monsieur, [Z], [Q] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Madame, [X], [U] sollicite la condamnation de Monsieur, [Z], [Q] à lui verser la somme de 36.045 euros au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de ses prétentions, elle produit un décompte détaillé des sommes dues précisant le montant des versements effectuées par le défendeur.

Monsieur, [Z], [Q] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements supplémentaires non pris en compte par le bailleur.

Monsieur, [Z], [Q] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 36.045 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et interets presentee a l’encontre de M., [Z]

Conformément à l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement ; ce droit s’appelle droit d’accession.

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Selon Madame, [U], les loyers perçus par Monsieur, [Z] au titre des sous-locations illicites sont des fruits civils de la propriété et appartiennent donc au propriétaire par accession. Elle en déduit que les sommes perçues par Monsieur, [Z] au titre des sous-locations illicites de l’appartement doivent lui revenir en sa qualité de propriétaire du bien.

Les pièces versées aux débats permettent d’établir que le logement a été proposé sur une plate-forme de sous-location. Toutefois, aucun élément ne permet de déterminer le nombre de nuitées effectives de sous-location. Dès lors, Madame, [U] ne démontre pas le bien-fondé de ses demandes en leur quantum. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur, [Z].

Sur la demande de dommages et interëts presentee a l’encontre de la societe HALA, [Localité 1]

Madame, [U] invoque l’article 1240 du Code civil au soutien de ses demandes de dommages et intérêts présentées contre la société HALA, [Localité 1]. Toutefois, elle n’établit ni l’existence d’un manquement de cette dernière en lien avec le préjudice, ni le quantum du préjudice dont elle se prévaut. Madame, [U] sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société HALA, [Localité 1].

Sur les autres demandes

Monsieur, [Z], [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur, [Z], [Q] à verser la somme de 700 euros à Madame, [X], [U] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

RECOIT la société HALA, [Localité 1] en son intervention volontaire à la présente instance ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur, [Z], [Q] ;

DECLARE irrecevables les demandes présentées par la société HALA, [Localité 1] ;

REJETTE la demande d’annulation du commandement de payer daté du 21 février 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 23 octobre 2019, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [Z], [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [Z], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame, [X], [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur, [Z], [Q] à verser à Madame, [X], [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur, [Z], [Q] à verser à Madame, [X], [U] la somme de 36.045 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame, [X], [U] de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur, [Z], [Q] et de la société HALA, [Localité 1] ;

CONDAMNE Monsieur, [Z], [Q] à verser à Madame, [X], [U] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur, [Z], [Q] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.

Le greffier, Le juge,