TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNMP

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDEURS : Madame [C] [V] sous curatelle renforcée représentée par Madame [Y] , demeurant [Adresse 1], Madame [G] [V], demeurant [Adresse 2] (SUISSE), Madame [L] [V], demeurant [Adresse 3], Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 4], Monsieur [Q] [V], demeurant [Adresse 5] (ETATS-UNIS), Madame [A] [V], demeurant [Adresse 6], Madame [W] [V], demeurant [Adresse 4], Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 7], Madame [U] [V], demeurant [Adresse 8], Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 4], Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 9], Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 9], Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 8], Madame [H] [R] épouse [P], demeurant [Adresse 9], Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 10], représentés par le cabinet de M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 11], vestiaire : #R0197

DÉFENDEURS : Madame [T] [B], demeurant [Adresse 12], non comparante, ni représentée, Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 12], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier,

DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 avril 2026 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNMP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 février 2021,

Madame [C] [Z] née [V], Sous Curatelle renforcée et représentée par Madame [Y], Madame [G] [V], Madame [L] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [Q] [V], Madame [A] [V],Madame [W] [V], Monsieur [S] [V], Madame [U] [V], Monsieur [J] [N], Monsieur [I] [P],

Monsieur [K] [P], Monsieur [D] [P], Madame [H] [P], Monsieur [M] [X], Ci-après dénommés " les Consorts [V] – [N] – [P] " ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [F] et Mme [T] [B] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 1] 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2025,49 euros et d’une provision pour charges de 191 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4791,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un nouveau commandement de payer la somme principale de 4871,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [F] et Mme [T] [B] le 11 juillet 2025.

Par assignations du 10 novembre 2025, les consorts [V] [N] [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [F] et Mme [T] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, augmenté de 50% à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-15129,82 euros au titre de l’arriéré locatif terme de novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 30 janvier 2026, les consorts [V] [N] [P] représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, , s’élève désormais à 20.001,06 euros, janvier 2026 inclus. Les consorts [V] [N] [P] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils sollicitent de voir débouter les défendeurs de toutes leurs demandes et demandent à voir fixer à la somme de 3000 euros la demande au titre de de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les locataires ont cessé tout règlement à compter de juillet 2025, qu’un précédent commandement de payer avait déjà été délivré en 2024. Ils indiquent que le DPE produit lors de la conclusion du bail et valable jusqu’en décembre 2024 l’était toujours lors du renouvellement du bail précisant qu’il s’agit d’un DPE “D”. S’agissant de l’établissement d’un nouveau DPE, ils exposent que les locataires ont annulé tous les rendez-vous pour y procéder. Ils rappellent enfin que l’entretien de la chaudière est à la charge des locataires et qu’ils n’ont jamais été saisis de déclarations de sinistres relatifs à des dégâts des eaux nécessitant de voir repeindre la salle de bains.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [T] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [O] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, il sollicite :

— La reconnaissance des manquements graves du bailleur,

— L’injonction de réaliser les travaux nécessaires

— la mise en conformité du logement et la réalisation des travaux nécessaires : peinture et de réparations urgentes dans la salle de bains, travaux d’isolation préconisés par le nouveau DPE.

— L’autorisation de la reprise des loyers à compter de février 2026 après mise en conformité

— la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 10 000 EUROS à titre de dommages et intérêts pour préjudices matériel, moral, familial et professionnel

— la condamnation aux dépens.

M. [O] [F] reconnaît le montant de la dette locative. Il expose avoir cessé de régler le loyer aux motifs qu’il ne lui pas été communiqué de nouveau DPE lors du renouvellement du bail, qu’il ne dispose pas de contrat d’entretien de la chaudière et qu’il n’a pas été effectué les travaux de peinture et de réparations dans la salle de bains, ni les travaux d’isolation préconisés par le nouveau DPE qu’il avait demandés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » « prendre acte » ou « reconnaître des manquements graves » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les consorts [V] [N] [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4871,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [O] [F] et Mme [T] [B] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. En application des dispositions sus visées, la demande aux fins de suspendre la clause doit en conséquence être rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [V] [N] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n’est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’ils rendent le logement inhabitable.

En l’espèce, il est constant que le logement n’a jamais souffert de dommages le rendant inhabitables. Le locataire ne peut suspendre le versement du loyer au motif que les travaux de peinture de la salle de bain qu’il sollicite n’ont pas été effectués ou qu’il ne disposerait pas du contrat d’entretien de la chaudière. M. [O] [F] reconnaît à l’audience qu’il était tenu au règlement des loyers.

Les consorts [V] [N] [P] versent aux débats un décompte démontrant que M. [O] [F] et Mme [T] [B] lui devaient la somme de 20001,06 euros, janvier 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution de l’un des deux locataires ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

M. [O] [F] et Mme [T] [B] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

M. [O] [F] et Mme [T] [B] seront en conséquence solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15129,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2435,62 euros.

La demande visant à voir majorer le montant du loyer de 50 % sera écartée comme étant manifestement excessive.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à les consorts [V] [N] [P] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande d’injonction de réaliser des travaux formée par le défendeur

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement.

S’ajoute à cette obligation de délivrance celle d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Au soutien de sa demande de travaux, M. [F] se contente de produire un simple échange de mails faisant état de sa volonté de voir repeindre le plafond de la salle de bains. Cette pièce ne peut suffire à établir la nécessité des travaux invoqués. En outre la présente décision ordonnant l’expulsion des locataires, la présente demande est devenue sans objet.

Il n’y a pas lieu non plus à autoriser la reprise des loyers après mise en conformité, ceux-ci étant dûs en application du bail sans qu’il n’y ait lieu à autorisation du juge.

5. Sur la production d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Depuis le 1er Juillet 2021, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans.

Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;

b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En l’espèce, les bailleurs ont produit lors de la conclusion du bail un DPE “D” en date du 5 mars 2018 valable à cette date jusqu’au 31 Décembre 2024.

Force est de constater que lors du renouvellement du bail le 19 février 2024, le DPE était toujours valable. Il est établi par ailleurs que le bailleur a tenté de fixer un rendez-vous pour l’établissement d’un nouveau DPE. Or il résulte des échanges de courriels produits que le locataire n’a pas permis l’accès à son logement exigeant de choisir le diagnostiqueur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments étant relevé en tout état de cause, que le dernier DPE produit est un DPE “D” et que le locataire ne justifie pas d’un préjudice quelconque résultant de l’absence d’actualisation de celui-ci, rendu impossible de son fait, il convient de le débouter de toute demande de dommages et intérêts de ce chef.

6. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [F] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice moral ou matériel. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [F] et Mme [T] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande des consorts [V] [N] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 février 2021 entre Madame [C] [Z] née [V], Sous Curatelle renforcée et représentée par Madame [Y], Madame [G] [V], Madame [L] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [Q] [V], Madame [A] [V],Madame [W] [V], Monsieur [S] [V], Madame [U] [V], Monsieur [J] [N], Monsieur [I] [P],

Monsieur [K] [P], Monsieur [D] [P], Madame [H] [P], Monsieur [M] [X] Ci-après dénommés " les Consorts [V] – [N] – [P], d’une part, et M. [O] [F] et Mme [T] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 1] 2ème étage est résilié depuis le 11 septembre 2025,

ORDONNE à M. [O] [F] et Mme [T] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 1] 2ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [O] [F] de sa demande aux fins d’injonction de travaux ;

DEBOUTE M. [O] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2435,62 euros (deux mille quatre cent trente-cinq euros et soixante-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [T] [B] à payer aux consorts [V] [N] [P] la somme de 20001,06 euros (vingt mille un euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15129,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [T] [B] à payer aux consorts [V] [N] [P] la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [T] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 juillet 2025 et celui desassignations du 10 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge