TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Isabelle CHAUVEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02854 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 janvier 2026

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P176 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro N-75056-2025-008824 du 5 juin 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02854 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2021, l’EPIC [Localité 5] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [C] et Mme [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 645,72 euros.

Un avenant a été signé le 09 novembre 2021 par lequel M. [L] [C] est devenu seul locataire des lieux à la suite du départ de Mme [S] [D].

Par la suite des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8.283,31 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [C] le 4 décembre 2024.

Par assignation du 13 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [C], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−9.941,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 juillet 2025 et un renvoi a été ordonné au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statuée. L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2025.

A cette audience, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 05 novembre 2025, s’élève désormais à 10.615,36 euros déduction faite des derniers acomptes et des frais de contentieux. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [L] [C], représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions en défense visées à l’audience sollicite qu’il plaise au tribunal de déclarer PARIS HABITAT irrecevable en l’ensemble de ses demandes, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, en raison du défaut de notification de l’assignation au préfet dans le délai légal prévu par les dispositions applicables ;

À titre subsidiaire, de dire qu’il convient de déduire de l’arriéré locatif la somme totale de 322,03 euros, ladite somme relevant des dépens de l’instance et ne pouvant être intégrée à la dette locative et, prenant acte de la décision de la Commission du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) en date du 5 août 2025, d’autoriser M. [C] à s’acquitter du solde de l’arriéré locatif par versements mensuels échelonnés sur 24 mois, en sus du paiement du loyer et des charges courants.

À titre très subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et

d’autoriser le défendeur à régler l’arriéré locatif par versements mensuels de 340 euros, sur une durée de 36 mois, outre le paiement du loyer et des charges courants.

A titre infiniment subsidiaire, d’accorder à Monsieur [C] un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux et en tout état de cause, de débouter [Localité 5] HABITAT de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires, de dire que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Au cours de l’audience, le défendeur reconnaît le montant de la dette locative sous réserve des frais de contentieux et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 340 euros, en plus du loyer courant et il précise que la Commission du Fond de Solidarité pour le logement, par décision en date du 5 août 2025 a décidé de prendre en charge la dette locative à hauteur de 10.878, 61 euros.

Il se désiste de sa demande visant à voir déclarer [Localité 5] HABITAT-OPH irrecevable en l’ensemble de ses demandes, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, en raison du défaut de notification de l’assignation au préfet dans le délai légal

D’un commun accord les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8.283,31 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, à l’accord du bailleur et vu la décision la Commission du Fond de Solidarité pour le logement qui prendra en charge la dette locative à hauteur de 10.878, 61 euros, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2025, M. [L] [C] lui devait la somme de 10.615,36 euros, soustraction faite des frais de procédure et en prenant en compte les deux virements effectués d’un montant de 671 et de 850 euros.

M. [L] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 8283,31 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1658,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’ ya pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE le désistement de M. [L] [C] de sa demande de fin de non recevoir visant à voir déclarer l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH irrecevable en ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de notification de l’assignation au préfet dans le délai légal,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 avril 2021 modifié par avenant du 9 novembre 2021 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [L] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 4 février 2025,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 10.615,36 euros (dix mille six cent quinze euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 8283,31 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1658,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [L] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 340 euros (trois cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [L] [C] sera condamné à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et celui de l’assignation du 13 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge