TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Driss EL KARKOURI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05609 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACM4

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1] ), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0558 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025025221 du 21/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05609 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACM4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 485,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2564,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [E] le 1er août 2024.

Par assignation du 28 mai 2025, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2 463,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et à défaut à minima du montant du loyer et des charges,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le dossier a été renvoyé lors de l’audience du 23 octobre 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l’audience du 12 janvier 2026, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur à titre de demande subsidiaire. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [E], assisté de son conseil, soutient qu’il existe une contestation sérieuse remettant en cause la procédure de référé à son encontre précisant que l’impayé est ponctuel, qu’il a repris le paiement des loyers courants, que la dette locative n’est pas ancienne, qu’il se trouve de bonne foi, sollicite par conséquent le rejet de l’ensemble des demandes du requérant, ajoute que son bailleur a par ailleurs failli à ses obligations et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de préjudice de jouissance.

A titre de demande subsidiaire, il sollicite que des délais de paiement lui soient accordés pour apurer l’arriéré locatif, moyennant une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Elle sollicite le cas échéant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [E] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, les décomptes versés par le bailleur tant à l’issue du commandement de payer qu’au jour de l’audience font bien apparaitre une dette locative. Il ne ressort ni des débats à l’audience ni des pièces versées au dossier que M. [Z] [E] conteste le montant de cette dette. Si celui-ci déplore la procédure de référé alors qu’il a repris le paiement de ses loyers et connait une situation financière difficile, il n’en demeure pas moins que la dette est établie.

L’appréciation du juge des référés consistant à apprécier l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, il ne pourra qu’être constaté l’existence d’une dette locative non soldée au jour de l’audience de sorte que le requérant est bien fondé en sa procédure.

La demande principale du défendeur de rejeter la demande d’expulsion au titre qu’il existe une contestation sérieuse sera donc rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2564,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, de ce qu’il justifie disposer des ressources pour y parvenir, de sa reprise du paiement du loyer courant, et de l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M. [Z] [E] lui devait la somme de 2093,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [E] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois en sus du loyer la somme de 100 euros, modalités qui seront détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 647,01 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la demande indemnitaire

En application des articles 1104 et 1231-1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Le débiteur est par ailleurs condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient par ailleurs les obligations du bailleur tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le défendeur, au soutien de sa demande indemnitaire, ne verse aucun élément permettant de justifier qu’il a effectivement signalé les désordres qu’il allègue à son bailleur, ni même au gardien de l’immeuble. Il verse pour toutes pièces 4 photographies non datées qui, à supposer qu’il s’agisse bien du logement litigieux, ne permettent pas d’établir les désordres allégués, ni même la responsabilité du bailleur.

La demande indemnitaire sollicitée par le défendeur sera ainsi rejetée, celle-ci apparaissant de pure opportunité.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de contestation sérieuse s’agissant de l’impayé de loyer,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 2022 entre [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 27 septembre 2024,

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2093,29 euros (deux mille quatre-vingt-treize euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2026,

AUTORISE M. [Z] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 septembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [E] sera condamné à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande indemnitaire de M. [Z] [E],

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024 et celui de l’assignation du 28 mai 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge