TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Cité [12]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

N° RG 25/06416 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX6R

JUGEMENT DU :

03 Novembre 2025

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 13] sis [Adresse 5] représenté par son syndic LAMY [Localité 14] REPUBLIQUE

C/

[U] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Novembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 08 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété IMMEUBLE [Adresse 13] sis [Adresse 5] représenté par son syndic LAMY [Localité 14] REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [D]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [D] est propriétaire des lots de copropriété n°209 et 210 correspondant respectivement à un appartement et une cave au sein d’un immeuble situé au [Adresse 9].

Par jugement du 21 décembre 2017, M. [U] [D] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.438,83 euros au titre des charges et frais restés impayés au 12 avril 2017.

Par jugement du 8 novembre 2021, M. [U] [D] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.089,57 euros au titre des charges et frais restés impayés au 9 avril 2021.

Se prévalant de nouvelles charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, a fait délivrer un commandement de payer au copropriétaire le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 7] Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société LAMY a fait assigner M. [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges et frais d’un montant de 5.243,32 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [U] [D] au paiement des sommes suivantes :

—  5.356,43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, actualisé au jour de l’audience, selon décompte arrêté au 2 septembre 2025, avec capitalisation des intérêts,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne que M. [D], malgré de précédentes condamnations, ne paye toujours pas ses charges de copropriété et n’a pas régularisé la situation malgré les mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer. Il considère que son comportement est répétitif et injustifié et cause un préjudice financier direct et distinct à la copropriété.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré en l’étude, M. [U] [D] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, de justification de la communication qui lui aurait été faite de l’actualisation des demandes à l’audience et, en l’absence de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience, seules les demandes telles que fixées dans l’assignation seront examinées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [U] [D] concernant les lots n°209 et 210 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 17 septembre 2020, 30 juin 2021, 9 mai 2022, 27 mars 2023 et 17 avril 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 1er juillet 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de mise en demeure » ou de « relance après mise en demeure », d’un montant de 52 euros chacun, imputés le 20 décembre 2023, 14 février 2024, 5 mars 2024, 5 août 2024, 20 septembre 2024 et 13 décembre 2024, des frais de « dernier avis avant poursuites » de 53,17 euros imputés le 8 mars 2024 puis de 53,17 euros le 20 décembre 2024, des frais de commandement de payer du 12 juillet 2024 d’un montant de 54 euros et facture d’huissier afférente d’un montant de 145,83 euros et, des factures « de suivi contentieux » d’un montant de 110 euros imputés le 31 août 2023, de 126 euros le 20 septembre 2024.

Il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure les 20 décembre 2023 et 14 février 2024, de la délivrance d’un commandement de payer le 19 juillet 2024 et d’une « ultime mise en demeure » le 5 août 2024.

Sur l’ensemble des frais facturés, il convient de conserver les frais de mises en demeure justifiés et de commandement de payer tels qu’ils ont été réglés au commissaire de justice, frais nécessaires et, pour les mises en demeure, dont le montant est conforme aux dispositions du contrat de syndic.

Les autres montants de facturation relatifs aux derniers avis avant poursuite et d’honoraires de suivi contentieux ne sont ni justifiés dans leur réalité ni dans leur nécessité. Ils seront dès lors écartés du montant de la créance. Il en sera de même de l’ « ultime mise en demeure » du 5 août 2024, acte inutile au vu de la délivrance d’un commandement de payer quelques jours plus tôt.

Le décompte arrêté au 1er juillet 2025 mentionne une somme due de 5.243,32 euros. Il convient de déduire de celle-ci 547,51 euros de frais injustifiés (52 € + 53,17 € + 54 € + 52 € + 53,17 € + 52 € + 126 € + 52 € + 53,17 €). Ainsi la créance peut être fixée à 4.695,81 euros.

En conséquence, M. [U] [D] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 7] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY la somme de 4.695,81 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [U] [D] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi, le seul fait d’avoir déjà été condamné à ce titre n’étant pas davantage suffisant à lui-seul. De plus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [D], partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [U] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 7] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 7] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 4.695,81 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 7] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [D] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,