TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/02054

N° Portalis 352J-W-B7I-C4BWX

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 février 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 09 avril 2026

DEMANDERESSES

S.A.R.L. REZONNANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.S. LM FACTORY

[Adresse 1]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Maître Philippe TOUITOU de la SELEURL LEGIPASS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1970

DEFENDERESSE

S.C.I. SIR – SOCIETE IMMOBILIERE DU REX

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 3 février 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Se prévalant d’un accord conclu entre les parties le 10 février 2022, par acte de commissaire de justice du 9 février 2024 auquel il convient de se référer, la S.A.R.L Rezonnance Developpement (ci-après la société Rezonnance Developpement) et la S.A.S. LM Factory (ci-après la société LM Factory) ont fait assigner la S.C.I. société immobilière du Rex (ci-après la société Sir) devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci, essentiellement de:

— juger que divers baux commerciaux ont été verbalement consentis par la société Sir à la société Rezonnance Developpement, à effet du 01 janvier 2022, portant sur les locaux des étages 1 et 2, 3, 4, 5, 6 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] ;

— juger que les baux antérieurement consentis à la société LM Factory sur les étages 1 et 2, 5, 6 ont été verbalement résiliés au 31 décembre 2021 ;

— enjoindre à la société Sir de procéder à la signature de tous les baux commerciaux susvisés au profit de la société Rezonnance Developpement, sous astreinte ;

— enjoindre à la société Sir de procéder à la signature d’un acte constatant la résiliation d’un commun accord au 31 décembre 2021 des baux commerciaux antérieurement consentis à la société LM Factory pour les locaux situés aux étages 1 et 2, 5 et 6 sans indemnité de part ni d’autre, sous astreinte.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024, la société Rex a fait signifier à la société LM Factory et “ en tant que de besoin afin que nul n’en ignore” à la société Rezonnance Developpement, un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction portant sur les locaux de l’étage 6, pour le 31 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions au fond notifiées par RPVA le 14mars 2025, la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory demandent au tribunal, pour l’essentiel de :

— juger qu’il existe divers baux commerciaux, consentis par la société Sir à la société Rezonnance Developpement le 10 février 2022 portant sur les locaux situés aux étages 1&2, 3, 4, 5, et 6 de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] prenant tous effet le 01 janvier 2022, et soumis aux conditions détaillées dans le dispositif de leurs écritures.

— enjoindre à la société Sir de procéder à la signature de tous les baux commerciaux susvisés, sous astreinte.

— enjoindre à la société Sir de procéder à la signature d’un acte constatant la résiliation d’un commun accord au 31 décembre 2021 des baux commerciaux qu’elle a consentis à la société LM Factory pour les locaux situés aux étages 1&2, 5 et 6 de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2], sans indemnité de part ni d’autre, sous astreinte.

— déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction que la société Sir a fait délivrer à la société LM Factory le 13 septembre 2024, pour le 31 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées le 19 septembre 2025, la société Sir demande au tribunal, en substance de :

— débouter la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory de leurs demandes,

— valider le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 13 septembre 2024 pour la date d’effet du bail, à savoir le 31 mars 2025 à la société LM Factory, et en tant que de besoin, à la société Rezonnance Developpement.

Suivant des conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, la société Sir a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir ordonner la disjonction de l’instance relative au bail du 6 ème étage et ordonner une mesure d’expertise aux fins d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation des locaux objet du bail du 6 ème étage à la suite du congé délivré pour le 31mars 2025.

L’incident a été plaidé à l’audience du 3 février 2026 lors de laquelle, développant oralement ses dernières conclusions d’incident n°2, notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, la société Sir demande au juge de la mise en état de :

— disjoindre de l’instance introduite par la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory [N°RG 24/02054] le contentieux relatif au bail portant sur les locaux du 6 ème étage objet du bail renouvelé à compter du 1 er avril 2016 et ayant fait l’objet d’un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’indemnité d’éviction en date du 13 septembre 2024 pour le 31 mars 2025.

— désigner un expert avec mission de :

* Se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

* Visiter les lieux objet du bail sous seing privé en date du 17 octobre 2006 renouvelé au 1er avril 2016 et ayant fait l’objet d’un congé article L 145-14 du code de commerce pour le 31 mars 2025, portant sur les locaux au 6 ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans la mesure où le locataire pourrait y prétendre,

— Rechercher tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L.145-28 du code de commerce et donner son avis sur le montant de cette indemnité,

— Dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris dans les 6 mois de sa désignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utiles auprès du juge du contrôle des expertises. – condamner solidairement la société LM Factory et la société Rezonnance Developpement à lui payer une indemnité de 4000 euros au titre du présent incident.

— condamner solidairement la société LM Factory et la société Rezonnance Developpement aux dépens du présent incident.

Au soutien de ses demandes, la société Sir fait valoir en substance :

— s’agissant du bail du 6 ème étage, que la société LM Factory et la société Rezonnance Developpement soutiennent, à tort, ainsi qu’il a été exposé dans ses conclusions au fond, qu’il existerait un bail commercial tacite consenti par ses soins à la société Rezonnance Developpement le 10 février 2022 en substitution du bail en cours (venant à expiration le 31 mars 2025) à effet au 1er avril 2016,

— qu’elle a toujours considéré que la société LM Factory était titulaire du bail du 6ème étage, comme en atteste le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré à cette dernière et, en tant que de besoin à la société Rezonnance Developpement, pour la date d’effet du bail, à savoir le 31 mars 2025,

— que même si la société LM Factory et la société Rezonnance Developpement, pour des raisons de pure stratégie d’opposition et de blocage ont cru devoir l’assigner par une même assignation en revendiquant des droits prétendus relatifs à des occupations ou des baux distincts, il n’en demeure pas moins que les demandes formulées portent distinctement sur chaque situation locative ; qu’il n’existe pas entre les litiges objets des demandes adverses portant sur des baux distincts, un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble,

— que ces baux ne nécessitent pas tous le même traitement procédural puisque si la question des baux des étages 1 à 5 peut d’ores et déjà faire l’objet, pour chaque situation ou contrat de bail distinct, d’un débat sur le fond au moyen d’une instance unique dans la mesure où il existe une identité de parties, il en va différemment pour le 6 ème étage pour lequel une expertise va devoir être ordonnée, aux fins que l’expert donne un avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

— que même si la validité du congé est contestée, le juge peut désigner un expert judiciaire pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

En réplique, développant oralement leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, la société LM Factory et la société Rezonnance Developpement demandent au juge de la mise en état de :

À titre principal, débouter la société Sir de sa demande d’expertise comme étant mal-fondée et subsidiairement s’il devait être fait droit à la demande d’expertise mettre à la charge de la société Sir la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— débouter la société Sir de sa demande de disjonction ;

— condamner la société Sir à verser à la société Rezonnance Developpement la somme de 6.000 euros et à la société LM Factory la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamner la société Sir aux dépens ;

— débouter la société Sir de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de leurs demandes, la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory font valoir en substance :

— que la situation du local de l’étage 6 ne saurait être traitée indépendamment de celle des autres étages, avec laquelle elle entretient un lien indissociable, caractérisant une opération d’ensemble s’inscrivant dans le cadre d’un accord global ;

— que dans le cadre de cet accord conclu le 10 février 2022, portant sur tous les étages, mis à exécution par les parties, les baux se terminant le 31 mars 2025 (6è étage), le 30 septembre 2026 (5è étage) et le 31 décembre 2029 (1 er et 2è étages) ont été verbalement résiliés d’un commun accord entre les sociétés LM Factory et Sir le 10 février 2022 à effet du 31 décembre 2021 ; qu’en lieu et place, le 10 février 2022, de nouveaux baux ont été verbalement conclus entre les sociétés Rezonnance Developpement et Sir, à effet du 1er janvier 2022, pour une durée de 3, 6, 9 ans, pour les étages : 1,2, 5 et 6 ; que des baux supplémentaires ont été aussi verbalement conclus pour les étages 3 et 4, qui n’avaient jamais été pris à bail jusqu’alors,

— que la bailleresse a refusé de régulariser les baux convenus, son silence s’expliquant par le fait que début 2023, la société Sir a été séduite par le projet qui lui a été proposé par le Groupe Riviera bien plus rémunérateur, consistant à transformer les locaux du 6ème étage en un restaurant panoramique avec rooftop,

— que dans le cadre de la présente instance, elles ont, à ce jour, seulement formé une demande tendant à voir déclarer nul le congé délivré pour les locaux de l’étage 6 ; que la société Sir n’a pas, aux termes de ses dernières conclusions n°2 au fond notifiées le 19 septembre 2025, formulé de demande de fixation d’une indemnité d’éviction et/ou d’une indemnité d’occupation ; que dès lors, à ce jour, le tribunal n’est pas saisi d’une demande de fixation ou de paiement d’une indemnité d’éviction ou d’occupation ; qu’une expertise n’est donc pas utile à la résolution du présent litige,

— qu’il existe une grande connexité entre les différentes demandes qu’elles présentent ; qu’elles fondent leur argumentation au fond sur l’existence d’une opération d’ensemble, convenue lors d’une seule et même réunion, le 10 février 2022, lors de laquelle l’ensemble des nouveaux baux (6 ème étage et autres étages) ont été conclus et l’ensemble des anciens baux subséquemment résiliés ; que l’objectif de la conclusion des nouveaux baux, quel que soit l’étage concerné, se rattachait à celui de l’opération d’ensemble à savoir rassembler les deux sociétés et leurs personnels dans le même immeuble, tout en sécurisant suffisamment d’espace en prévision d’un éventuel accroissement des effectifs, ce qui, au vu de la configuration des locaux, impliquait la prise à bail de locaux supplémentaires aux étages 3 et 4 tout en conservant les locaux déjà loués (dont le 6è étage) ; de telle sorte que les baux des locaux des étages 1, 2, 3, 4 et 5 ne sont que les accessoires du bail du 6è étage et que donc la situation locative du 6è étage est indissociablement liée à celle des autres étages,

— qu’aucun motif tiré de “l’intérêt d’une bonne justice” ne plaide en faveur de la disjonction sollicitée par la société Sir ; que le règlement du litige concernant la validité du congé délivré pour le bail de l’étage 6 ne pourra intervenir avant ou indépendamment du litige relatif à leurs demandes portant sur les autres étages, puisque le règlement du litige concernant la validité du congé impliquera de statuer préalablement sur l’existence ou non d’un accord global portant sur tous les étages,

— que la disjonction vise ici à faire trancher par le juge de la mise en état le fond du dossier, en l’occurrence l’existence d’un accord global liant les différents baux, pour permettre au bailleur de consentir rapidement aux candidats restaurateurs un nouveau bail commercial bien plus lucratif au 6 ème étage.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 9 avril 2026.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 789 4° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment, ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées

En vertu de l’article 789 5°, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction ; les pouvoirs confiés au juge de la mise en état par le code de procédure civile ne se comprennent cependant que dans le cadre de l’instruction de l’affaire en vu de son jugement au fond par le tribunal.

Ainsi, si le juge des référés peut ordonner, conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un éventuel litige, le juge de la mise en état quant à lui ne peut ordonner une mesure d’instruction que lorsque cette mesure apparaît indispensable pour que le tribunal puisse statuer au fond ; une mesure d’instruction peut donc être ordonnée même en présence d’une contestation sérieuse sur le fond du litige soumis à la juridiction du fond.

Néanmoins, en application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’expertise ne peut en aucun cas être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie qui la sollicite dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, c’est à juste titre que la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory font valoir qu’en l’état des dernières conclusions au fond notifiées par les parties qui à ce stade seules saisissent le tribunal, aucune demande n’a été formulée aux fins de voir fixer une indemnité d’éviction et/ou une indemnité d’occupation.

En effet, aux termes de leurs dernières conclusions au fond n°2 notifiées le 14 mars 2025, la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory ont seulement formé une demande tendant à voir déclarer nul le congé délivré pour les locaux de l’étage 6. La société Sir quant à elle aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 19 septembre 2025 a demandé au tribunal de valider le congé et n’a formulé aucune demande de fixation d’indemnité d’occupation ou d’éviction.

Dès lors à ce jour le tribunal n’est pas saisi d’une demande de fixation ou de paiement d’une indemnité d’éviction ou d’occupation de sorte qu’une expertise n’est pas utile à la résolution du présent litige, tel qu’il est présenté au tribunal par les parties.

En conséquence, la société Sir sera déboutée de sa demande d’expertise.

Sur la demande de disjonction

L’article 367 du code de procédure civile énonce que “le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.”

Aux termes de l’article 368 du même code, “les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.”

L’article 537 du code de procédure civile dispose que “les mesures d’administration judiciaire ne sont sujettes à aucun recours”

Il résulte de ces articles que la demande de disjonction présentée par la société Sir n’a pas vocation à être traitée comme un incident donnant lieu à une ordonnance motivée du juge de la mise en état susceptible de recours.

En tout état de cause, au regard de l’exposé du litige ci dessus rappelé, il apparaît que la disjonction n’est pas opportune en l’espèce, le litige opposant les parties devant être traité de manière globale compte tenu l’accord portant sur tous les étages (dont le 6ème étage) dont la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory revendiquent l’existence.

La demande de disjonction sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens, qui suivront le sort de ceux liés à l’instance principale, seront réservés.

L’équité commande de condamner la société Sir à payer à la société Rezonnance Developpement et la société LM Factory, contraintes d’exposer des frais pour faire valoir leurs droits dans le cadre du présent incident, la somme de 500 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sir sera déboutée de sa demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette les demandes de disjonction et d’expertise formées par la S.C.I. société immobilière du Rex,

Condamne la S.C.I. société immobilière du Rex à payer à la S.A.S LM Factory et à la S.A.R.L. Rezonnance Developpement la somme de 500 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 2 juin 2025 pour conclusions au fond de la S.A.S LM Factory et de la S.A.R.L. Rezonnance Developpement en réponse aux dernières conclusions au fond de la S.C.I. société immobilière du Rex,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à [Localité 1] le 09 avril 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME