TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth ZAPATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07198 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARW7

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 février 2026

DEMANDERESSES

Madame [Q] [N] veuve [P], demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [P] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [P] épouse [T], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par M^e Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0457

DÉFENDERESSE

Madame [H] [F], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 février 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07198 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARW7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2022, Mme [Q] [N], usufruitière, et Mesdames [K] [O], [I] [P], [J] [T], nues-propriétaires indivises (ci-après les consorts [P]), ont consenti un bail d’habitation à Mme [H] [F] sur des locaux situés au [Adresse 6] (3ème étage, lot n°24 et cave n°12), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 900 euros et d’une provision pour charges de 280 euros.

Suite à des impayés locatifs, une procédure en acquisition de clause résolutoire a été engagée en 2024. La dette objet du litige ayant été soldée avant l’audience, les bailleresses s’étaient désistées de leurs demandes.

Suite à de nouveaux impayés locatifs en décembre 2024, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 345,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [F] le 7 mai 2025.

Par assignation du 16 juillet 2025, les Consorts [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  10 441,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 12 décembre 2025, les consorts [P], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 5 décembre 2025 inclus, s’élève désormais à 10 573,51 euros. Les consorts [P] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les bailleresses exposent que la locataire paye de façon irrégulière son loyer et qu’une première procédure avait déjà été engagée en 2024. Elles précisent que les impayés ont repris depuis le mois de décembre 2024.

Mme [H] [F], qui comparait à l’audience, expose qu’elle dispose seulement des allocations de la CAF et perçoit des revenus incertains du fait de son travail sur les réseaux sociaux. La locataire indique ne pas avoir de formation et ne pas avoir de moyen de garde pour son enfant né en 2023. Mme [H] [F] dit souhaiter quitter [Localité 1].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les Consorts [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 345,62 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [H] [F] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. De plus, Mme [H] [F] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les consorts [P] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 décembre 2025 inclus, Mme [H] [F] leur devait la somme de 10 573,51 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [H] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleresses, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 441,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 365,29 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [P] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande des Consorts [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 janvier 2022 entre les Consorts [P], d’une part, et Mme [H] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] (3ème étage – lot n°24 et cave n°12) est résilié depuis le 3 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [H] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] (3ème étage, lot n°24 et cave n°12) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 365,29 euros (deux mille trois cent soixante-cinq euros et vingt-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [F] à payer aux Consorts [P] la somme de 10 573,51 euros (dix mille cinq cent soixante-treize euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 441,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que cette somme portera capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE Mme [H] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2025 et celui de l’assignation du 16 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [H] [F] à payer aux Consorts [P] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge