TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOUCTOT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BOUCTOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13552 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5TPW

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS RINALDI, exerçant son activité sous l’enseigne « CABINET RINALDI », et représentée par son Président y domicilié en cette qualité,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [I]

Monsieur [M] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [N] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3] (Luxembourg)

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TPW

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Messieurs [X], [N] et [M] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°101 et 102 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par sommation de payer datée du 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Messieurs [I] de payer la somme de 4 649,39 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés le 21 octobre 2024 et le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Messieurs [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 avril 2025.

*

Suivant l’acte d’assignation, et au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que les articles 1231-6 alinéa 2 et 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Voir condamner solidairement Monsieur [X] [I], Monsieur [N] [S] [I] et Monsieur [M] [E] [J] [R] [Q] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

— QUATORZE MILLE HUIT CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET DIX-SEPT CENTIMES (14 859,17 €) avec intérêts au taux légal avec intérêts au taux légal depuis le 29 novembre 2021 sur la somme de 4 649,39 € et depuis l’assignation sur le surplus au titre des charges exigibles arrêtées au 13 août 2024 ;

Décision du 12 Mars 2026

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— CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES (153,34 €) au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— DEUX MILLE EUROS (2 000,00 €) à titre de dommages et intérêts,

— TROIS MILLE EUROS (3 000,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal sur le fondement et les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Voir également condamner les défendeurs aux dépens de l’instance ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Messieurs [I] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et une attestation notariale que Messieurs [I] sont propriétaires des lots n°101 et 102 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2023, 2024 et 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel des Messieurs [I] présente un solde débiteur de 14 859,17 euros, déduction faite des frais de recouvrement.

Messieurs [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 14 859,17 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer soit le 29 novembre 2021 sur la somme de 4 649,39 euros, et depuis la date de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 153,34 euros au titre des frais exposés pour la sommation de payer.

Ces frais étant justifiés, Messieurs [I] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 153,34 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TPW

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Messieurs [I] de leurs obligations.

Si le syndicat des copropriétaires communique un arrêt de la Cour d’appel de Paris ayant condamné la précédente propriétaire en 1994, cette condamnation ne concerne pas les propriétaires actuels que sont les défendeurs.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Messieurs [I] aient agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Messieurs [I], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Messieurs [I] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

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Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Messieurs [X] [I], [N] [I] et [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à [Localité 4] les sommes de :

14 859,17 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021 sur la somme de 4 649,39, et depuis la date de l’assignation pour le surplus ;

153,34 euros au titre des frais de recouvrement ;

2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [X] [I], [N] [I] et [M] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.

La Greffière La Présidente