TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lotfi BENKANOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36BJ

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 15 octobre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [T] [O],

Madame [H] [F],

demeurant ensemble

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Lotfi BENKANOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R273

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [K],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 15 octobre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36BJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2022, M. [T] [O] et Mme [H] [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [B] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 750 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [K] le 30 août 2023.

Par assignation du 11 janvier 2024, M. [T] [O] et Mme [H] [F] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résolution judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [B] [K] sous astreinte de 500 euros par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 450 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2023,5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 18 juin 2024, M. [T] [O] et Mme [H] [F] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 18 juin 2024, s’élève désormais à 11 250 euros. M. [T] [O] et Mme [H] [F] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [T] [O] et Mme [H] [F] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [O] et Mme [H] [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, le contrat conclu le 5 octobre 2022 contenant une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, c’est ce délai correspondant à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version à la date de conclusion du bail qui s’applique à la situation locative objet du litige et qui aurait dû être mentionné dans le commandement de payer.

A la suite de signification aux locataires le 29 août 2023 d’un commandement de payer la somme de 3 750 euros en principal et cette somme n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois mentionnée au contrat, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [O] et Mme [H] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

De plus, il ne sera pas fait droit à l’astreinte sollicitée dès lors que les bailleurs pourront solliciter le concours de la force publique pour exécuter la décision d’expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [T] [O] et Mme [H] [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2024, M. [B] [K] leur devait la somme de 11 250 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 5 450 euros, suivant décompte arrêté au 29 octobre 2023.

M. [B] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 850 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [O] et Mme [H] [F] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [B] [K] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [T] [O] et Mme [H] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 octobre 2022 entre M. [T] [O] et Mme [H] [F], d’une part, et M. [B] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 30 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 850 euros (huit cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [T] [O] et Mme [H] [F] la somme de 5450 euros (cinq mille quatre cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2023,

DÉBOUTE M. [T] [O] et Mme [H] [F] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE M. [T] [O] et Mme [H] [F] du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [T] [O] et Mme [H] [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2023 et celui de l’assignation du 11 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 15 octobre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01452 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36BJ

Fait et jugé à Paris le 15 octobre 2024

le greffier le Président