TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Véronique FOLCH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08624 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4TK

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE

Madame [D] [U] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0960 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025023492 du 14/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08624 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4TK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 7 novembre 2022, la société ADOMA a conclu avec Mme [D] [U] [M] un contrat de résidence sociale portant sur le logement n°0082 [Adresse 3] pour une redevance mensuelle de 676,04 euros.

Par courrier du 13 janvier 2025 adressé en recommandé avec avis de réception portant mention de la distribution le 21 janvier 2025, la société ADOMA a mis en demeure Mme [D] [U] [M] de faire cesser l’hébergement de tiers et ce dans le délai de 48 heures sous peine de résiliation de plein droit du contrat après expiration du délai d’un mois comme stipulé aux articles 9 et 10 du règlement intérieur de l’établissement.

Un rapport de constat sur ordonnance portant sur les conditions d’occupation du logement a été établi par commissaire de justice le 22 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la société ADOMA a fait assigner en référé Mme [D] [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Mme [D] [U] [M] suite à la résiliation de son contrat,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [D] [U] [M] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles R633-9 et R633-3 II du code la construction et de l’habitation, la société ADOMA expose que Mme [D] [U] [M] n’a pas respecté ses obligations en hébergeant au moins une tierce personne non déclarée, que la mise en demeure est restée infructueuse, que le constat de commissaire de justice permet d’établir que Mme [D] [U] [M] héberge au moins ses trois enfants non déclarés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 octobre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 2 février 2026 la défenderesse étant hospitalisée.

A l’audience du 2 février 2026, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’en rapporte s’agissant de la demande de délai pour libérer les lieux formulée en défense.

Mme [D] [U] [M], représentée par son avocate, fait valoir qu’elle a obtenu le statut de réfugiée le 11 février 2022. Mère de trois enfants, ses deux filles nées au [Localité 2] dont une mineure, sont arrivées en France en 2024 par le regroupement familial. Elle fait valoir qu’elle n’a eu d’autre choix que de vivre avec elles. Elle a fait des démarches pour obtenir un autre logement, sans succès pour le moment. Elle expose qu’elle a par ailleurs des soucis de santé. Elle ne conteste pas ses obligations mais demande les plus larges délais pour quitter la résidence sociale et fait valoir qu’elle a toujours payé sa redevance.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [D] [U] [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Mme [D] [U] [M], rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

En l’espèce la société ADOMA a mis en demeure Mme [D] [U] [M] de mettre fin à l’hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, par lettre recommandée du 13 janvier 2025 distribuée le 21 janvier 2025.

Par ailleurs, le commissaire de justice a constaté le 22 mars 2025 la présence au sein du logement de deux des filles de Mme [D] [U] [M], [X] [P] [G] [C] et [Z] [H] [F] [Y]. Mme [D] [U] [M] a par ailleurs présenté au commissaire de justice un document de circulation au nom de [K] [Y] [F], troisième enfant de l’occupante non présente à son domicile le jour du constat.

Ces éléments confirment que Mme [D] [U] [M] a hébergé des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du foyer.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera en conséquence constatée à la date du 21 février 2025, à minuit de ce seul fait.

Mme [D] [U] [M] étant sans droit ni titre depuis le 22 février 2025 il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’absence d’opposition de la société ADOMA, compte-tenu de son état de santé et de ses vains efforts dans la recherche d’un logement du fait de la présence d’enfants mineurs dans le logement,il sera accordé à Mme [D] [U] [M] un délai jusqu’ au 31 décembre 2026 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [D] [U] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter du 22 février 2025, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la société ADOMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 7 novembre 2022 entre la société ADOMA et Mme [D] [U] [M] concernant le logement n°n°0082 [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 février 2025 à minuit ;

ACCORDONS à Mme [D] [U] [M] un délai jusqu’au 31 décembre 2026 pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [D] [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [D] [U] [M] à payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Mme [D] [U] [M] aux dépens,

CONDAMNONS Mme [D] [U] [M] à payer à la société ADOMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 avril 2026

le greffier le Président