TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur, [C], [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric BENJAMIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03339 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QB6

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [A], [E], ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur, [C], [P], ,

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03339 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QB6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2019 à effet au 18 septembre 2019, M., [A], [E] a consenti un bail d’habitation à M., [C], [P] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3213 euros, d’un complément de loyer de 503 euros et d’une provision pour charges de 234 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 24592,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [C], [P] le 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, M., [A], [E] a assigné M., [C], [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, ordonner l’expulsion de M., [C], [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,29344,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025,Avec intérêts au taux légal à compter des appels d’échéance et avec capitalisation des intérêts, échéance par échéance, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 3 juillet 2025 a été renvoyée deux fois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

À l’audience du 13 janvier 2026, M., [A], [E] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3018,68 euros.

M., [C], [P] soutient avoir soldé la dette. Il souhaite rester dans ce logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé en ce sens à l’audience, M., [A], [E] a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 24592,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit en cours de délibéré que le paiement du loyer courant avait repris à la date de l’audience (15000 euros réglés le 12 janvier 2026). La dette est par ailleurs entièrement réglée depuis le 5 février 2026.

Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à M., [C], [P] des délais de paiement au 5 février 2026 pour acquitter la dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M., [C], [P] s’étant acquitté du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, s’il a existé un arriéré locatif important, la dette est à ce jour entièrement réglée. L’inexécution n’est en conséquence pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat et M., [A], [E] sera débouté de sa demande. Il sera en outre débouté de ses demandes d’expulsion et de condamnation de M., [C], [P] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M., [C], [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à la demande de M., [A], [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

ACCORDE à M., [C], [P] des délais de paiement au 5 février 2026 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 2 septembre 2019 entre M., [A], [E], d’une part, et M., [C], [P], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] ;

CONSTATE qu’à la date du 5 février 2026, M., [C], [P] s’étant acquitté de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

DEBOUTE M., [A], [E] de sa demande de résiliation judiciaire dudit contrat de bail ;

DEBOUTE M., [A], [E] de sa demande d’expulsion et de condamnation de M., [C], [P] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M., [C], [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024 et de la notification à la CCAPEX ;

CONDAMNE M., [C], [P] à payer à M., [A], [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge