TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET CDSA, S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dikpeu-eric BALE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05788 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKLB

N° MINUTE :

7/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [F] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dikpeu-eric BALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET CDSA, dont le siège social est sis – [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05788 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKLB

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [F] épouse [U] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 2], loué à Mme [P] [H] du 29 avril 2022 à fin décembre 2023, pour un loyer convenu au bail de 950 € charges comprises.

Le 31 août 2022, Mme [T] [F] épouse [U] a déclaré un dégât des eaux au sein de l’appartement loué.

Une expertise amiable a été organisée le 24 avril 2024 par l’assureur de Mme [T] [F] épouse [U], concluant à l’existence d’une infiltration par façade et par cheminée de l’immeuble ayant causé un préjudice de perte de loyers d’un montant de 5 374,20 €, dont le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société anonyme (SA) Axa France IARD, étaient redevables.

Le 10 juin 2024, les deux experts mandatés par l’assureur de Mme [T] [F] épouse [U] d’une part, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’autre part, ont signé un procès-veral de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, indiquant que le dégât des eaux constaté le 31 août 2022 dans les parties communes avait généré des dommages dans l’appartement loué par Mme [T] [F] épouse [U], au rang desquels une perte de loyer de 5 374,20 €.

Selon exploits délivrés les 2 et 25 octobre 2025, Mme [T] [F] épouse [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée (SAS) CDSA et la SA Axa France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.

L’affaire a été enrôlée sous les n°RG 25/05788 et 26/00049.

L’affaire est venue à l’audience du 11 mars 2026 lors de laquelle Mme [T] [F] épouse [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses actes introductifs d’instance et a demandé par conséquent au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— entériner le rapport de la société EUREXO SAS du 6 mai 2024, le procès-verbal de constatation contradictoire du 10 juin 2024 et de constater l’origine et la réalité des désordres,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] est responsable de plein droit des dommages subis par elle,

— ordonner la garantie par la société Axa France IARD des dommages subis par elle,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 5 374,20 € à titre de dommages-intérêts en réparation de sa perte locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société Axa France IARD à lui verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société Axa France IARD aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

Elle forme ses demandes au visa des articles 9-1 et 14 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 9 du code de procédure civile, des articles L113-1 et L124-3 alinéa 1 du code des assurances.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en cas de dommage ayant pour origine une partie commune, ce qui est attesté par le rapport en recherche de fuite établi par la société Carré bleu IDF, par l’expertise amiable diligentée par la société EUREXO SAS mais également par le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages signé par les experts des deux assureurs.

Elle ajoute que la société Axa France IARD doit sa garantie en vertu contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, et se prévaut de l’accord de l’assureur intervenu sur l’évaluation des dommages par les experts, dont elle sollicite l’application.

Elle soutient enfin que la société Axa France IARD, qui ne pouvait se méprendre sur la nature et l’étendue de son obligation en sa qualité de professionnelle de l’assurance, de même que le syndicat des copropriétaires, qui ne pouvait davantage méconnaître son obligation de réparer les dommages en provenance des parties communes, ont abusivement résisté à ses demandes en indemnisation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CDSA et la SA Axa France IARD, assignés à personne morale, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 15 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé à titre liminaire qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures

Il est d’une bonne administration de la justice de joindre les deux procédures enrôlées sous le n°RG 25/05788 et 26/00049 sous le même n°RG 25/05788.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte de l’expertise amiable contradictoire réalisée par la société EUREXO à la demande de l’assureur de Mme [T] [F] épouse [U] que l’appartement dont elle est propriétaire a subi des désordres liés à une infiltration par façade et par cheminée de l’immeuble, occasionnant des dommages matériels de remise en état et immatériels au titre d’une perte de loyers.

Cette expertise amiable est corroborée par le rapport d’intervention réalisée par l’entreprise de plomberie Carré bleu, indiquant que l’infiltration était due à un bouchon au niveau de la fonte, et préconisant un entretien régulier des gouttières pour éviter une récidive et garantir un écoulement adéquat des eaux pluviales.

Elle est encore corroborée par le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages signé par les deux experts mandatés par l’assureur de la demanderesse et par la société Axa France IARD, mentionnant que le sinistre a pris naissance au droit des parties communes de l’immeuble, et résulte d’une infiltration par façade ainsi que d’une fuite sur descente d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble encastré.

Il s’en suit que l’appartement dont Mme [T] [F] épouse [U] est propriétaire a subi des désordres liés à un dégât des eaux prenant son origine dans les parties communes.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est responsable des conséquences de ce sinistre.

S’agissant de la perte de loyers invoquée, Mme [T] [F] épouse [U] produit un contrat de bail à effet du 29 avril 2022 consenti à Mme [P] [H], pour un loyer de 950 € charges comprises. Dans le cadre de la présente instance, la demanderesse produit un écrit de Mme [P] [H] indiquant qu’en dépit des diminutions de loyers consenties par sa bailleresse, les problèmes d’humidité apparus très rapidement ont créé des désagréments de plus en plus importants au fil des mois, de sorte qu’elle a préféré quitter le logement fin décembre 2023.

Selon cet écrit, Mme [T] [F] épouse [U] a consenti des diminutions de loyer pour un montant total de 1924,20 €.

Ainsi, Mme [T] [F] épouse [U] n’établit pas l’ampleur alléguée de la perte de loyers, laquelle se limite à la somme de 1924,20 € et le chiffrage effectué par les experts dans le cadre de l’expertise amiable ne saurait se substituer à l’appréciation portée par la juridiction. De même, l’accord intervenu par la société Axa France Iard sur l’évaluation des dommages ne concerne pas la garantie de perte de loyers mais uniquement les dommages causés aux embellissements, et ne dispense pas davantage la demanderesse de prouver le dommage dont elle sollicite également réparation auprès du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CDSA, sera condamné à payer à Mme [T] [F] épouse [U] la somme de 1924,20 € en réparation de la perte de loyers subie du fait du dégât des eaux survenu le 31 août 2022 et ayant pour origine une partie commune.

Sur la garantie de la société Axa France IARD

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

L’article L124-3 du code des assurances prévoit que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, Mme [T] [F] épouse [U] établit que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société Axa France IARD contre les risques de responsabilité civile, par un contrat n°7003091904.

Dès lors qu’il est prouvé l’existence d’un contrat d’assurance couvrant la responsabilité invoquée, et que la responsabilité de l’assuré est établie, il appartient à l’assureur de démontrer que le dommage n’est pas garanti en vertu du contrat lequel est, par hypothèse, connu de lui seul et non du tiers lésé.

Or, la société Axa France IARD, qui a accepté d’intervenir pour les dommages causés aux embellissements de l’appartement, ne justifie pas de circonstances propres à écarter sa garantie au titre de la perte de loyers.

Dans ces conditions, la société Axa France IARD sera condamnée, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], à payer à Mme [T] [F] épouse [U] la somme de 1924,20 € en réparation de la perte de loyers subie du fait du dégât des eaux survenu le 31 août 2022 et ayant pour origine une partie commune.

Sur les intérêts légaux

L’article 1231-7 du code civil prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, il n’est pas justifié de déroger aux dispositions précitées de sorte que la condamnation précédemment prononcée portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits et devoirs n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, le seul défaut de comparution des défenderesses ne saurait être assimilé à une résistance abusive, alors d’une part, que Mme [T] [F] épouse [U] ne démontre pas avoir préalablement mis en demeure le syndicat des copropriétaires, que d’autre part, elle ne le démontre pas davantage s’agissant de la SA Axa France IARD faute de produire le justificatif d’envoi de son courrier par lettre recommandée avec accusé de réception. En outre, il résulte des motifs précédents que la demande n’était que partiellement fondée.

Par conséquent, Mme [T] [F] épouse [U] sera déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre de la résistance abusive des défendeurs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], et son assureur la société Axa France IARD, qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance et seront également condamnés in solidum à payer à Mme [T] [F] épouse [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous le n°RG 25/05788 et 26/00049 sous le même n°RG 25/05788 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CDSA, et la SA Axa France IARD à payer à Mme [T] [F] épouse [U] la somme de 1 924,20 € en réparation de la perte de loyers subie du fait du dégât des eaux survenu le 31 août 2022, ayant pour origine une partie commune ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [T] [F] épouse [U] de ses autres demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CDSA, et la SA Axa France IARD aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS CDSA, et la SA Axa France IARD à payer à Mme [T] [F] épouse [U] la somme de 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé le 15 mai 2026 par la vice-présidente et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

La greffière La vice-présidente