TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06668

N° Portalis 352J-W-B7J-DAAV4

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Mai 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [M] [I][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [S] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LILLE BOURBON

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine MUTELET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0676

DEFENDERESSE

S.A.S HÔTEL [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date 05 novembre 1997, la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LILLE BOURBON “ bailleresse ”, a consenti un bail commercial au profit de la S.A.S HÔTEL [M] “ preneur ”, en renouvellement de conventions antérieures, des locaux situés à [Adresse 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1997, l’exercice de l’activité ainsi désignée “ Hôtel de tourisme à l’exclusion de toute autre destination ” moyennant un loyer en principal de 160.000 francs, soit 54.880 euros par an, HT/HC.

Les locaux donnés en location sont décrits comme suit : “ un corps de bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de 4 étages carrés et chambres ”.

Par acte extra judiciaire en date du 27 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la société HÔTEL [M] un congé avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 ans à effet du 1er janvier 2025 moyennant un nouveau loyer annuel de 250.000 euros HT HC.

Selon un mémoire en date du 28 février 2025, à l’appui d’une estimation du cabinet COLOMER EXPERTISE, la bailleresse a notifié à la société preneur ses prétentions, désormais majorées à une somme annuelle de 347.000 euros HT/HC pour l’ensemble des locaux loués à la date du 1er janvier 2025 sollicitant subsidiairement une expertise si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment informé.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2025, la société bailleresse fait assigner la société HÔTEL [M] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LILLE BOURBON, bailleresse, demande au juge des loyers commerciaux :

“ – Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2025 à la somme annuelle en principal de 347.000 euros HT et hors charges, avec intérêt au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances et ce à compter au 1er janvier 2025, outre capitalisation desdits intérêts ;

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 250.000 euros HT et hors charges à compter du 1er janvier 2025

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner la société HÔTEL [M] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ”.

La bailleresse expose qu’elle a eu recours à un cabinet d’expertise sur la valeur locative, elle demande de fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 347.000 euros HT HC à défaut d’ordonner une mesure d’expertise.

Au terme de son mémoire en réplique régulièrement notifié le 12 décembre 2025, la S.A.S HÔTEL [M], preneur, demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

— Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2025, à la somme annuelle de 223.541 euros, hors charges et hors taxes, et la mise en adéquation du nouveau bail avec les dispositions de la l’article R.145-35 du Code de commerce ;

— De débouter le surplus des demandes ;

A titre subsidiaire,

— Si est ordonnée une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce comme le demande la bailleresse, qu’elle soit à sa charge, et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au loyer actuellement pratiqué ”.

La société HÔTEL [M] conteste la valeur locative retenue par la bailleresse et demande de retenir un loyer annuel de 223.541 euros en principal selon le rapport du cabinet d’expertise ROBINE & ASSOCIES qu’elle a mandaté.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier.

A l’audience les parties ont indiqué au juge des loyers commerciaux qu’elles étaient d’accord pour la désignation d’un expert judiciaire, leur point de désaccord portant sur la fixation du loyer provisionnel.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il y a lieu de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025 que la locataire n’a pas contesté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, les locaux considérés étant à usage d’hôtel, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative selon les dispositions précitées, ce que les parties admettent tout en étant en désaccord sur la méthode d’évaluation à appliquer.

Elles font état de deux expertises réalisées à leur initiative, dont les conclusions ne proposent de fixer la même valeur locative.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LILLE BOURBON qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il appartiendra à l’expert de déterminer la méthode la plus appropriée pour évaluer la valeur locative des locaux considérés en application des dispositions légales susvisées.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S HÔTEL [M] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

3- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis selon les modalités prévues au dispositif.

4- Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LILLE BOURBON et la S.A.S HÔTEL [M] et portant sur les locaux sis [Adresse 4], à compter du 1er janvier 2025 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 4] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2025 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 27 novembre 2026 ;

Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LILLE BOURBON à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 5]) au plus tard le 20 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 26 juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne la juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et la juge chargée du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et la juge chargée du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 20 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT