— N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD373

Date : 09 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD373

N° de minute : 25/00351

Formule Exécutoire délivrée

le : 11-07-2025

à : M^e François MEURIN + dossier

M^e Alexandra TROJANI + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 11-07-2025

à : M^e Laetitia JOFFRIN + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Laetitia JOFFRIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Madame [I] [J] veuve [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Laetitia JOFFRIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [B] [T]

Madame [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX

S.A.S.U. PEPITA

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 28 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 6 mai 2004, M.et Mme [T] ont acquis de la société BAR DU JEU DE PAUME le fonds de commerce exploité [Adresse 2] à [Localité 10] (77).

Par acte du 24 septembre 2016, M. [E], propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10] (77), et M. et Mme [T], locataires, ont renouvelé le bail commercial afférent à ces locaux, donné initialement à bail à la société BAR DU JEU DE PAUME par acte du 8 janvier 1998, amendé par avenant du 22 avril 2003.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, M. [E] et Mme [E] ont fait délivrer aux époux [T] un commandement de payer visant notamment la clause résolutoire insérée au bail pour une somme de 8425,96 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, M. [E] et Mme [E] ont fait délivrer aux époux [T] un commandement de payer visant notamment la clause résolutoire insérée au bail pour une somme de 6223,07 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, M. [E] et Mme [E] ont fait délivrer aux époux [T] un “congé comportant dénégation du droit au bénéfice des baux commerciaux” pour motif légitime au sens de l’article L145-17-1 du code de commerce en raison de l’absence de régularisation de la dette locative, de l’absence de justification des travaux destructifs sollicités, de l’absence d’ouverture et d’exploitation des biens loués et de l’absence de justification de la souscription d’une assurance.

Par acte du 14 septembre 2024, enregistré le 23 septembre suivant, M. et Mme [T] on cédé leur fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail à la SAS PEPITA prise en la personne de Mme [R] pour le prix de 135.000 euros.

Par lettre d’avocat du 14 septembre 2024, le conseil des époux [T] a adressé au bailleur copie de l’acte de cession de fonds de commerce à la société PEPITA.

Faisant état d’une occupation des locaux sans droit ni titre et d’une dette de taxe foncière, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, M. [P] [E] et Mme [S] [J] veuve [E] ont assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, M. et Mme [T] d’une part, et la SASU PEPITA d’autre part, aux fins suivantes :

“Vu les articles 544, 545, 1103, 1104, 1231-1, 1231-2, 1728 et 1741 du Code civil,

Vu les articles 834 et 835 et 837 du Code de procédure civile

Vu les articles R. 433- 1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

DÉCLARER recevables et bien-fondés Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] en leurs demandes, fins et prétentions à l’égard des époux [T] et la SAS PEPITA,

ORDONNER l’expulsion de la SAS PEPITA ainsi que de tout occupant de son chef des lieux occupés, à savoir à [Localité 10] (SEINET ET MARNE), [Adresse 2] et [Adresse 1], et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’Ordonnance à intervenir,

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ORDONNER que l’expulsion pourra être poursuivie avec l’assistance de la force publique et ce, dès la première tentative d’exécution, ainsi que d’un serrurier si besoin est,

AUTORISER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en ce compris le stock s’y trouvant, dans un garde-meuble qui sera désigné par le Juge des référés ou dans un autre lieux au choix de Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] ce, aux frais de la SAS PEPITA,

AUTORISER Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] à faire vendre les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués laissés sur place aux frais de la SAS PEPITA

CONDAMNER Monsieur [B] [T] et Madame [K] [T] à régler par provision à Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] la somme de 2 331,80 € au titre des loyers et charges échus à septembre 2024 inclus,

CONDAMNER la SAS PEPITA solidairement avec Monsieur [B] [T] et Madame [K] [T], à régler par provision à Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] la somme de 1 431,56 € au titre des loyers et charges échus d’octobre à décembre 2024 inclus,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS PEPITA à la somme de 5 949,42 €, somme due à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux de tous occupants et de tous biens mobiliers, ainsi que la remise des clefs,

CONDAMNER la SAS PEPITA à payer par provision à Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] la somme de 17 848,26 € au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 1er janvier 2025 jusqu’à mars 2025 inclus, et à majorer de la somme de 5949,42 euros chaque mois jusqu’à la libération complète des lieux de tous occupants et de tous biens mobiliers ainsi que la remise des clefs,

CONDAMNER solidairement la SAS PEPITA et les époux [T] à verser par provision à Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral et de perte de temps,

ASSORTIR les condamnations prises à l’encontre de la SAS PEPITA et les époux [T] des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, outre la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement la SAS PEPITA et les époux [T] à verser par provision à Monsieur [P] [E] et Madame [I] [J] veuve [E] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais la délivrance de la présente assignation, outre l’établissement de l’état des lieux de sortie et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

RAPPELER que la décision à venir sera revêtue de l’exécution provisoire.

DEBOUTER la SAS PEPITA et les époux [T] de leur demandes, fin et prétentions plus amples ou contraires,

A TITRE SUBSIDIAIRE

RENVOYER l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond.”

Par conclusions en réponse régularisées à l’audience et soutenues oralement, la société PEPITA demande au juge des référés de constater l’existence d’une contestation sérieuse, de dire n’y avoir lieu à référé, de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à titre provisionnel à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle excipe en premier lieu de la nullité du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, en second lieu de l’absence de respect du délai d’un mois pour satisfaire à cet acte, de l’absence de dette locative qui a été intégralement réglée par les consort [T], précédents locataires et enfin de la vanité des motifs invoqué dans l’acte délivré le 5 juin 2024.

Par conclusions en réponse régularisées à l’audience et soutenues oralement, M. et Mme [T] demandent au juge des référés de débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que le bail commercial du 24 septembre 2016 prévoit une libre cession du bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce avec transmission d’une copie de l’acte enregistré, ce qu’ils ont fait et qu’aucun manquement ne peut donc leur être reproché.

Ils soutiennent ensuite que le congé qui leur a été notifié le 5 juin 2024 ne respecte pas les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce et est incompréhensibles en ses termes, le refus de renouvellement pour motif grave et légitime ne pouvant être confondu avec la dénégation du statut des baux commerciaux ; Ils font également état de l’absence de mise en demeure préalable et ajoutent que le montant de la dette locative n’est pas mentionné dans l’acte. Enfin, ils soutiennent que le bailleur ne saurait solliciter la résiliation d’un bail commercial pour des faites commises par le cédant avant la cession et conteste toute dette locative, précisant que la somme dont il est demandé le paiement correspond à une majoration de loyer de 20% et donc à une clause pénale qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Par conclusions récapitulatives régularisées à l’audience de renvoi du 28 mai 2025 et soutenues oralement, les consorts [E] ont réitéré leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Les consort [E] fondent leur demande d’expulsion de la société PEPITA sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile lesquels disposent:

Article 834 du code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Et sur la base du congé qu’il ont donné par acte de commissaire de justice délivré le 5 juin 2024 aux consorts [T], intitulé “congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux”, lequel fait référence à l’acte de renouvellement de bail commercial signé par les parties le 24 septembre 2016 et met fin au contrat de bail au 31 décembre 2024 pour les motifs suivants:

— absence de régularisation de la dette locative,

— absence de justification des travaux destructifs sollicités

— absence d’ouverture et d’exploitation des biens loués,

— absence de justification de la souscription d’une assurance, constitutifs d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17-1 du code de commerce et ayant fait l’objet d’un commandement par acte du 7 mai 2024.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 145-17- I 1° du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa”.

Dans la mesure où l’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui se prévaut du non-respect d’une obligation doit le prouver et l’ article L. 145-17 du Code de commerce précise que le bailleur ne peut invoquer de motif que “s’il justifie ", la charge de la preuve incombe au bailleur.

Le bailleur doit prouver non seulement l’existence d’un motif, mais également sa gravité et sa persistance. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de justifier d’un manquement, il doit aussi établir que ce dernier s’est poursuivi au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure du preneur (Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° 10-22.738).

Ce refus de renouvellement pour motif grave et légitime doit être distingué de la dénégation du droit au statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-1) ou de la dénégation du droit au renouvellement (C. com., art. L. 145-8), dans le cadre desquels le locataire ne commet pas de faute.

En effet, en cas de dénégation du droit au statut ou au renouvellement, le preneur ne remplit pas les conditions légales pour avoir droit au statut des baux commerciaux ou au renouvellement de son bail, alors que le congé comportant refus de renouvellement est délivré à un locataire commerçant qui a droit au statut des baux commerciaux, mais qui perd son bénéfice en commettant une faute. En cas de dénégation, le bailleur n’a d’ailleurs à procéder à aucune mise en demeure préalable.

En l’espèce, nonobstant son intitulé, il n’est pas sérieusement contestable que l’acte délivré le 5 juin 2025 s’analyse en un congé comportant refus de renouvellement pour motif grave soumis comme tel aux dispositions légales rappelées supra.

Cela étant, outre le fait que les bailleurs ne rapportent pas la preuve de la cessation sans motif légitime de l’exploitation du fonds de commerce des consorts [T] à la date du 5 juin 2024, ils ne justifient pas plus avoir satisfait, concernant ce grief et ceux tirés de l’absence de justification des travaux destructifs sollicités et de la souscription d’une assurance, à l’obligation légale de mise en demeure préalable des consort [T] prévue par l’article L. 145-17- I 1° du Code de commerce.

Par ailleurs, s’agissant du grief tiré de l’absence de régularisation de la dette locative, s’il est certes établi que, suivant commandement de payer du 7 mai 2024 visant la clause résolutoire, M. [E] a sollicité le paiement dans le délai d’un mois de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 6223,07 euros à la date du 16 avril 2024, le congé donné ensuite par acte de commissaire de justice le 5 juin 2024 ne respecte pas le délai légal d’un mois prévu par les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

Il s’ensuit que la demande d’expulsion de la société PEPITA, cessionnaire du fonds de commerce, fondée sur le congé donné le 5 juin 2024 mettant fin au contrat de bail commercial le 31 décembre 2024 se heurte à une contestation sérieuse, étant ajouté qu’en cas de cession, le bailleur ne peut opposer au cessionnaire que des faits qui lui sont personnellement imputables et non ceux commis par le cédant, peu important que le congé ait été délivré avant la cession ( Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-13.661).

Par ailleurs, il est observé que l’acte de renouvellement de bail commercial en date du 24 septembre 2016 liant les époux [T] et feu [F] [E] prévoit à l’article 7 que “le locataire ne pourra (…) Céder son droit au présent bail, si ce n’est à son successeur dans son commerce, mais en totalité seulement. En cas de cession, il demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs, du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail. Dans toutes les cessions, une copie de la cession enregistrée portant la signature manuscrite de chaque partie devra être remise au bailleur, sans frais pour lui, dans le mois de la signature, et le tout à peine de nullité de la cession à l’égard dudit bailleur et de résiliation des présentes si bon lui semble, le tout indépendamment de la signification prescrite par l’article 1690 du code civil”.

Étant admis que les consorts [T] ont cédé le 14 septembre 2024 à la société PEPITA leur fonds de commerce comportant le droit au bail et que, conformément aux dispositions contractuelles susvisées, cet acte de cession a été adressé dès le 14 septembre 2024 au bailleur par les cédants ainsi qu’ils le reconnaissent d’ailleurs, le caractère manifeste d’un trouble illicite n’est pas établi. Il sera ajouté que les époux [T] établissent qu’ils avaient informé le bailleur, dès avant la signature de cet acte de cession, de leur projet de vente de fonds de commerce sans que le bailleur ne réagisse ou ne s’y oppose, et que le 1er janvier 2025, soit postérieurement à la date du 31 décembre 2024, correspondant selon les bailleurs à la fin du contrat de bail, un nouvel avis d’échéance de loyer daté du 1er janvier 2025 a été établi à l’ordre de la société PEPITA, signifiant en cela que le bail s’est poursuivi avec cette nouvelle entité, remarque étant faite qu’elle était déjà destinataire des avis d’échéance de loyers depuis la cession enregistrée le 23 septembre 2024.

Par voie de conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande d’expulsion de la société PEPITA et des demandes connexes de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, le contrat de bail se poursuivant dans ses termes et conditions.

— Sur la demande de condamnation au paiement par provision des loyers et charges échus

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

* sur la demande portant sur la somme de 2331,80 euros au titre des loyers et charges échus à septembre 2024 inclus

Les bailleurs sollicitent la condamnation des consorts [T] à leur payer la somme de 2331,80 euros, due antérieurement à la cession du fonds de commerce.

Comme le relèvent les défendeurs, cette somme correspond à hauteur de 1964,92 euros à une majoration de 20% des loyers et charges impayés avant que les bailleurs ne perçoivent la somme de 18.919,40 euros, laquelle est assimilable à une clause pénale et comme susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de provision.

Par ailleurs, le coût du commandement de payer du 7 mai 2024 et du congé délivré le 5 juin 2024 sera traité au stade des dépens.

* sur la demande de condamnation au paiement par provision de la somme de 1431,56 euros au titre des loyers et charges échus d’octoble à décembre inclus

Les bailleurs sollicitent la condamnation solidaire des consorts [T] et de la société PEPITA à leur payer la somme de 1.431,56 euros, correspondant notamment à l’application de la majoration de 20% assimilable à une clause pénale et comme susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par ailleurs, il ressort de la pièce 6 communiquée par la société PEPITA que l’avis d’échéance au 1er janvier 2025 édité le 31 décembre 2024 fait état d’un solde antérieur nul.

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de provision si tant est que la société PEPITA soit débitrice des consorts [E].

— Sur la demande indemnitaire pour préjudice moral et perte de temps

Compte tenu du sens de la présente décision, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire des consorts [E].

— Sur la demande subsidiaire de renvoi pour qu’il soit statué au fond

L’article 837 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que :

“A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond . Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.”

En l’absence d’urgence établie et justifiée, et dès lors qu’il n’est pas invoqué un défaut de paiement des loyers par la société PEPITA et/ou des manquements contractuels par celle-ci, la demande de renvoi pour qu’il soit statué au fond est rejetée.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du dit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [E], qui succombent, devront supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, le coût des commandements qu’ils ont fait délivrer demeurant à leur charge.

L’équité commande qu’il soit alloué à M. et Mme [T] d’une part et la société PEPITA d’autre part la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de M. [P] [E] et Mme [S] [J] veuve [E] ;

Rejetons la demande de renvoi pour qu’il soit statué au fond ;

Condamnons in solidum M. [P] [E] et Mme [S] [J] veuve [E] aux entiers dépens ;

Condamnons in solidum M. [P] [E] et Mme [S] [J] veuve [E] à payer à M. [B] [T] et Mme [K] [T] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [P] [E] et Mme [S] [J] veuve [E] à payer à la société PEPITA la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président