TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/54069 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75ZB

AS M N° : 6

Assignation du :

03 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société Mutuelle EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Julia ALBERTANI, avocat au barreau de PARIS – #C0439

DEFENDERESSE

La S.A.S. AZ EXCELLENCE ATELIER,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Florence BENSAID, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN164

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte notarié en date du 30 septembre 1981, l’Union des sociétés mutualistes de retraite des anciens combattants et victimes de guerre, désormais dénommée Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac, a donné à bail commercial à M., [O] des locaux situés, [Adresse 2] à, [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 11.025 francs hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu, pour une activité de bijouterie, joaillerie, perles de culture et imitation.

Par acte notarié en date du 20 janvier 1986, M., [O] a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à M., [Q] et Mme, [O],-[C].

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises, les 27 février 1990, 1er septembre 1999, 1er septembre 2008, et en dernier lieu le 21 novembre 2017 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4.784 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2022, M., [Q] et Mme, [O],-[C] ont cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Westbury shoes, désormais dénommée AZ excellence atelier, pour y exercer l’activité d’achat, revente de chaussures (hommes, femmes, enfants), maroquineries, ceintures et polos, vêtements ainsi que des accessoires.

Exposant que la société AZ excellence atelier exerce dans les locaux l’activité de concept store, vente d’accessoires et atelier mobile, la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac a fait délivrer à la société AZ excellence atelier, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, un commandement valant mise en demeure préalable et visant la clause résolutoire d’avoir à cesser la violation de la clause de destination du bail dans un délai d’un mois.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac a, par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, fait assigner la société AZ excellence atelier devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce :

«  – JUGER que la société AZ EXCELLENCE ATELIER a de toute évidence violé la clause de destination du bail ;

— ORDONNER l’acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2025 et que par son jeu, le bail commercial est résilié à compter du 17 mai 2025 au profit de la société CARAC ;

— CONSTATER que la société AZ EXCELLENCE ATELIER occupe depuis lors sans droit ni titre les locaux donnés à bail ;

— CONDAMNER la société AZ EXCELLENCE ATELIER à la somme de 2.812,08 € au titre de dommages et intérêts équivalant au montant du dépôt de garantie ;

— ORDONNER l’expulsion de la société AZ EXCELLENCE ATELIER et de tous occupants de son chef des locaux sis, [Adresse 2],-[Localité 2], à compter de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 500, 00 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;

— AUTORISER la requérante à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux ;

— DIRE que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 221-30 à R 221-40 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;

— CONDAMNER la société AZ EXCELLENCE ATELIER aux dépens, majorés des frais de commandement, de constat, de saisie, de vente et d’expulsion.

— CONDAMNER la société AZ EXCELLENCE ATELIER à payer à la requérante la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC. "

L’assignation a été dénoncée à la société Crédit lyonnais, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 4 septembre 2025, la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société AZ excellence atelier a demandé au juge des référés de, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1533 du code de procédure civile et L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation :

«  Débouter la société CARAC de l’intégralité de ses demandes et partant :

Suspendre l’acquisition de la clause résolutoire pendant un délai minimal de six mois à compter de la date de la décision à intervenir, pour permettre à la société AZ EXCELLENCE ATELIER de régulariser sa situation sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce.

A titre subsidiaire,

Enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et

Ordonner une médiation,

A titre infiniment subsidiaire, si la clause résolutoire était acquise

Accorder à la société AZ EXCELLENCE ATELIER un délai pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation qui ne saurait être inférieur à 6 mois à compter de la décision à intervenir

Condamner la société CARAC à payer la somme de 2000€ à la société AZ EXCELLENCE ATELIER sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société CARAC aux entiers dépens ".

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025. Le 15 septembre 2025, il a été sollicité les observations des parties sur l’existence de contestations sérieuses quant à la régularité du commandement visant la clause résolutoire, dès lors que cette clause résolutoire ne mentionne aucun délai.

Par note en délibéré du 17 septembre 2025, la société AZ excellence atelier a fait valoir que l’absence de délai dans la clause résolutoire constitue une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer en application de la jurisprudence de la Cour de cassation justifiant qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac.

Par note en délibéré du 20 septembre 2025, la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac soutient que seule la mention d’un délai inférieur à un mois porte atteinte aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et non l’absence de mention de délai comme ont pu le juger des juridictions de premier degré. A titre subsidiaire, elle demande à ce qu’il soit fait injonction à la société AZ excellence atelier de cesser l’exploitation de l’activité illicite de concept store, vente d’accessoire et atelier mobile, violant la clause de destination du bail, sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée.

Par ordonnance en date du 2 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 11 décembre 2025 afin que la demande subsidiaire de la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac soit débattue contradictoire et a donné injonction aux partie de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation Mme, [M].

A l’audience du 11 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, les parties étant entrées en médiation.

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 19 février 2026.

Lors de cette audience, la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et dans la note en délibéré du 20 septembre 2025.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société AZ excellence atelier a demandé au juge des référés, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1533 du code de procédure civile et L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

«  A titre principal,

Débouter la société CARAC de l’intégralité de ses demandes en référé au vu des contestations sérieuses soulevées du fait de la nullité du commandement tiré de la nullité de la clause résolutoire

Renvoyer la CARAC à mieux se pourvoir

Débouter la CARAC de sa demande d’astreinte de 2000€ par infraction constatée pour cessation du trouble manifestement illicite

A titre subsidiaire,

Suspendre l’acquisition de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois à compter de la date de la décision à intervenir, pour permettre à la société AZ EXCELLENCE ATELIER de régulariser sa situation sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce.

A titre infiniment subsidiaire, si la clause résolutoire était acquise

Accorder à la société AZ EXCELLENCE ATELIER un délai pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation qui ne saurait être inférieur à 24 mois à compter de la décision à intervenir

Condamner la société CARAC à payer la somme de 3000€ à la société AZ EXCELLENCE ATELIER sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société CARAC aux entiers dépens ".

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, l’avenant de renouvellement en date du 27 février 1990 contient une clause résolutoire qui est rappelée dans le commandement délivré le 17 avril 2025 rédigée de la manière suivante : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance, de la totalité d’un seul terme de loyer et des charges, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit après un simple commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire autre qu’une ordonnance de référé réintégrant » L’UNION BAILLERESSE « dans la jouissance des lieux loués et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures ».

Dès lors, la clause résolutoire contenue dans le bail et visée dans le commandement ne mentionne aucun délai.

Or, une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, en violation de l’article L. 145-15 du même code (3e Civ., 11 décembre 2023, pourvoi n°12-22.616, Bull. 2013, III, n°159 ; 3e Civ., 6 novembre 2025, pourvoi n°23-21.334, publié) et est, en conséquence, susceptible d’être réputée non écrite par le juge du fond.

Contrairement à ce que soutient la Mutuelle épargne retraite prévoyance, il n’est pas suffisant que le commandement de payer vise, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, un délai d’un mois, il faut également que ce délai soit mentionné dans la clause résolutoire (3e Civ., 8 décembre 2010, pourvoi n°09-16.939, Bull. 2010, III, n°215).

La Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac argue, enfin, que dans la mesure où la clause résolutoire litigieuse ne comporte pas un délai inférieur au délai d’un mois mais ne mentionne aucun délai, elle doit s’interpréter comme étant nécessairement soumise à l’exigence du délai légal d’un mois.

Toutefois, un tel argument ne saurait enlever le caractère sérieux de la contestation sur la régularité du commandement délivré le 17 avril 2025 visant la clause résolutoire litigieuse, dès lors qu’une clause résolutoire doit faire l’objet d’une interprétation stricte (3e Civ., 11 juillet 1990, pourvoi n°88-19.994) et qu’en toute hypothèse, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à une telle interprétation.

Dans ces conditions, il existe des contestations sérieuses sur la régularité du commandement qui a été délivré le 17 avril 2025.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Mutuelle épargne retraite prévoyance d’acquisition de la clause résolutoire et sur toutes ses autres demandes qui en découlent.

Sur la demande subsidiaire d’injonction

La Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac demande, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile que la société AZ excellence atelier soit condamnée à cesser, sans délai, l’exploitation de l’activité illicite de « concept store d’accessoires et atelier mobile » en violation de la clause de destination du bail sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée.

La société AZ excellence atelier fait valoir que la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac n’établit pas en quoi l’exercice de l’activité de concept store constitue un trouble manifestement illicite alors que cette activité lui cause aucun tort et qu’elle paie ses loyers.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’elle soit légale, contractuelle ou statutaire. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En l’espèce, l’article 11 du bail commercial 30 septembre 1981 stipule que les lieux sont loués pour le commerce de bijouterie, joaillerie, perles de cultures et imitation, ce qui est rappelé par l’avenant de renouvellement du bail en date du 27 février 1990 et l’acte de cession du fonds de commerce en date du 30 mai 2022 prévoit que l’acquéreur, la société AZ excellence atelier, y exercera l’activité de « achat et revente de chaussures (hommes, femmes et enfants), maroquineries, ceintures et polos, vêtements ainsi que des accessoires ».

Or il n’est pas contesté par la société AZ excellence atelier qu’elle exerce au sein des lieux loués une activité de « concept store, vente d’accessoires et atelier mobile » sans que l’exercice de cette activité n’ait été autorisé par la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac.

Dès lors, l’exercice d’activités autres que celles prévue dans le bail et l’acte de cession sans l’autorisation expresse du bailleur constitue une violation de la norme contractuelle et, en conséquence, un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile auquel il convient de mettre fin.

La société AZ excellence atelier sera, en conséquence, condamnée à cesser l’exploitation de l’activité de “ concept store, vente d’accessoires et atelier mobile ” dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation, elle sera, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de l’assortir d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard selon les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société AZ excellence atelier, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, en ce, toutefois, non-compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Par suite, elle sera condamnée à verser à la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac de constat d’acquisition de clause résolutoire et sur ses autres demandes qui en découlent ;

Condamnons la société AZ excellence atelier, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, de cesser l’exploitation de l’activité de « concept store, vente d’accessoires et atelier mobile », sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 200 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;

Condamnons aux entiers dépens, en ce non-compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la société AZ excellence atelier à payer la Mutuelle épargne retraite prévoyance Carac, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ