TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Ismahan BENAYAD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lara ANDRAOS GUERIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOO

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Société IPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951

DÉFENDEURS

Madame [L] [D], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024026131 du 30/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [A] [B] [K] [P], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024026132 du 31/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentés par M^e Ismahan BENAYAD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1320

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YOO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, la société IPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [D] et M. [A] [N] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 948 euros et d’une provision pour charges de 42 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6848,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] le 5 mars 2024.

Par assignations du 9 juillet 2024, la société IPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [I] [G] et M. [A] [B] [K] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  7014,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre de demande subsidiaire, la société IPH demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 11 décembre 2025.

À l’audience du 24 janvier 2025, la société IPH a maintenu sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à titre principal et de résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, et a actualisé sa demande au titre de l’arriéré locatif sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs à lui régler la somme de 1685,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025.

Elle a en outre sollicité du juge des contentieux et de la protection de rejeter toutes demandes fins et conclusions des défendeurs et sollicité leur condamnation solidaire au versement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, la société IPH expose que les défendeurs se sont trouvés en situation d’impayé de loyer rapidement après la conclusion du bail, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises, précisant notamment qu’outre le non-paiement de la dette à l’issue du délai du commandement de payer, il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’ils n’ont pas les moyens de régler le loyer.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, la société IPH précise qu’il y a eu une violation réitérée d’une obligation contractuelle et ce, sans qu’un commandement de payer soit nécessaire.

En rejet de la demande de délais de paiement, il précise que malgré un premier échéancier amiable, les défendeurs ne se sont jamais mis en situation de remplir leurs engagements de sorte qu’il est illusoire de leur laisser de nouveaux délais.

En rejet de la demande reconventionnelle de réparation et d’indemnisation des défendeurs en raison de l’insalubrité supposée du logement, ils précisent que le bien leur a été donné à bail alors que la famille n’était composée que de trois membres, qu’aucune preuve tangible de l’insalubrité du logement n’est versée aux débats, soutenant à l’inverse que le logement leur a été livré en bon état, et qu’il ne saurait être tenu pour responsable de la suroccupation du logement et de l’agrandissement de la famille à cinq membres.

En défense, Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] sollicitent du juge des contentieux et de la protection :

— La suspension des effets de la clause résolutoire,

— Leur accorder un échéancier de paiement sur 36 mois, et à titre subsidiaire, la possibilité de régler la dette sur 24 mois,

A titre de demandes reconventionnelles ils sollicitent de :

— Condamner la société IPH à leur verser la somme de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral subis,

— Ordonner la compensation partielle entre la somme allouée à titre de dommages et intérêts et leur dette locative,

— Enjoindre la société IPH à effectuer tout travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement sis [Adresse 4] sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant la notification de la décision judiciaire à intervenir,

— Ordonner la consignation des arriérés de loyer et des loyers à venir et ce à compter du mois suivant la notification de la décision à intervenir, directement auprès de la caisse des dépôts et consignation, jusqu’à remise en état complète de l’appartement,

En tout état de cause :

— Débouter la société IPH de sa demande d’article 700 au titre du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de suspension de la clause résolutoire, Mme [L] [I] [G] et M. [A] [B] [K] [P] exposent se trouver dans une situation de grande précarité depuis leur arrivée en France en 2020, la famille vivant avec le seul revenu de M. [A] [B] [K] [P]. Ils précisent que leur situation est suivie par les services sociaux et soutiennent que leur expulsion viole l’article 3 de la convention internationale des droits de l’enfant.

Au soutien de leur demande subsidiaire de délais sur 24 mois, ils soutiennent que des demandes d’allocations familiales et d’aide au logement sont actuellement en cours.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts et de travaux de remise en état, ils se fondent sur les articles L1331-22 du code de la santé publique et L511-22 du code de la construction et de l’habitation soutenant que le logement est humide et les murs atteints de moisissures, lesquelles se sont propagées jusqu’au matelas des requérants. Ils ajoutent que ces conditions de vie sont indignes en particulier pour leur enfant [O] [G], et que le bailleur a profité de leur situation de précarité sciemment.

Enfin en rejet de la demande de frais irrépétibles ils rappellent la précarité de leur situation.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [D] et M. [A] [N] [P] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6848,48 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé établi le 11 décembre 2024 dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] ne leur permettent raisonnablement pas d’assumer le paiement du loyer et encore moins d’apurer en sus une partie de leur dette locative.

Par ailleurs, Mme [L] [I] [B] [F] et M. [A] [B] [K] [P] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, le décompte produit le bailleur, auquel les défendeurs n’apportent aucun élément pour le contester, établissant la dette locative à 11.685,02 euros au 22 janvier 2025 avec un dernier paiement réalisé trois mois avant l’audience par virement le 15 octobre 2024 pour un montant de 1.176 euros.

En l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Toutefois, des délais de paiement, fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seront accordés aux défendeurs et ne pourront pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société IPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2025, Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] lui devaient la somme de 11.685,02 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [I] [G] et M. [A] [B] [K] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1065.75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IPH ou à son mandataire.

4. Sur les demandes indemnitaires de travaux et de consignation des arriérés locatifs

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en son article 4 que le logement doit disposer d’une pièce principale ayant soit une surface habitable égale au moins à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mètre, soit un volume habitable au moins égal à 20m3.

En application de l’article L1331-22 du code de la santé publique tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, le bien loué est composé d’une surface de 28,01 m2. Il n’est pas établi par les pièces du dossier que celui-ci contreviendrait aux caractéristiques d’un logement décent. Au jour de la conclusion du bail mais aussi ultérieurement de l’audience aucun arrêté n’interdisait sa location ou établissait son insalubrité, ne résultant par ailleurs aucunement du dossier que les locataires aient alerté le bailleur sur des problèmes de moisissure du logement mettant en cause sa salubrité.

Les défendeurs, au soutien de leur demande d’indemnisation fondée sur l’insalubrité du logement, versent des photos non datées, témoignant de traces de moisissures sur des murs. Il ne peut être établi par ces seules pièces que la responsabilité du bailleur du fait de l’insalubrité du logement soit établie.

Il convient par ailleurs de relever que l’indécence du logement du fait de sa suroccupation et de la situation précaire de ses occupants n’est pas davantage établie puisque le bail a été consenti aux deux défendeurs lesquels avaient alors un enfant, soit trois personnes occupant le logement. Les bailleurs ne peuvent être tenus pour responsables de la suroccupation ultérieure du bien, la convention sur le respect des droits de l’enfant ne saurait par conséquent leur être opposable.

Les défendeurs se verront ainsi déboutés de leur demande indemnitaire et à fortiori de leur demande de réalisation de travaux ainsi que de consignation des arriérés locatifs.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [D] et M. [A] [N] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2021 entre la société IPH, d’une part, et Mme [L] [I] [G] et M. [A] [B] [K] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 5 mai 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [I] [G] et M. [A] [B] [K] [P] à payer à la société IPH la somme de 11685,02 euros (onze mille six cent quatre-vingt-cinq euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025,

AUTORISE Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 487 euros (quatre cent quatre-vingt-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [L] [D] et M. [A] [N] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [D] et M. [A] [B] [K] [P] à payer à la société IPH la somme de 1065.75 euros mensuelle à compter de la résiliation du bail à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société IPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [I] [G] et M. [A] [B] [K] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mars 2024 et celui des assignations du 9 juillet 2024.

DEBOUTE les parties pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge