TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e FOUCHÉ

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TOURNIER-[Localité 2]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/08793 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPS

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CHAMORAND, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0636

DÉFENDEUR

Monsieur [W], [I], [A] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1429

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08793 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contraidictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [W] [M] est propriétaire du lot n°1 correspondant à un appartement en rez-de-chaussée, ancienne loge de gardien de l’immeuble.

En 2020, M. [M] a déposé un miroir obturant la baie vitrée de l’appartement donnant sur le hall de l’immeuble et a fait poser à la place un film sans tain.

Estimant que le miroir et la baie vitrée étaient des parties communes de l’immeuble, par acte du 15 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [M] devant ce tribunal afin de solliciter l’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

« DIRE ET JUGER que M. [W] [M] a commis une faute de nature délictuelle prise en la forme d’une soustraction d’un miroir scellé au mur et de la modification de la substance d’une partie commune de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] à [Localité 1].

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08793 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPS

CONDAMNER M. [W] [M] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] à [Localité 1] la somme de

3 000€ au titre de la soustraction d’un miroir ancien.

CONDAMNER M. [W] [M] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] à [Localité 1] la somme de

2 500€ au titre des travaux de remise en état des parties communes.

CONDAMNER M. [W] [M] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] à [Localité 1] la somme de

3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LE CONDAMNER aux entiers frais et entiers dépens, en ce compris les frais de la présente assignation.

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, M.[M] demande de :

« Dire Monsieur [M] recevable et bien fondé en sa défense et en sa demande reconventionnelle,

A titre principal, débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Monsieur [M] une somme de 25.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour compenser la modification des modalités de jouissance de ses parties privatives et sa perte patrimoniale ;

En toute hypothèse :

Ordonner la compensation entre toutes condamnations réciproques qui seraient prononcées ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires à régler à Monsieur [M] une somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civil ;

Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Dispenser Monsieur [M] de toute participation à la dépense commune, exposée par le Syndicat des Copropriétaires, des frais de procédure relatifs à la présente instance,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître [Localité 7] Laure FOUCHÉ conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 18 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08793 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPS

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [M] a commis une faute délictuelle en déposant le miroir ancien, scellé dans le mur partie commune du hall de l’immeuble, une première fois en 2005 puis en 2020, après que le miroir a été reposé en 2019 par la copropriété. Le syndicat des copropriétaires précise que M. [M] a finalement brisé ce miroir.

M. [M] soutient que la baie vitrée donnant sur le hall de l’immeuble est une partie privative au même titre que toutes les fenêtres de l’immeuble. Il indique que le syndicat des copropriétaires a obturé la baie vitrée en posant un miroir, portant ainsi atteinte à ses modalités de jouissance. Il conteste avoir déposé un miroir ancien en 2005 comme l’allègue le syndicat des copropriétaires et indique que le miroir qu’il a déposé en 2020 avait été posé récemment à son insu alors qu’il n’habitait plus le logement, mis en location. Il explique l’enlèvement du miroir par l’atteinte causée à la jouissance de son lot, la nécessité d’avoir plus de lumière dans l’appartement et la sécurité des personnes, le miroir, mal fixé, risquant de chuter. M. [M] indique que le miroir s’est brisé lors de la dépose. Il précise avoir fait reposer un film sans tain présentant le même aspect qu’un miroir en sorte que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice esthétique ou fonctionnel.

*

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 2 de la même loi dispose notamment que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’article 3 de la même loi prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

*

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08793 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPS

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que « le hall commun, l’entrée commune, situés au rez-de-chaussée », sont des parties communes, tout comme « les fenêtres éclairant l’escalier, couloirs et autres parties communes », « les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives mais non les portes donnant accès à chaque partie privative », « tous les accessoires de ces parties communes tels que décorations, ornementations, etc. ainsi que les objets mobiliers, matériels et ustensiles, affectés à l’usage commun. »

« Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis de fenêtres » sont en revanche définis comme des parties privatives.

Il ressort des photographies et des procès-verbaux de constat versés aux débats par chaque partie que la baie vitrée objet du litige est constituée d’une vitre avec un châssis fixe et donne sur le hall de l’immeuble.

Cette ouverture doit néanmoins être qualifiée de fenêtre et non de mur dès lors qu’elle est vitrée.

Il s’agissait d’ailleurs de la position du syndic dans un courrier du 10 mars 2005 adressé à M. [M] dans lequel il précisait que « les travaux que vous envisagez… ne seront pas pris en charge par la copropriété puisqu’il ne s’agit pas d’un mur mais d’une fenêtre, soit une partie privative conformément au règlement de copropriété. ».

Il ressort par ailleurs des écritures de chaque partie que cette fenêtre est condamnée depuis que la loge de gardien a été transformée en lot privatif. En conséquence, il ne s’agit pas d’une fenêtre « éclairant » le hall d’immeuble du fait de l’absence de lumière passant au travers.

Il convient donc de considérer que cette baie vitrée est une partie privative selon le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il existerait un miroir ancien incorporé au mur partie commune et fixé devant cette fenêtre depuis de nombreuses années.

L’existence d’un miroir et l’enlèvement de celui-ci entre 2005 et 2008 est établie par les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués par le syndicat des copropriétaires mentionnant des résolutions relatives à des « travaux d’édification d’un mur en lieu et place du miroir situé au rez-de chaussée » sollicités par M. [M] (assemblée générale du 11 avril 2005), la « Remise en place du miroir enlevé par voie de fait dans le hall de l’immeuble » (assemblée générale du 19 juin 2008) et le « Dossier miroir hall immeuble ; Les copropriétaires demandent à M.[M] de reposer le miroir fixé d’origine devant une ouverture de son logement et donnant dans le hall d’entrée de l’immeuble, miroir déposé à l’époque par M. [M] sans autorisation du syndicat des copropriétaires. » (assemblée générale du 18 juin 2009).

Ces seuls procès-verbaux ne fournissent cependant aucune information sur la nature du miroir en cause mais en toutes hypothèses il était amovible puisqu’il a pu être déposé.

Aucune pièce ne permet par ailleurs de dater la réinstallation de ce miroir ou d’un autre miroir devant la baie vitrée de l’appartement de M.[M]. Il est cependant constant que ce miroir a été enlevé par M.[M] en 2020 et il ressort du procès-verbal de constat du 29 novembre 2022 produit par le défendeur qu’il était fixé par des trous de fixation sur le châssis de la fenêtre et non incorporé au mur.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de longue date d’un miroir ancien qui aurait été incorporé au mur partie commune et aurait constitué à ce titre une partie commune de l’immeuble.

M. [M] n’a dès lors pas commis de faute délictuelle en enlevant un miroir obturant sa fenêtre partie privative.

Il n’a par ailleurs porté aucune atteinte à l’harmonie générale du hall de l’immeuble puisqu’il ressort des photographies et du devis de la société [D] du 10 février 2020, réglé le 3 juillet 2020, qu’il a fait poser un film d’aspect miroir sans tain.

Enfin, si M. [M] reconnaît avoir brisé le miroir en le déposant en 2020, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve justifiant de la propriété du miroir et de son préjudice.

Les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens, avec recouvrement direct par Me [Localité 7] Laure Fouché dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. [M] bénéficiera de ces dispositions.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire et de l’issue du litige.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe

REJETTE toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SARL CABINET CHAMORAND ;

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08793 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNPS

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SARL CABINET CHAMORAND, aux dépens, avec recouvrement direct par Me [Localité 7] Laure Fouché dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SARL CABINET CHAMORAND, à payer à M. [W] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [W] [M] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

La Greffière La Présidente