TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/02140 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XPE

Minute : 25/354

S.C.I. FONCIERE RU 01 2009

Représentant : Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [N]

Madame [Y] [N]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Gilles GODIGNON SANTONI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [Y] [N]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 24 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 24 Septembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2009,

sise [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [N],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [N],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé, la SCI FONCIERE RU 01 2009 a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] un appartement à usage d’habitation n°A01, situé [Adresse 2] à effet du 10 juillet 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE RU 01 2009 a fait signifier par acte d’huissier en date du 30 août 2024, un commandement de payer la somme de 8.652,46 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 22 août 2024 visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 28 janvier 2025, la SCI FONCIERE RU 01 2009 a fait assigner Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

DECLARER recevable et bien-fondé la société SCI FONCIERE RU 01/2009 en ses demandes,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 30 octobre 2024, deux mois après le commandement de payer du 30 août 2024,

A tout le moins,

PRONONCER la résiliation du contrat de bail,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion sans délai de Monsieur [I] [N] et Madame [Y]

[N], le cas échéant, celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] au paiement, au profit de la société SCI FONCIERE RU 01/2009, de la somme de 3.903,53 euros correspondant à l’arriéré locatif selon décompte versé aux débats arrêté au 30 octobre 2024 et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 30 août 2024,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] à verser à la société SCI FONCIERE RU 01/2009 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.808,40 euros, charges comprises à compter du 30 octobre 2024 soit deux mois après le commandement de payer du 30 août 2024 et ce jusqu’à la remise des clés lors d’un état des lieux et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail

AUTORISER la société SCI FONCIERE RU 01/2009 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1.532,14 euros.

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont notamment les frais d’exécution et de commandement.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, la SCI FONCIERE RU 01 2009, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 16.935,03 euros, échéance du mois d’avril 2025 comprise. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [N], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame [Y] [N], comparant en personne, expose sa situation personnelle et financière. Elle sollicite des délais de paiement ou des délais pour quitter les lieux. Elle indique qu’elle dispose de 2.100 euros de revenus et de 148 euros de CAF. Madame [Y] [N] a trois enfants à charge dont deux mineurs. Elle indique que depuis le départ de Monsieur [I] [N] pour le Sénégal, elle doit cumuler deux emplois. Cependant, pour des raisons de santé, elle a dû cesser ce cumul. Elle ajoute qu’elle est à la recherche d’un logement moins cher et plus petit et compte demander un logement social. Elle précise également qu’il n’y pas régularisation des charges donc qu’elle ne peut être sûre que le montant de la dette corresponde effectivement à ce qu’elle doit.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisé en date du 23 mai 2025, la SCI FONCIERE RU 01 2009 transmet un décompte actualisé en date du 23 mai 2025 mentionnant une créance de 18.743,43 euros, loyer de mai 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01 2009 justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2024, pour la somme en principal de 8.652,46 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 31 octobre 2024.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [N] indique qu’elle dispose de de 2.100 euros de ressources par mois. Le diagnostic social et financier met en avant que Madame [Y] [N] dispose de 2.244 euros de charges.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] étant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la contestation du montant des charges

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

En l’espèce, Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] ne justifient d’aucune demande adressée à la SCI FONCIERE RU 01 2009 visant à contester les charges. De plus, le montant des charges ne semble pas disproportionné compte tenu des caractéristiques du bien loué.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] en contestation du montant des charges.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01 2009 produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] lui doivent la somme de 16.935,03 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 23 mai 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Il convient de déduire 1.263,60 euros de frais.

Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.671,43 euros.

Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 23 mai 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors de rejeter la demande de capitalisation des intérêts, les intérêts n’étant pas dus pour une année entière.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Y] [N] souhaite quitter le logement afin de de trouver un logement plus petit. Elle dispose de faibles ressources et d’une situation de santé difficile. De plus, elle a deux enfants mineurs à charge.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [Y] [N] un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01 2009 les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le DATE BAIL entre la SCI FONCIERE RU 01 2009 venant aux droits de la SCI FONCIERE RU 01 2009 et Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] concernant l’appartement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] à verser à la SCI FONCIERE RU 01 2009 la somme de 15.671,43 euros (décompte incluant la mensualité de avril 2025), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 23 mai 2025, charges et indemnités d’occupation ;

REJETTE la demande en contestation du montant des charges,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] à verser à la SCI FONCIERE RU 01 2009 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 mai 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

ACCORDE à Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés n°A01, situé [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/02140 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XPE

DÉCISION EN DATE DU : 24 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.C.I. FONCIERE RU 01 2009

Représentant : Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [N]

Madame [Y] [N]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires