TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51542 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDXG

N° : 1

Assignation du :

20 Février 2026

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2026

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.

DEMANDERESSE

La société [G] E.U.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne FINANCE, avocat au barreau de PARIS – #E0846

DEFENDERESSE

La société OSCARBNB S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte sous seing privé du 17 février 2021, la société AD VITAM a donné à bail commercial à la société OSCARBNB des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel principal de 19.200,00 €, outre une provision mensuelle sur charges de 60 €, soit un loyer mensuel, provision sur charges incluse, de 1.660,00 €, avec indexation annuelle à la date anniversaire de prise d’effet du bail, soit le 1er janvier de chaque année.

Selon acte notarié de vente du 19 avril 2022, la société [G] est venue aux droits de la société AD VITAM.

Se plaignant de loyers impayés, la société [G] a fait délivrer le 1er juillet 2024 à la société OSCARBNB un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 2.698,90 €.

Faute de règlement de cette somme dans le délai d’un mois, la société [G] a fait assigner la société OSCARBNB devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 20 septembre 2024.

La société OSCARBNB ayant régularisé la situation avant l’audience, la bailleresse n’a pas procédé au placement de cette assignation.

Se plaignant de nouveaux impayés locatifs, la société [G] a fait délivrer :

— le 20 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société OSCARBNB pour la somme principale de 3.696,74 €,

— puis le 5 novembre 2025 un autre commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 8.677,94€.

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en raison de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société EURL [G] a fait assigner la S.A.S. OSCARBNB, par acte de commissaire de justice du 20 février 2026, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin de notamment de solliciter de ce dernier de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile et l’article L. 145-41 du code de commerce,

D’une part :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire un mois après le commandement de payer demeuré infructueux, soit depuis le 5 décembre 2025,

CONSTATER que depuis le 5 décembre 2025, la société OSCARBNB est occupante sans droit ni titre,

D’autre part,

CONDAMNER la société OSCARBNB à payer au bailleur la somme provisionnelle de 8.970,82 € au titre de l’arriéré des loyers dus au 5 décembre 2025 avec intérêts au taux contractuel de 6 % à compter de la date d’échéance des loyers,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion du locataire et de toute personnes dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 5],

DIRE qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXER une indemnisation d’occupation égale au montant du loyer (charges et impôts en sus), majoré de 50 %,

CONDAMNER la société OSCARBNB à payer au demandeur une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer (charges et impôts en sus) majoré de 50 % outre les charges, à compter du 5 décembre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

JUGER que le dépôt de garantie rester acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des 3 commandements de payer des 1er juillet 2024, 20 février et 5 novembre 2025, de la sommation de payer du 20 février 2025 et des deux saisies conservatoires.

A l’audience du 20 avril 2026, la société EURL [G] maintient l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance, s’en rapporter à son assignation et aux pièces jointes à celle-ci.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la S.A.S. OSCARBNB n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule, en son article 21 intitulé « Clause résolutoire – Sanctions » (pièce n° 1, société EURL [G], page 23), que :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de Loyer ou de l’exécution d’une obligation essentielle énoncée au présent Bail, et après un (1) mois à compter d’une simple mise en demeure restée sans effet de payer, ou d’exécution la disposition en souffrance, contenant déclaration par le Bailleur de son intention de se prévaloir de cette clause, le présent Bail sera résilié de plein droit et immédiatement, si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité.

Au jour de la résiliation du présent Bail, le Bailleur reprendra possession et aura de plein droit la libre disposition des Locaux Loués.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des Locaux Loués et dans ce cas le dépôt de garantie et les Loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au Bailleur, sans préjudice de tous dommages et intérêts ».

Le commandement du 5 novembre 2025 a été délivré pour la somme principale de 8.677,94 €, qui concerne les loyers et provisions sur charges échus au mois de novembre 2025 inclus.

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail (reproduite en fin d’acte) et la volonté du bailleur de s’en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il n’est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 décembre 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, dans les termes qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les provisions sollicitées par le bailleur :

Aux termes de l’article 835 alinéa deux du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société [G] justifie, par la production du bail en date du 17 février 2021, du commandement de payer, ainsi que d’un décompte actualisé de la dette au 5 décembre 2025 (incluant la part de loyer due entre le 1er et le 5 décembre 2025, soit la somme de 292,88 €, sauf à déduire un trop versé au titre des charges 2024 et de la TOEM, soit la somme de 405,96 €, assignation, page 9, et décompte joint au commandement de payer du 5 novembre 2025, pièce n° 21), que la S.A.S. OSCARBNB reste devoir une somme de 8.564,86 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux contractuel de 6 % à compter de la date de la date d’échéance des loyers impayés.

L’obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir à cette hauteur la demande de provision et de rejeter le surplus, non justifié, de la demande de provision formée par la société [G] au titre de l’arriéré de loyers dus au 5 décembre 2025.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer contractuel et des charges en cours, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux, à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

La clause prévue au contrat de bail, prévoyant une pénalité contractuelle de 6 % du montant de la dette, à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance (article 21 § 2, page 24) doit s’appliquer, cette clause n’apparaissant pas, à l’évidence, manifestement excessive ni sérieusement contestable, compte tenu de la force obligatoire des contrats prévue par l’article 1103 du code civil.

En revanche, la clause du bail permettant au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie (représentant trois mois de loyer annuel hors charges, soit la somme de 4.800,00 €) à titre d’indemnité, à l’expiration du bail, doit s’analyser en une clause pénale, susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge des référés ne pouvant qu’appliquer la clause pénale, sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuelle prévue, la demande se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée.

Il en est de même s’agissant de la clause pénale figurant à l’article 22 (page 24) du contrat de bail commercial (indemnité d’occupation majorée de 50 %, calculé au prorata temporis à compter de la date à laquelle le Preneur aurait dû libérer les locaux loués jusqu’au jour de leur libération effective), qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, cette majoration contractuellement fixée étant susceptible de procurer un avantage excessif au bailleur et d’être minorée par le juge du fond (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 1, chambre 2, 9 février 2023, n°22/13665).

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société [G] relatives au dépôt de garantie et à la majorité de 50 % de l’indemnité d’occupation ainsi que sur le surplus de sa demande de provision relative aux loyers dus au 5 décembre 2025.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes :

La société OSCARBNB, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais des commandements de payer en date des 1er juillet 2024, 20 février 2025 et 5 novembre 2025, de la sommation de payer du 20 février 2025 et des saisies conservatoires des 12 novembre 2025 et 3 décembre 2025, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000,00 € à la société [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [G] sera déboutée de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 6 décembre 2025

Disons que la société OSCARBNB devra libérer les locaux loués situés au [Adresse 4] à [Localité 4] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société OSCARBNB à payer à la société [G], à titre provisionnel :

* la somme de 8.564,86 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux contractuel de 6 % à compter de la date de la date d’échéance des loyers impayés,

* une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges en cours, à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société [G] relatives au dépôt de garantie et à la majorité de 50 % de l’indemnité d’occupation ainsi que sur le surplus de sa demande de provision relative aux loyers dus au 5 décembre 2025,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société OSCARBNB aux entiers dépens, comprenant les frais des commandements de payer en date des 1er juillet 2024, 20 février 2025 et 5 novembre 2025, de la sommation de payer du 20 février 2025 et des saisies conservatoires des 12 novembre 2025 et 3 décembre 2025,

Condamnons la société OSCARBNB à payer à la société [G] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la société [G] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de ses autres demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mai 2026.

La Greffière,

Fait à [Localité 1] le 28 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Frédéric LEMER GRANADOS