TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 24/00075 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BBOA

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e COUSIN

— M^e SANCHEZ

— M^e FREYSSINET

1 copie exécutoire à :

— M^e FREYSSINET

1 copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [D],

RCS BRIVE 489073270

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Monsieur [F] [C] [E]

né le 31 Mai 1980 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

et actuellement incarcéré à la Maison d’Arrêt de [Localité 1]

représenté par M^e Chloé SANCHEZ, avocat au barreau de TULLE

Madame [N] [R]

née le 29 Juin 1982 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

repésentée par M^e Julien FREYSSINET, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Agathe COUDERT, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2024-9129 du 02/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2022, la SCI [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 4], 2ème étage à Tulle (19 000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 4 100,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [C] [E] et de Madame [N] [R] le 8 mars 2024.

Par assignation du 26 juin 2024, la SCI [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Tulle en référé pour constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, ordonner que faute de libération volontaire des lieux, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 100,83 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce, avec intérêts de droit, au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée avant radiation et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

A cette audience, la SCI [D], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 juin 2022, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] [E] et de Madame [N] [R] et de tous les occupants de leur chef dans les huit jours de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard, et en tant que de besoin avec l’aide de la force publique, de condamner solidairement Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] à lui verser la somme de 439,18 euros mensuels à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération totale des lieux et ce à compter de la date de la décision à intervenir, de condamner solidairement Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] à lui payer la somme sauf à parfaire de 13 615.22 euros à titre de provision au titre des loyers impayés à la date du 24 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, à titre subsidiaire, de condamner Madame [N] [R] à verser uniquement la somme sauf à parfaire de 1347.54 euros selon décompte arrêté au 24 novembre 2025 à l’exclusion de tout arriéré de loyers antérieurs au 25 août 2025 et de condamner solidairement Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle sollicite l’actualisation de sa créance, produisant un décompte en date du 25 février 2026 mentionnant un solde débiteur de 14 962.76 euros.

Monsieur [F] [C] [E], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, demande de constater la résiliation ou a minima la suspension du bail conclu entre lui et la SCI [D] à compter de son incarcération soit le 27 novembre 2023, de débouter la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre au titre d’arriérés de loyer, subsidiairement, de lui accorder un report de deux années pour régler les sommes dues à la SCI [D], de débouter en toute hypothèse la SCI [D] de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [R] représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de débouter la SCI [D] de ses demandes, fins et prétentions, de constater que la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire est sans objet, de constater que la dette invoquée par la SCI [D] est éteinte de plein droit conformément au jugement du 25 août 2025 du juge des contentieux de la protection statuant en surendettement, de condamner la SCI [D] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

La SCI [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 13 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Monsieur [F] [C] [E] fait valoir que son incarcération constitue un cas de force majeure. Il indique que pendant sa détention il ne peut ni jouir de la chose louée ni s’acquitter du règlement de loyers, étant dépourvu de tout revenu en détention. Monsieur [F] [C] [E] affirme que le bail conclu doit être considéré comme résilié à compter du 27 novembre 2023, date de son incarcération, soit à minima suspendu depuis la même date.

Il résulte de l’article 1218 du code civil qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

L’incarcération du locataire ne l’exonère pas de son obligation de payer le loyer, son placement en détention ne répondant pas aux critères de la force majeure pour le dispenser de ses obligations contractuelles, dans la mesure où cet élément ne relève pas d’une cause étrangère à celui-ci (en ce sens, Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 3, 26 janvier 2023, n°20/15107).

De plus, le critère d’irrésistibilité n’est pas satisfait puisque si l’exécution de l’obligation contractuelle par le débiteur s’est révélée plus difficile du fait de son incarcération, elle n’en demeure pas moins impossible. Monsieur [F] [C] [E] ne démontre pas s’être organisé ne serait-ce que pour trouver une solution amiable compte tenu de sa situation. Enfin et surtout, Monsieur [F] [C] [E] était déjà défaillant dans le paiement des loyers avant la date du 27 novembre 2023.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes de Monsieur [F] [C] [E].

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 6 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 100,83 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai deux mois suivant la signification de ce commandement.

Madame [N] [R] a déposé un dossier de surendettement le 11 juin 2024 et celui-ci a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 5] le 27 juin 2024.

Elle fait valoir que l’assignation en date du 26 juin 2024 a été délivrée postérieurement à la saisine de la commission de surendettement le 11 juin 2024 et soutient que dès lors cette saisine a entraîné la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées contre elle. Madame [N] [R] mentionne en outre avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du juge du surendettement en date du 25 août 2025. Elle affirme que la clause résolutoire est privée d’effet et qu’elle a, par ailleurs, quitté le logement et restitué les clés à la bailleresse.

L’article 24 VI de la même loi dispose que, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablis-sement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Ainsi, c’est la décision de recevabilité qui emporte interdiction de payer, en tout ou en partie une créance autre qu’alimentaire née avant celle-ci, et non la saisine de la commission de surendettement des particuliers.

Il s’ensuit que si la décision de recevabilité intervient pendant les deux mois qui suivent la délivrance du commandement de payer, le locataire a interdiction de régler les causes de cet acte. En revanche, si la décision de recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la décision de recevabilité est en date du 27 juin 2024 et est donc postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire intervenue le 7 mai 2024 et n’est dès lors pas de nature à remettre en cause celle-ci.

Par ailleurs, si Madame [N] [R] mentionne avoir quitté le logement en litige et avoir remis les clés, elle ne produit en ce sens aucun élément démontrant la délivrance régulière d’un congé ni d’une remise effective de clés. A cet égard, il convient de remarquer qu’elle ne précise nullement la date supposée de son départ des lieux.

Dès lors, les demandes de Madame [N] [R] seront rejetées et la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Hormis son certificat de présence à la maison d’arrêt de [Localité 1], Monsieur [F] [C] [E] ne produit aucune pièce concernant sa situation personnelle et financière.

Il ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant et ne justifie pas être en capacité de régler de manière échelonnée la dette locative qui ne cesse d’augmenter.

La demande de délais de paiement ne peut prospérer, l’incarcération ne constituant pas à lui seul un motif pour octroyer un délai de grâce.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire liée à la situation de surendettement de Madame [N] [R]

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesure prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situa-tion de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement inégal du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. (Souligné par nos soins).

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [N] [R] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du juge du surendettement en date du 25 août 2025.

Conformément à l’article 24 VIII de la loi précitée qui s’impose au juge, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, c’est-à-dire à compter du 25 août 2025.

Il sera rappelé à la locataire qu’elle devra s’acquitter régulièrement des loyers et charges conformément à son contrat de location, à défaut de quoi la clause reprendra son plein effet et l’expulsion pourra être mise en œuvre par le bailleur selon les modalités indiquées au présent dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de la SCI [D] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

La SCI [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2026, la somme de 14 962,76 euros, soustraction faite des frais de procédure, était due.

Monsieur [F] [C] [E] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant.

En l’absence de clause de solidarité incluse dans le contrat de bail, la condamnation sera conjointe.

Monsieur [F] [C] [E] sera condamné à verser la somme de 14 962,76 euros, à titre de provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 février 2026, mois de février 2026 inclus.

Par décision en date du 25 août 2025, le juge du surendettement a notamment prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Madame [N] [R] et a rappelé que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes professionnelles et non professionnelles nées antérieurement au présent jugement.

Au vu du décompte circonstancié de la bailleresse arrêté au 25 février 2026 et compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 25 août 2025 par l’effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, Madame [N] [R] se trouve aujourd’hui redevable de la somme de 2 695,08 euros au titre de la dette échue impayée, mois de février 2026 inclus (uniquement somme due postérieurement au 25 août 2025).

Faute pour les défendeurs de justifier s’être libérés de la dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, ceux-ci doivent être condamnés à payer lesdites sommes à la SCI [D].

Dès lors, Monsieur [F] [C] [E] sera, seul, condamné à titre de provision à payer la somme de 12 267,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, concernant la dette locative antérieure au 25 août 2025.

Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] seront condamnés à titre de provision à payer la somme de 2 695,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, concernant les sommes dues postérieurement au 25 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [F] [C] [E] et de Madame [N] [R].

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 439.18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [D] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] seront déboutés de leurs demandes formées de ce chef.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI [D] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2022 entre la SCI [D], d’une part, et Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Tulle [Adresse 6], est résilié depuis le 7 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [E] à payer à la SCI [D] à titre de provision la somme de 12 267,68 euros (douze mille deux cent soixante-sept euros et soixante-huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, concernant la dette locative antérieure au 25 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] à payer à titre de provision à la SCI [D] la somme de 2 695,08 euros (deux mille six cent quatre vingt quinze euros et huit centimes), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, concernant les sommes dues postérieurement au 25 août 2025 et arrêtées au 25 février 2026 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [F] [C] [E] ;

ORDONNE à Monsieur [F] [C] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 1] [Adresse 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 439,18 euros (quatre cent trente-neuf euros et dix-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire à l’égard de Madame [N] [R], pendant un délai de deux ans à compter du 25 août 2025 ;

RAPPELLE que si Madame [N] [R] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges, sans mise en demeure préalable :

— La clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 7 mai 2024,

— Il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Madame [N] [R] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], 2ème étage à [Localité 6] [Adresse 7]), à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [N] [R] sera condamnée à payer à la SCI [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] à payer à la SCI [D] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [C] [E] et Madame [N] [R] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge