TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Matthieu GUÉRIN

Copie certifiée conforme à :

— Maître, [B], [P]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06742

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NFJ

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic coopératif, Madame, [R], [Y],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Matthieu GUÉRIN de la SELARL Chatel & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0725

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE, [H],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06742 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NFJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SAS FONCIERE, [H] est propriétaire des lots de copropriété n° 1 (atelier) et 4 (local commercial) d’un immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 4].

Par commandement de payer en date du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à Paris (75020) représenté par son syndic coopératif en exercice Madame, [R], [Y], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SAS FONCIERE, [H] pour l’audience du 11 décembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

Vu les demandes qui précèdent,

Vu les pièces à l’appui,

Il est demandé au tribunal judicaire de bien vouloir :

— Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 4] pris en la personne de son syndic bénévole, recevable et bien fondé en son action ;

— Juger que la société FONCIERE, [H] a manqué à ses obligations de copropriétaire et que ces manquements ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 4] ;

— Condamner la société FONCIERE, [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 4] la somme de 8.967,14 € avec intérêt au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de la signification du commandement de payer à la société FONCIERE, [H] et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus ;

— Condamner la société FONCIERE, [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 5] une somme de 1.500,00 € en réparation de son entier préjudice ;

— Condamner la société FONCIERE, [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 5] une somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Condamner la société FONCIERE, [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 5] l’intégralité des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Citée suivant les modalités de l’article 659 code de procédure civile, la SAS FONCIERE, [H] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SAS FONCIERE, [H] est propriétaire des lots n° 1 et 4 d’un immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

le commandement de payer en date du 19 novembre 2024;

les procès-verbaux des assemblées générales des 02 juin 2022, 11 janvier 2023, 10 octobre 2023, 19 juin 2024, 4 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er janvier 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur de 8.967,14 euros.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06742 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NFJ

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SAS FONCIERE, [H] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 8.654,90 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 (appel provisionnel, travaux loi ALUR et travaux de mesures conservatoires du 1er trimestre 2025 inclus).

La SAS FONCIERE, [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la sommation de payer valant mise en demeure adressée à la défenderesse en date du 19 novembre 2024 et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 7.252,66 euros et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 312,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— frais de relance pour impayé pour 1,29 euros en date du 26/05/2023 ;

— frais de relance pour impayé pour 1,29 euros en date du 17/07/2023 ;

— frais de relance pour impayé pour 7,66 euros en date du 21/08/2023 ;

— virement note d’honoraires pour 96,00 euros en date du 29/10/2023 ;

— sommation de payer pour 206,00 euros en date du 18/10/2024.

Il ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse, dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, avant la signification du commandement de payer le 19 novembre 2024.

Seule la somme de 167,13 euros lui sera par conséquent allouée sur ce fondement.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 1.500,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de la SAS FONCIERE, [H] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation soit le 28 mai 2025 pour les charges impayées.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS FONCIERE, [H] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS FONCIERE, [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 4] pris en la personne de son syndic coopératif en exercice Madame, [R], [Y] :

— la somme de 8.654,90 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2025 (appel provisionnel, travaux loi ALUR, travaux de mesures conservatoires du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 7.252,66 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la somme de 167,13 euros au titre des frais de recouvrement.

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE, [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente