TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [H] [W] ; Madame [B] [O]. M^e STOYANOVITCH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04269 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WIR

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yadhira STOYANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04269 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WIR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 2 octobre 2014, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [W] et Mme [B] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 772,25 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.544,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [W] et Mme [B] [O] le 28 novembre 2024.

Par assignation des 06 février et 28 mars 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [W] et Mme [B] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 12.755,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2025, 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois le 13 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois afin de mettre le dossier en état.

À l’audience du 13 mars 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il prend acte de la saisine de la commission de surendettement et reste dans l’attente de sa décision. En tout état de cause, Il déclare, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [O] représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions aux fins de délais de paiement, demande que la dette locative soit fixée à la somme de 5.639 euros et que lui soit accordés les plus larges délais jusqu’à l’extinction de cette dette compte tenu d’un dossier de FSL en cours, que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, que [Localité 1] HABITAT soit débouté de ses demandes d’expulsion, que les dépens restent à la charge de chaque partie et que soit jugé n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux parties sollicitent donc la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [H] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.544,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Attendu que le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;

Mais attendu que la résiliation du bail est d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet ;

Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2023, M. [H] [W] et Mme [B] [O] lui devaient la somme de 5.639,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera solidairement condamnée avec M. [H] [W] à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [W] et Mme [B] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04269 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WIR

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 50% le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [W] et Mme [B] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 octobre 2014 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [H] [W] et Mme [B] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] avec cave, est résilié depuis le 28 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [B] [O] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 5.639,44 euros (cinq mille six cent trente-neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2023,

AUTORISE M. [H] [W] et Mme [B] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [W] et Mme [B] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [W] et Mme [B] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [H] [W] et Mme [B] [O] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci est devenue sans objet;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [B] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 et celui de l’assignation du 28 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge