TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/02256

N° Portalis 352J-W-B7G-CWCIO

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1909

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GESTION ET TRANSACTIONSS DE FRANCE GTF

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Céline RATTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/02256 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCIO

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic la S.A. GTF.

Monsieur [F] [P] est copropriétaire au sein de cet immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 décembre 2021, au cours de laquelle les copropriétaires ont notamment adopté :

— une résolution n° 6 portant approbation des comptes de l’exercice 2020,

— une résolution n° 32 portant sur la vente à Monsieur et Madame [R], copropriétaires, du lot n° 19 issu de parties communes constituées de « WC communs (désaffectés) situés au 6ème étage » (à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, n’ont fait l’objet d’aucun vote les résolutions n° 34 et 35, inscrites à la demande de M. et Mme [X], et portant :

— pour l’une, sur l’exécution des résolutions n° 22 de l’assemblée du 9 novembre 2011 et n° 28 de l’assemblée du 13 décembre 2017, suite au constat de leur non-réalisation, outre l’insonorisation du couloir de passage menant aux chambres de services,

— et pour l’autre, sur l’exécution des résolutions n° 26 de l’assemblée générale du 9 novembre 2011 et n° 29 de l’assemblée générale du 13 décembre 2017 suite au constat de leur non-réalisation.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 11 février 2022, Monsieur [F] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] afin notamment de solliciter, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 6 et 32 ainsi que le retrait sous astreinte des résolutions n° 34 et 35.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/02256 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCIO

Par ordonnance rendue le 4 avril 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré Monsieur [F] [P] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 dans son ensemble, tout en le déclarant recevable en ses prétentions tendant « à solliciter la nullité des résolutions n° 6 et n° 32 et à ordonner le retrait des résolutions n° 34 et 35 sous astreinte de 50 euros par jour de retard ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, Monsieur [F] [P] demande au tribunal de :

Vu les articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 7, 9 et 26 du décret du 17 mars 1967,

Vu ce qui précède, et tous autres motifs,

RECEVOIR Monsieur [P] en son action,

PRONONCER la nullité des résolutions 6 et 32,

ORDONNER le retrait des résolutions 34 et 35 sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

En tout état,

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GRL au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE que Monsieur [P] sera dispensé de toute participation aux condamnations précitées par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu les pièces produites,

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/02256 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCIO

DIRE ET JUGER Monsieur [F] [P] irrecevable et non fondé en ses demandes, fins et conclusions L’EN DÉBOUTER.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [F] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, une somme qui ne saurait être inférieure à 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont le recouvrement sera directement assuré par Maître Céline RATTIN, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2025, Monsieur [F] [P] sollicite du tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 4 février 2025 en arguant d’une assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 13 novembre 2025 portant notamment sur la « ratification » d’un devis « alors même que le principe de la division des parties communes n’a été ni soumis, ni acté en assemblée générale et que cette question a un lien avec celle soumise au juge dans le cadre de la contestation de la résolution 32 ».

Selon conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] s’oppose à cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture, en soutenant que Monsieur [P] ne rapporte pas la preuve que le vote des résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2025 constituerait une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, en raison notamment du principe d’autonomie des assemblées générales et faute de lien entre :

— la résolution n° 32 contestée de l’assemblée générale du 14 décembre 2021, portant sur la vente de WC communs au 6ème étage,

— et l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2025 ayant uniquement pour objet de faire voter des devis pour missionner un géomètre expert afin d’évaluer la valeur vénale de parties communes, et de procéder au métrage de parties communes, afin d’établir des plans actualisés de l’immeuble, ceux annexés au règlement de copropriété ne l’étant plus.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une cause grave qui serait survenue depuis que l’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025, l’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 13 novembre 2025 n’ayant aucune incidence sur la résolution n° 32 querellée dans le cadre de la présente instance de l’assemblée générale du 14 décembre 2021, immédiatement exécutoire nonobstant le recours exercé par Monsieur [P], outre qu’il est constant que :

— dès lors que l’objet de la vente est déterminé ou déterminable (cession d’une partie de couloir au droit des lots d’un copropriétaire à un prix offert par le copropriétaire candidat à l’acquisition), la vente est parfaite en cas d’accord sur la chose et sur le prix, même en l’absence d’état descriptif de division créant le ou les nouveaux lots constitués d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes (ex. : Civ. 3ème, 10 septembre 2008, n° 07-16.858), donc même si aucun lot n’a encore été créé (ex. : Civ. 3ème, 22 janvier 2003, n° 01-13.909 ; 17 novembre 2020, n° 10-11.287, etc.),

— la vente est parfaite entre les parties dès la décision de l’assemblée lorsque la chose vendue est déterminée par la description qui en est faite dans l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée, laquelle n’est assortie d’aucune condition particulière (ex. : Civ. 3ème, 22 septembre 2010, n° 09-68.967).

La modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et des tantièmes peut donc intervenir postérieurement à la décision de principe relative à la cession.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 4 février 2025 formée par Monsieur [F] [P] sera donc rejetée et ses conclusions et pièces n° 8 à 11 notifiées par voie électronique le 23 novembre 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture, seront déclarées irrecevables.

S’agissant des résolutions n° 34 et 35 dont Monsieur [P] sollicite le retrait sous astreinte, outre que le caractère mensonger ou inexact des allégations contenues dans ces résolutions, allégué en demande par Monsieur [P], n’est rapporté par aucun élément, le tribunal relève qu’en tout état de cause :

— ladite demande n’est pas fondée en droit,

— il est constant qu’une résolution non sanctionnée par un vote, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle est dépourvue de toute efficacité juridique et que les copropriétaires ne sont pas recevables à la contester (ex. Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 12 juin 2014, n° RG 13/14003, Civ. 3ème, 4 novembre 2004, n° 03-11.741, second moyen ; Civ. 3ème, 9 juillet 1997, n° 95-18.854), nonobstant la mention (sans portée juridique) inscrite à la demande de M. et Mme [X] en résolution n° 34 relative aux « nuisances sonores subies par ceux-ci venant de l’appartement de M. [P] »,

— dans le cadre de l’application de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande en contestation de décisions prises en assemblée générale, de se substituer au syndicat des copropriétaires en ordonnant le retrait sous astreinte de résolutions dont la régularité n’est pas, en elle-même, contestée mais dont un copropriétaire se plaint uniquement des allégations qu’elle contient.

La demande de retrait sous astreinte des résolutions n° 34 et 35 de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 formée par Monsieur [F] [P] sera donc rejetée.

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6 et 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 14 décembre 2021 formée par Monsieur [F] [P] :

1-1 Sur la résolution n° 6 (approbation des comptes de l’exercice 2020) :

Monsieur [F] [P] fait valoir qu’il conteste plusieurs imputations sur son compte de copropriété en charges privatives alors qu’il a demandé que ces factures lui soient communiquées de manière réitérée, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 octobre 2019, restée sans suite, et que dans le cadre des pourparlers engagés, les lettres de relance lui ont été communiquées.

Il précise que :

— de nombreux frais ont été prélevés pour ces lettres de relance récurrentes, adressées même après régularisation,

— le détail des charges qui lui ont été imputées ne ressort toutefois ni des lettres de relance, ni de la sommation de payer, ni de l’acte de recouvrement de charges, de sorte qu’il n’était pas en mesure de comprendre à quoi correspondaient les charges appelées en sus des appels de fonds,

— lors de l’assemblée, le syndic s’est engagé à produire ces pièces et à les communiquer à l’ensemble du conseil syndical pour justifier de sa bonne foi mais à ce jour, il n’en dispose toujours pas, cette mention n’ayant pas été rapportée dans la résolution n° 6,

— en cas de litige, il appartient au syndic de prouver que les documents exigés par la loi ont bien été joints à la convocation (Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° 05-19.042),

— lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes, doivent être notifiés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, ainsi que le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 11, I 1°), cette notification étant exigée pour la validité de la décision,

— face à cette inertie et à l’absence de communication des factures et de documents conformes pour voter l’approbation des comptes, la résolution ne pourra qu’être annulée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] répond en substance que :

— l’argumentation de Monsieur [P] quant à l’absence de communication de « factures » et sa contestation de « frais de lettres de relance » qui lui ont été imputés par le syndicat en raison de l’absence de paiement de ses charges individuelles de copropriété, ainsi que de frais d’huissier consécutifs à une sommation de payer, ne saurait servir de fondement juridique à une demande d’annulation de la résolution litigieuse n° 6,

— Monsieur [P] confond l’approbation des comptes du syndicat et l’approbation des comptes individuels des copropriétaires,

— or, l’approbation des comptes de la copropriété ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires, cette règle d’origine jurisprudentielle ayant été inscrite à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967,

— à titre surabondant, les pièces comptables ont été annexées à la convocation à l’assemblée générale litigieuse (pièce n° 3), Monsieur [P] ne pouvant reprocher au syndicat de ne pas lui avoir ré-adressé, à sa demande, les justificatifs des charges individuelles appelées, alors que, selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, il incombe seulement au syndic de tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives de charges, Monsieur [P] ne s’étant d’ailleurs jamais déplacé chez le syndic pour consulter les pièces justificatives des charges qui lui ont été imputées et reconnaissant d’ailleurs lui-même avoir obtenu communication de la lettre de relance et de la facture justifiant des lettres de relance facturées par le syndic ainsi que de la facture des frais d’huissier dans le cadre de négociations amiables engagées avec le syndicat des copropriétaires (pièces n° 8 à 11).

***

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708). Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche).

L’article 11 I 1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires (annexe 1) et son compte de gestion général (annexe 2) lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites, notamment des documents annexés à l’ordre du jour de la convocation adressée aux copropriétaires à l’assemblée générale du 14 décembre 2020 (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires), que les comptes de l’exercice 2020 ont été approuvés par les copropriétaires, après avoir pris connaissance de l’ensemble des documents joints à la convocation (état financier du syndicat des copropriétaires, comptes de gestion général et annexes comptables n° 1 à 5 prévues par le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967).

La partie demanderesse, qui ne remet pas spécifiquement en cause la véracité, l’exactitude et la complétude de ces documents, ne fait état ni ne justifie d’aucune pièce comptable dont l’absence de communication aux copropriétaires justifierait sa demande d’annulation de la résolution n° 6 précitée.

L’ensemble des annexes comptables prévues par le décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 et imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 a bien été communiqué aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec un comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent.

Aucune disposition du statut de la copropriété des immeubles bâtis n’impose, pour la validité de la décision d’approbation des comptes, la communication de justificatifs de frais de « lettres relance » adressés à un copropriétaire au titre du paiement de ses charges ou le détail des charges qui sont imputées à un copropriétaire.

Au surplus, le tribunal relève que :

— il est constant que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, selon l’article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967n

— la jurisprudence, constante sur ce point, confirme que « l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat » (ex. : Civ. 3ème 14 mars 2019, n° 17-26.190) et qu’elle ne constitue pas pour autant « une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (ex. : Civ. 3ème, 1er février 2018, n° 16-26.992),

— il en résulte qu’une erreur reprochée au syndic dans le solde débiteur du décompte d’un copropriétaire n’est pas de nature à entraîner l’irrégularité des comptes approuvés (ex. : Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 octobre 2022, n° 17/12180).

Les autres moyens soulevés par Monsieur [P] ne sont donc pas de nature à justifier l’annulation de l’approbation des comptes mais relèvent de la possibilité offerte à tout copropriétaire de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, l’approbation des comptes emportant seulement approbation de la répartition des comptes « généraux », sans qu’il puisse en être déduit implicitement une nouvelle « répartition des charges » (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 1994, n° 92-14.317 ; 25 novembre 2003, n° 02-14.119 ; 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 10 septembre 2020, n° 18-24.350 ; 3 juin 2021, n° 19-20.657)

L’approbation des comptes de copropriété vaut pour les dépenses générales mais ne vaut pas approbation du compte individuel d’un copropriétaire, de sorte que, si des sommes au titre de procédures auraient été imputées à tort à certains copropriétaires et, le cas échéant, ne seraient pas justifiées, elles ne peuvent pas pour autant entraîner l’annulation de la résolution d’approbation des comptes pour ce motif (en ce sens : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 12 décembre 2016, n° RG 15/01434).

La demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 formée par Monsieur [F] [P] sera donc rejetée.

1-2 Sur la résolution n° 32 (vente du nouveau lot n° 19, correspondant à des « WC communs (désaffectés) situé au 6ème étage (Article 26) ») :

Monsieur [F] [P] soutient, au visa de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que si l’offre de WC passe de deux à une avec suppression du poste d’eau de l’étage, compte tenu du nombre de chambres de service de l’étage, ses chambres seront déclarées indécentes au regard de la législation sur les locaux d’habitation, la suppression du point d’eau retirant également à la gardienne de l’immeuble la possibilité d’avoir de l’eau pour ses travaux de ménage à l’étage.

Il ajoute que :

— ce grand WC avec point d’eau doit rester d’accès libre dans la mesure où, outre qu’il est bien nécessaire pour l’ensemble des lots de l’étage, la gardienne de l’immeuble en a besoin pour ses travaux de ménages à l’étage,

— l’unanimité est exigée lorsque la cession d’une partie commune porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des parties privatives,

— contrairement à ce qu’a soutenu l’assemblée générale, le point d’eau est bien utilisé et les WC sont bien raccordés au branchement d’évacuation des WC communs figurant à ce lot, de sorte que sa transformation en appartement par annexion du copropriétaire voisin, Monsieur [R], constitue bien une atteinte à la destination de l’immeuble, résultant de l’ensemble des stipulations du règlement de copropriété et notamment de la destination donnée aux parties privatives (ex. pour le changement d’un débarras en pièce d’un appartement d’habitation : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 9 septembre 2009, Jurisdata n° 2009-379043),

— les documents annexés pour le vote de cette résolution n’étaient pas conformes, le plan présenté, qui fait état d’un débarras, faisant fi de la page 14 du règlement de copropriété,

— il sollicite donc l’annulation de la résolution n° 32 tant au regard de l’absence d’informations conformes que du fait qu’elle n’a pas été votée à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] répond en substance que :

— au 6ème étage, il existe un double WC tel que stipulé en page 14 du règlement de copropriété de l’immeuble, deux chambres de bonnes louées par Monsieur [P] séparées par la chambre de bonne de la gardienne et d’autres chambres de bonnes non louées appartenant à des copropriétaires,

— c’est l’un des WC, désaffecté depuis quarante ans environ, que Monsieur et Madame [R] ont voulu acheter et ce depuis 2005 environ mais les copropriétaires avaient toujours refusé jusqu’à présent,

— dans le projet modificatif de Monsieur et Madame [R], tel qu’annexé à la convocation de l’assemblée, ce WC est dénommé lot 19,

— Monsieur [P] entretient volontairement une confusion en parlant de l’acquisition de deux WC communs alors que Monsieur et Madame [R] ne souhaitent acheter qu’un des WC, une lettre d’explication ayant été adressée en ce sens à Monsieur [P] le 6 décembre 2020, communiquée par ce dernier en pièce n° 7,

— les pièces justificatives et explicatives nécessaires au vote de la résolution n° 32 ont été communiquées au syndic et ont bien été jointes à la convocation de l’assemblée,

— toutes les explications nécessaires avaient d’ailleurs déjà été apportées aux copropriétaires lors des assemblées générales des 27 juin 2005 et 14 décembre 2020 (pièces n° 12 à 14), de sorte que Monsieur [P] ne saurait sérieusement alléguer un défaut d’information conforme,

— d’autres WC communs sont situés aux étages inférieurs, aux 2ème et 3ème étages notamment, permettant aussi l’accès à la colonne d’eau vanne,

— dans l’assemblée contestée, Monsieur et Madame [R] ont proposé l’acquisition du lot 15 correspondant au WC commun du 3ème étage, non contesté par Monsieur [P],

— compte tenu de l’existence d’un autre WC commun au 6ème étage pour le ménage de la gardienne, et du fait de l’existence d’autres WC communs aux étages inférieurs, la vente de l’un des WC au 6ème étage ne porte manifestement pas atteinte à la destination de l’immeuble,

— la majorité à laquelle est votée la vente de cette partie commune est donc bien celle de l’article 26 et non pas l’unanimité comme le soutient Monsieur [P],

— le syndicat a été contraint de faire dresser un constat d’huissier le 22 mars 2022 afin de rapporter la preuve de l’existence de ce double WC au 6ème étage et d’autres WC aux autres étages ainsi que des accès à la colonne d’eau vanne, mais également des atteintes aux parties communes engendrées par des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale par Monsieur [P], ayant notamment installé des sanibroyeurs à des dates inconnues mais également effectué du bricolage des canalisations dans les parties communes (pièce n° 15).

***

Aux termes de l’article 26 (avant dernier et dernier alinéas) de la loi du 10 juillet 1965 :

« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ».

Il est constant que la vente de parties communes peut valablement être adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que l’aliénation n’est de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 1994, n° 92-21.367 ; 26 mars 2008, n° 06-20.913).

Par ailleurs, la décision de supprimer des WC communs peut être adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il est possible d’adapter les parties communes afin de permettre aux copropriétaires de raccorder leurs installations sanitaires (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-24.235).

La suppression d’un élément d’équipement commun, tel un WC commun, est également possible à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il n’est plus utilisé par le copropriétaire qui conteste la validité de la résolution portant suppression de cet élément d’équipement commun (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 22 mai 2003, n° RG 2002/21780, AJDI 2003, p. 772).

En l’espèce, la résolution n° 32 critiquée porte sur la cession à Monsieur et Madame [R] du lot n° 19, constitué de WC communs désaffectés situés au 6ème étage, « considérant que la conservation des parties communes dont la cession est envisagée n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ».

Aucune atteinte à la destination de l’immeuble ni contradiction avec un plan du 6ème étage mentionnant l’existence d’un « débarras » n’apparaissent caractérisées en l’espèce, alors qu’il existe bien, aux termes du règlement de copropriété (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, règlement de copropriété, page 14), deux WC communs au 6ème étage de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires indique que le WC, faisant l’objet de la demande d’acquisition de Monsieur et Madame [R], serait désaffecté et Monsieur [F] [P] ne justifie par aucun élément de preuve de ses allégations selon lesquelles :

— les WC litigieux seraient « bien raccordés au branchement de l’évacuation des WC communs figurant » à ce lot (dernières écritures, page 7),

— ce « grand WC » devrait rester « disponible d’accès dans la mesure où, outre qu’il est bien nécessaire pour l’ensemble des lots de l’étage, la gardienne de l’immeuble en a besoin pour ses travaux de ménages à l’étage ».

En tout état de cause, il n’est pas démontré que la cession à Monsieur et Madame [R] de l’un des deux WC communs du 6ème étage porterait, d’une quelconque manière, atteinte aux modalités de jouissance de parties privatives ou à la destination de l’immeuble, qui reste à usage principal d’habitation et comporte toujours un WC commun au même étage, susceptible d’être utilisé par la gardienne de l’immeuble, et permettant de desservir les lots qui seraient, le cas échéant, démunis de sanitaires (dont aucun élément ne permet au surplus d’établir qu’ils ne pourraient pas techniquement être raccordés au réseau d’eau commun), donc de conserver leur affectation à usage d’habitation, prévue au règlement de copropriété.

Au surplus, la cession contestée est réalisée avec une contrepartie financière (6.000,00 €) au bénéfice de la copropriété qui, outre l’avantage de s’enrichir du prix de vente, n’aura plus à s’appauvrir des charges d’entretien du WC commun cédé.

Ce « lot n° 19 », créé à partir des parties communes, est parfaitement identifié dans un projet de modificatif de l’état descriptif de division joint à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 14 décembre 2020, le qualifiant de « débarras », en le distinguant d’un autre lot n° 18 à créer à partir des parties communes, situé au même étage et qualifié de « WC » (pièce n° 12 produite par le syndicat des copropriétaires),

Il importe peu que ce projet de modificatif n’ait pas été joint à la convocation adressée aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 14 décembre 2021, querellée dans le cadre de la présente instance, dès lors que l’objet de la vente (cession du seul WC désaffecté se trouvant au 6ème étage de l’immeuble constitué en lot n°19) est parfaitement déterminable par la description qui en est faite dans le projet de résolution n° 32, à savoir l’acquisition du lot 19, WC communs (désaffectés) situés au 6ème étage votée lors de l’Assemblée Générale du 14.12.2021 au prix de 6.000 Euros (demande déjà faite lors de l’Assemblée Générale du 27/06/2005 et du 14/12/2020), ce lot représentant 1/1 000èmes des charges générales (pièce n° 1 produite en demande, convocation, page 20).

Au surplus, le tribunal relève que Monsieur [F] [P] a été pleinement et correctement informé par Monsieur et Madame [R], selon courrier du 6 décembre 2020 qu’il produit lui-même en pièce n° 7 :

— de la nature exacte du projet d’acquisition de Monsieur et Madame [R] qui « ne concerne pas les WC communs du 6ème étage mais le débarras (lot n° 9) contigu » à leur « chambre de service (désaffecté depuis de nombreuses années – plusieurs copropriétaires de l’immeuble peuvent en témoigner – […])»,

— que les autres WC communs du 6ème étage (non concernés par leur projet d’acquisitoin) sont « toujours en service, ainsi que le robinet de puisage pour le ménage »,

— qu’en dépit du libellé de leur demande (faisant référence à des WC communs « désaffectés » au 6ème étage, lot n° 19), « l’ensemble des copropriétaires » a « bien compris ce dont il s’agissait ».

La décision critiquée par Monsieur [F] [P] n’avait donc pas à être votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, comme celui-ci le soutient aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 février 2025 (pages 5 à 10).

Au regard de ces éléments, Monsieur [F] [P] ne pourra qu’être débouté de sa demande d’annulation de la résolution n° 32 de l’assemblée générale du 14 décembre 2021

II – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] estime qu’il a été « amplement démontré que l’action entreprise par Monsieur [P] est tant irrecevable que non fondée » et animée d’une intention malveillante avérée à l’égard de la copropriété. Il réclame en conséquence la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Cependant, le droit d’agir en justice n’est pas absolu et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts pour procédure abusive, en cas de faute, lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’exercice d’une action en justice, caractérisant une vindicte personnelle et un esprit de chicane (ex. : Civ. 2ème, 21 juin 2001, n° 99-15.363 ; Civ. 3ème, 28 avril 2011, n° 10-14.298 ; 12 mai 2021, n° 19-21.725, etc.), ou un acharnement judiciaire malveillant (ex. : Civ. 3ème, 26 mai 2016, n° 15-16.617), en portant atteinte à l’honorabilité de l’intéressé (ex. : Civ. 2ème, 18 novembre 2001, n° 00-12.230).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par Monsieur [F] [P] en introduisant la présente instance, qui aurait été de nature faire dégénérer son action en abus de droit, alors même que l’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) ne suffit pas en soi à caractériser un abus de droit.

Il ne démontre pas davantage que l’action en annulation de l’assemblée générale engagée par Monsieur [F] [P] dans le cadre de la présente procédure aurait été animée par une « intention malveillante à l’égard de la copropriété » et qu’il aurait ainsi fait preuve d’un comportement procédural excédant l’exercice légitime du droit d’ester en justice

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice subi par la collectivité des copropriétaires, distinct de celui susceptible d’être indemnisé au titre des frais irrépétibles, le préjudice allégué, dont la nature même n’est pas précisée, n’étant justifié dans son principe comme dans son quantum (10.000 €) par aucun élément de preuve.

Au surplus, le tribunal rappelle, s’agissant des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile invoquées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], qu’il n’appartient pas à l’une des parties à l’instance de réclamer le prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire, les parties n’ayant aucun intérêt moral à cette mesure qui ne peut être mise en œuvre qu’à l’initiative de la juridiction (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, Chambre 5, 4 juin 2014, n° RG 14/03742).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devra être intégralement débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [F] [P] à lui payer la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Céline RATTIN.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Monsieur [F] [P] sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 4 février 2025 formée par Monsieur [F] [P],

Déclare irrecevables les conclusions et pièces n° 8 à 11 notifiées par voie électronique le 23 novembre 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture, par Monsieur [F] [P],

Rejette la demande tendant à voir ordonner le retrait sous astreinte des résolutions n° 34 et 35 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 14 décembre 2021 formée par Monsieur [F] [P],

Déboute Monsieur [F] [P] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6 et n° 32 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 14 décembre 2021,

Condamne Monsieur [F] [P] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [F] [P] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [F] [P] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris, le 12 Février 2026

La Greffière, Le Président,