TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01625 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BU5

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 26 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [E],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01625 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BU5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 647,49 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3587,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 9 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, ordonner l’expulsion de M. [L] [E] et de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer majoré de 50% et aux charges, subsidiairement au montant du loyer et charges, jusqu’à libération des lieux,

—  6622,63 euros sur l’arriéré locatif,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 19 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 6 juin 2025 s’élevait à la somme de 6033,33 euros, échéance de mai 2025 incluse.

A l’appui de ses prétentions, elle a indiqué que les causes du commandement de payer n’avaient pas été réglées. Elle a soutenu que le commandement de payer n’était pas nul en l’absence de tout grief. Elle a souligné qu’aucune demande n’était faite part le défendeur au titre de difficultés de chauffage, signalées opportunément peu avant l’audience.

M. [L] [E], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de:

— déclarer irrecevable l’assignation pour défaut de notification dans le délai légal,

— à titre principal, débouter la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes,

— dire nul et de nul effet le commandement de payer du 12 juin 2024,

— débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation et la fixer au montant du dernier loyer (691,99 euros) augmenté des charges,

— accorder 36 mois de délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— en tout état de cause, débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et lui laisser la charge des dépens.

Au soutien de ses prétentions, il a soutenu que l’assignation n’avait pas été notifiée à la Préfecture dans le délai légal et que le commandement de payer était nul en raison de la mention d’un délai de six semaines pour payer la dette et non de deux mois, ce qui lui causait nécessairement un grief. Il a reconnu le montant de la dette locative, expliquant avoir rencontré des difficultés personnelles. Il a indiqué avoir repris le paiement des loyers, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a proposé de payer 200 euros par mois en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [L] [E] a communiqué une note en délibéré non autorisée le 5 août 2025 et les débats ont été réouverts à l’audience du 11 décembre 2025.

A cette audience, la société IMMOBILIERE 3F a maintenu l’ensemble de ses demandes en l’absence de tout versement au titre du FSL. M. [L] [E], assisté par son conseil, a fait part de l’octroi d’un FSL.

M. [L] [E] a communiqué une note en délibéré en date du 19 décembre 2025. S’agissant d’une nouvelle note en délibéré non autorisée, il n’en sera pas tenu compte dans le cadre de la présente décision.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01625 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BU5

Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit désormais que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par avis du 13 juin 2024 la Cour de cassation a considéré que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu 28 avril 2023 pour une durée de trois mois. Il s’est donc renouvelé après les nouvelles dispositions de l’article 24.

Au surplus, M. [L] [E] soutient en se fondant sur l’avis susvisé de la Cour de cassation que la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être constatée au regard du délai plus court que le délai minimal contractuellement prévu dans le bail de sorte que le commandement de payer qui ne respecte pas le délai de deux mois stipulés au contrat ne peut produire d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de souligner que la Cour de cassation n’a pas énoncé que le commandement de payer visant un délai de six semaines au lieu de deux mois était privé d’effet.

Il y a lieu en conséquence d’appliquer le régime des nullités comme l’a soutenu à l’audience la demanderesse.

La nullité des actes de commissaire de justice relève des nullités pour vice de forme.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, les dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public (article 2al.1).

M. [L] [E] n’a fait valoir aucun grief et n’a pas réglé les causes du commandement ni dans le délai de six semaines ni dans le délai de deux mois de sorte que la nullité pour vice de forme du commandement de payer doit être écartée.

Le délai de deux mois prévu au contrat de bail sera retenu et substitué au délai de six semaines.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 12 juin 2024 et la somme de 3587,08 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, M. [L] [E] lui devait la somme de 6143,73 euros au titre des impayés de loyers mois de novembre 2025 inclus.

M. [L] [E] reconnaît la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience du 19 juin 2025 comme du 11 décembre 2025 est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que le versement d’un FSL est prévu. Dès lors, il convient de laisser un délai de six mois pour qu’un versement effectif ait lieu avant d’accorder des délais de paiement de 30 mois pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de la société IMMOBILIERE 3F recevables,

REJETTE la demande en nullité du commandement de payer en date du 12 juin 2024,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2023 entre la société IMMOBILIERE 3F et M. [L] [E] concernant un logement situé au [Adresse 3] est résilié depuis le 13 août 2024,

CONDAMNE M. [L] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6143,73 euros au titre des impayés de loyers, mois de novembre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025,

DIT que les paiements postérieurs s’imputeront sur la dette,

SUSPEND le paiement de la dette locative durant un délai de 6 mois à compter de la présente décision soit jusqu’au 26 août 2026,

AUTORISE M. [L] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois à partir du mois de septembre 2026 et pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la trentième et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [E] et à celle de tous occupants de son chef,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [L] [E] sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [E] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge