COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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N° RG 21/03011 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NHCY

Pôle Civil section 2

Date : 15 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

S.C.I. GLS, RCS [Localité 12] 828 586 370, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Monsieur [K] [Y]

né le 29 Janvier 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

LES AIRES SCI, RCS MONTPELLIER 352 544 944, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège ;, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 20 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 15 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 24 mai 2017, la SCI GLS, dont Monsieur [K] [Y] est le gérant, a acquis auprès de la SCI LES AIRES un bâtiment à usage professionnel sis [Adresse 2] cadastrée [Cadastre 7] [Adresse 1] 34400 [Adresse 11] (HERAULT), constituant le lot n°22 au sein du lotissement dénommé « LUN’ELAN » dans la zone d’activité LUNELAND, au prix de 240 000 euros.

Le 8 février 2018, la SCI GLS a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société GAN ASSURANCES suite à d’importantes infiltrations en toiture de l’immeuble susvisé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2018, Monsieur [K] [Y], ès qualité de gérant de la SCI GLS, a dénoncé à la SCI LES AIRES et ses représentants légaux l’existence de ces infiltrations.

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur protection juridique de la SCI GLS.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2020, rendue sur assignation délivrée à la demande de la SCI GLS à l’encontre de la SCI LES AIRES et ses deux représentants légaux, le juge des référés de la présente juridiction a ordonné une expertise avec désignation de Monsieur [Z] [D] comme expert judiciaire, ayant pour mission notamment de rechercher l’existence des vices allégués par la demanderesse et déterminer si ces vices étaient apparents au jour de la vente du 24 mai 2017.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 9 juillet 2021, la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] ont alors fait assigner la SCI LES AIRES devant le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, aux fins de, au visa des articles 1112, 1112-1 et 1641 et suivants du Code civil :

— Dire et juger que l’immeuble cédé par la SCI LES AIRES à la SCI GLS par acte authentique du 24 mai 2017 est affecté d’un vice caché en toiture, dont la SCI LES AIRES avait connaissance,

— Condamner la SCI LES AIRES, sur le fondement de l’action estimatoire, à payer à la SCI GLS la somme de 25 000 euros en réparation du coût de la toiture,

— Condamner encore la SCI LES AIRES à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— Condamner encore la SCI LES AIRES à payer à la SCI GLS les somme de :

«  712,60 euros en remboursement des frais d’investigations afférents à la location de la nacelle,

«  340,65 euros en remboursement du coût d’acquisition des bâches,

«  3 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance,

«  22 452,96 euros au titre des frais de reprise des embellissements,

— Condamner la SCI LES AIRES à payer à la SCI GLS et à Monsieur [K] [Y] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’expert judiciaire [D].

Par conclusions d’incident en date 13 avril 2022, la SCI LES AIRES a soulevé une fin de non-recevoir tenant à la prescription. Suivant conclusions d’incident en date du 22 décembre suivant, la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] ont demandé de voir débouter la SCI LES AIRES de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, leurs prétentions.

Par ordonnance rendue contradictoirement le 7 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré la fin de non-recevoir tenant à la prescription soulevée par la SCI LES AIRES recevable, mais l’a rejetée comme infondée et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 4 décembre 2023.

Suivant arrêt en date du 23 mai 2024, rendu sur appel interjeté par la SCI LES AIRES à l’endroit de l’ordonnance susvisée, la Cour d’appel de MONTPELLIER a confirmé cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] ont réitéré les termes de leurs prétentions initiales, telles qu’exposées dans leur assignation, tout en sollicitant en sus de voir juger que les sommes réclamées porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de leur acte introductif d’instance du 9 juillet 2021.

A l’appui de leurs prétentions au titre des vices cachés prévus aux articles 1641 et suivants du code civil, la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] soutiennent, d’une part, que la réalité du vice tenant aux infiltrations affectant la toiture de l’immeuble considéré est caractérisée, tel que l’a constaté l’expert judiciaire dans son rapport du 18 janvier 2021, notamment par visionnage des vidéos prises par Monsieur [Y] en avril 2020 et par la mise en eau de la toiture lors des opérations d’expertise.

Se fondant sur les conclusions de l’expert judiciaire, les demandeurs ajoutent, d’autre part, que les infiltrations en question sont très importantes et rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Ils font valoir en outre que ces désordres résultent de défauts constructifs, à savoir les fixations des bacs aciers de la toiture situées en partie courante et non en sommet d’onde, défauts par conséquent antérieurs à la vente du 24 mai 2017.

Ils exposent par ailleurs que, nonobstant la profession de maçon de Monsieur [Y], ce dernier ne pouvait prendre connaissance lui-même desdits désordres, la toiture de l’immeuble restant inaccessible sans nacelle ou échelle eu égard à la hauteur de 12 mètres.

Ils soutiennent enfin que la SCI LES AIRES avait connaissance, à la date de la vente le 24 mai 2017, des infiltrations affectant la toiture de l’immeuble vendu, tel que l’a conclu l’expert judiciaire. Ils sollicitent de ce fait la réparation de leurs préjudices.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] font valoir, d’une part, que l’expert judiciaire a lui-même évalué le coût de travaux de réfection totale de la toiture à la somme de 25 000 euros, sur la base des devis communiqués par les demandeurs.

D’autre part, et de la même façon sur la base des factures communiquées par ces derniers, l’expert a fixé le montant des frais d’investigations exposés par les demandeurs, à savoir la location de nacelles afin d’accéder à la toiture, à hauteur de 712,60 euros.

Par ailleurs, la SCI GLS et Monsieur [Y] indiquent que l’expert judiciaire a admis la réalité du préjudice moral subi du fait des soucis d’organisation des locaux rendus nécessaires afin d’éviter leur dégradation en raison de l’importance des infiltrations.

S’agissant des mesures conservatoires prises par les demandeurs, tenant en la pose de deux bâches en toiture, ces derniers soutiennent que, contrairement aux dires de l’expert judiciaire, celles-ci ont été efficaces, puisqu’ayant permis de limiter les infiltrations. Ils ajoutent que cette dépense n’aurait pas été engagée si la toiture avait été exempte de vices.

La SCI GLS et Monsieur [Y] affirment en sus que la dépose de la toiture actuelle, puis la pose d’une nouvelle toiture au sein de l’immeuble où la SCI GLS exerce son activité professionnelle engendrera un préjudice de jouissance.

Enfin, concernant les travaux d’embellissement consistant en la réfection complète du plafond d’une pièce de l’immeuble, les demandeurs font valoir que l’expert judiciaire a constaté leur réalité à raison des traces d’infiltrations constatées lors des opérations d’expertise.

A l’appui de leur demande tendant à assortir ces condamnations pécuniaires des intérêts au taux légal, ils soutiennent que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la défenderesse jusque devant la cour d’appel a considérablement allongé la présente procédure judiciaire qui dure depuis quatre ans.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2025, la SCI LES AIRES a conclu comme suit, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

«  Débouter la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

«  Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir,

«  Condamner la SCI GLS et Monsieur [Y], in solidum, à verser à la SCI LES AIRES la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir, à titre principal, que n’ayant pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, elle peut valablement opposer aux demandeurs la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte notarié du 24 mai 2017 les liant.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, dans l’hypothèse où la qualité de professionnel lui serait reconnue, ladite clause resterait opposable aux demandeurs, la SCI GLS ayant la même spécialité que la défenderesse et Monsieur [Y] étant le représentant légal d’une société exerçant dans le secteur de la maçonnerie générale et le gros œuvre de bâtiment.

Elle indique qu’au demeurant, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi, les infiltrations importantes ayant motivé l’expertise judiciaire étant apparues en février 2018, soit postérieurement à la vente du 24 mai 2017.

A titre subsidiaire, la SCI LES AIRES soutient que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. Elle fait valoir, d’une part, que le vice dénoncé, à savoir la déformation des plaques de la toiture, n’était pas antérieur à la vente du 24 mai 2017, puisque survenu en février 2018 lors des suites d’un épisode neigeux. Elle expose, d’autre part, que ledit vice était apparent à la date de cette même vente. Elle explique que la SCI GLS, acquéreur professionnel, a fait établir un devis de révision de la toiture le 20 novembre 2017. Elle ajoute que l’expert judiciaire a relevé que la toiture industrielle de 30 ans arrivait en fin de vie et que son état était visible par toute personne diligente.

Elle conclut au rejet des demandes indemnitaires formées par la SCI GLS et Monsieur [Y], les désordres dénoncés par ces derniers relevant d’une vétusté générale apparente pour un acquéreur diligent. Elle ajoute que les autres demandes indemnitaires ne sont pas justifiées par des éléments versés au dossier.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties à leurs conclusions.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois. L’ordonnance de clôture en date du 6 mars 2025 a fixé les plaidoiries à l’audience publique tenue à juge unique le 20 mars suivant. La SCI GLS et Monsieur [K] [Y], d’une part, et la SCI LES AIRES, d’autre part, y étaient représentés par leur conseil respectif.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater », « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes principales

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il convient de rappeler qu’une clause de non garantie des vices cachés est valable entre professionnels de même spécialité.

L’article 1644 dudit code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dès lors, il incombe à l’acheteur, exerçant l’une des options prévues aux articles 1641 à 1644 précités, de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit avoir été, non seulement antérieur à la vente, mais également caché au moment de celle-ci, à savoir ni apparent ni connu de l’acheteur, outre connu du vendeur à la date de la vente, et d’une certaine gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose.

En l’espèce, l’acte de vente du 24 mai 2017, page 15, stipule une clause d’exclusion de garantie ainsi rédigée :

« L’acquéreur prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

«  des vices apparents,

«  des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

«  si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

«  si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

« s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il appartient aux demandeurs, en application des dispositions tant légales que contractuelles susvisées, d’établir le caractère non apparent des vices rendant l’immeuble acquis par la SCI GLS impropre à sa destination, leur antériorité à la vente, mais aussi la connaissance par la société venderesse de ces vices de nature à écarter la clause exclusive de garantie.

«  Sur la matérialité du vice caché

En l’espèce, au titre des désordres affectant le bien acquis par la SCI GLS, l’expert judiciaire constate, dans son rapport du 18 janvier 2021, des infiltrations dans les bureaux avec de l’eau ressortant de la bouche VMC et des spots en plafond, dans la cuisine et le local d’archives, des infiltrations très importantes à la lecture des vidéos réalisées par Monsieur [Y] en avril 2020, des infiltrations par la toiture au droit des fixations métalliques défaillantes au niveau tant des plaques translucides que des plaques en tôle, et d’importantes infiltrations au niveau des recouvrements longitudinaux entre les plaques de couverture de la toiture en raison d’une déformation importante de ces dernières provoquant des défauts de recouvrement. L’expert souligne en sus qu’une toiture industrielle de 30 ans comme en l’espèce arrive en général en fin de vie.

Ainsi, l’expert judiciaire vise à la fois des infiltrations ainsi que la vétusté de la toiture, établissant ainsi l’existence matérielle des vices affectant le bien acquis.

«  Sur la gravité du vice

En l’espèce, dans son rapport du 18 janvier 2021, l’expert judiciaire relève que l’intensité actuelle des infiltrations provient de la déformation des plaques de la toiture et qu’il n’est pas envisageable, en l’état, que des bureaux aient pu être utilisés normalement dans ces conditions, rendant dès lors l’immeuble impropre à sa destination.

Il suit de là que la gravité du vice, dénoncé par la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] et tel que constaté par l’expert judiciaire, est établie.

«  Sur l’existence du vice avant la vente du 24 mai 2017

En l’espèce, aux termes de son rapport précité, l’expert judiciaire constate en toiture des traces de joint silicone au droit de certains recouvrements longitudinaux entre les plaques éclairantes et les bacs aciers, des trous à la place de fixations avec un colmatage ancien et dégradé, des fixations sur plaques translucides défaillantes avec un ancien joint en silicone et en déduit, à juste titre, que les colmatages au joint silicone ont été réalisés pour tenter de remédier aux infiltrations passées.

Il précise néanmoins que la déformation des plaques en toiture alimentant les plus importantes infiltrations n’existait pas avant 2018, soit a fortiori à la date de la vente considérée et que ces infiltrations ne se sont déclarées dans toute leur intensité qu’après des chutes de neige en février 2018.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que le vice doit être antérieur à la vente, à tout au moins n’être qu’à l’état de germe à cette date.

En l’occurrence, l’expert judiciaire ne manque pas de relever que des infiltrations passées, certes de moindre intensité que celles constatées lors de ses opérations d’expertise, et leurs réparations subséquentes, existaient bien à la date de la vente.

Il fait en outre état de la vétusté de la toiture datant d’il y a 30 ans et qui donc est en fin de vie.

La lecture combinée de ces éléments constitue un faisceau d’indices suffisant quant à l’existence des infiltrations antérieurement à la vente du 24 mai 2017. La circonstance selon laquelle les plus importantes infiltrations ayant motivé l’expertise judiciaire soient postérieures à ladite vente reste inopérante, dès lors qu’il est établi que la toiture présentait des infiltrations, quelle que soit leur intensité, même à l’état de germe, à cette date.

«  Sur le caractère caché du vice lors de la vente

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties à l’instance que lors de la visite des locaux en vue de la vente du 24 mai 2017, la SCI GLS et Monsieur [Y] n’ont constaté aucune trace d’infiltrations sur les murs et les plafonds de l’immeuble considéré.

La défenderesse se prévaut des conclusions de l’expert judiciaire, aux termes desquelles la toiture industrielle de l’immeuble considéré datée de 30 ans arrive en fin de vie, pour conclure que la vétusté générale dudit bien était apparente pour tout acquéreur diligent.

Si, dans son rapport du 18 janvier 2021, l’expert judiciaire considère que les réparations existantes en toiture, telles que décrites ci-dessus, étaient visibles pour toute personne montant sur la structure, il précise toutefois que l’accès à celle-ci ne peut se faire que par l’intermédiaire d’un dispositif extérieur, à savoir une nacelle ou une échelle. Pour preuve, aux fins des opérations d’expertise, deux nacelles ont été louées à la demande de l’expert.

Or, la SCI LES AIRES ne justifie pas d’avoir mis la SCI GLS et son représentant légal en mesure d’accéder à la toiture pour l’inspecter antérieurement à la vente.

Dans ces conditions, indépendamment de la circonstance que les SCI GLS et LES AIRES ont la même activité et Monsieur [Y] est le représentant légal d’une société exerçant dans le secteur de la maçonnerie générale et le gros œuvre du bâtiment, la lecture combinée de l’ensemble de ces éléments constitue un faisceau d’indice suffisant du caractère caché, à l’égard de la SCI GLS, du vice tenant aux infiltrations.

«  Sur la connaissance du vice par le vendeur à la date de la vente

En l’espèce, dans son rapport du 18 janvier 2021, l’expert judiciaire conclut qu’à la date de la vente le 24 mai 2017, le vendeur connaissait nécessairement l’état de la toiture, et notamment l’existence de quelques infiltrations, puisqu’étant à l’origine des réparations de colmatage par joint silicone constatées en toiture au droit des fixations et en bordure des plaques translucides, ainsi que n’en disconvient pas la SCI LES AIRES.

Dans ces conditions, il est établi que la défenderesse avait connaissance des infiltrations affectant le bien immobilier en question, quel que soit leur intensité, à la date de la vente.

«  Sur la qualité de professionnels des SCI GLS et LES AIRES

Les clauses exclusives de la garantie des vices cachés due par le vendeur sont valables dans les ventes conclues entre non professionnels et peuvent également être insérées dans une vente entre professionnels à condition toutefois que l’acquéreur soit un professionnel de la même spécialité que le vendeur.

Une société civile immobilière, forme sociale, qui peut être adoptée sans autre objectif que d’organiser la propriété d’un bien entre plusieurs personnes, ne peut être considérée comme étant, par essence, un vendeur professionnel.

En l’espèce, tant l’acquéreur que le vendeur sont des sociétés civiles immobilières. Il ressort de l’extrait K-bis de la SCI LES AIRES que celle-ci a pour objet social la gestion et la location d’immeubles construits ou à construire.

Or, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir que non seulement la SCI LES AIRES, mais également la SCI GLS soient chacune respectivement un vendeur professionnel et un acheteur professionnel, cette qualité ne pouvant être déduite de leur nature de « société civile immobilière ». En effet, il n’est pas rapporté que ces sociétés civiles immobilières exercent une activité habituelle d’achat et de revente de biens immobiliers ou sont propriétaires de plusieurs biens dont elles assurent la gestion et l’entretien.

Par conséquent, la SCI LES AIRES ne peut être considérée comme un vendeur professionnel, ni davantage réputée avoir connaissance des vices affectant l’immeuble vendu.

Pour les mêmes motifs que susvisé, la SCI GLS ne peut être également considérée comme un acheteur professionnel.

Par ailleurs, il n’est certes pas contesté que :

«  Monsieur [K] [Y] est le représentant légal de la SCI GLS,

«  Celui-ci est également le gérant de la SARL CONSTRUCTION DGP PERE & FILS ayant pour activité les travaux de maçonnerie générale et gros œuvre de bâtiment.

Toutefois, il convient de relever que, d’une part, la toiture métallique d’un bâtiment industriel, comme en l’espèce, requiert des compétences et des connaissances spécifiques pour en apprécier la qualité et les défauts constructifs, puisque relevant d’un corps de métier et d’une spécialisation distincte de la maçonnerie générale traditionnelle, les techniques de construction dans chacun de ces secteurs étant différentes.

D’autre part, comme exposé ci-avant, et ainsi que le relève l’expert judiciaire dans son rapport du 18 janvier 2021, la toiture n’est pas accessible sans le recours à un dispositif extérieur tel qu’une nacelle et/ou une échelle. Pour preuve, la SCI GLS a dû louer deux nacelles pour les besoins de l’expertise judiciaire.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il est établi que la défenderesse avait connaissance des infiltrations affectant le bien immobilier en question, quelle que soit leur intensité, à la date de la vente le 24 mai 2017, et que la SCI GLS acquéreur ne pouvait prendre connaissance des vices affectant la toiture sans utiliser un dispositif extérieur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause de non-garantie des vices cachés prévue au contrat de vente liant les parties.

Dans ces conditions, la SCI LES AIRES engage sa responsabilité à l’égard des demandeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI GLS

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile précités, il incombe à l’acheteur de justifier du principe et du quantum de ses demandes pécuniaires.

“ Sur les travaux de réfection totale de la toiture

En l’espèce, l’expert judiciaire préconise expressément, à l’exclusion de toute autre solution alternative, une réfection à neuf de la toiture compte tenu de son âge, son état et la déformation des plaques la constituant.

Il en résulte que le préjudice matériel tenant aux travaux de reprise de la toiture de l’immeuble est certain, actuel et en lien de causalité direct avec la vétusté de la couverture à l’origine des infiltrations constatées par l’expert judiciaire.

Sur la base de trois devis communiqués par les demandeurs, ce dernier considère que seuls deux d’entre eux d’un montant respectivement de 20 592 euros TTC et 27 664,68 euros correspondent à une réfection à l’identique de la toiture, le troisième apportant une plus-value par la mise en place de bacs isolants. L’expert estime dès lors que le coût des travaux nécessaires à prévoir pour mettre fin aux infiltrations s’élève à la somme de 25 000 euros TTC.

Dans ces conditions, en l’absence de pièces contraires versées aux débats, il convient d’entériner le rapport d’expertise judiciaire et de fixer à la somme de 25 000 euros TTC le montant des travaux de reprise en toiture.

En conséquence, la SCI LES AIRES sera condamnée à verser à la SCI GLS la somme de 25 000 euros au titre des travaux de réfection totale de la toiture de l’immeuble.

«  Sur le remboursement des frais d’investigations engagés par la SCI GLS

L’article 695 du code de procédure civile, qui énonce limitativement les dépens afférents aux actes, instances et procédures d’exécution, inclut la rémunération des techniciens, notamment les honoraires de l’expert judiciaire.

En l’espèce, le coût de la location des nacelles, bien qu’aux fins de réalisation des opérations d’expertise judiciaire, ne sauraient s’analyser comme une rémunération de ce dernier. En conséquence, ils ne peuvent être qualifié de dépens au sens de l’article susvisé. Il y a donc lieu de statuer sur la demande de remboursement des frais d’investigations engagés par la SCI GLS à titre de demande principale.

L’expert judiciaire relève que l’accès à la toiture ne peut se faire que par l’intermédiaire d’un dispositif extérieur, à savoir une nacelle et une échelle. Il précise que les demandeurs ont dû louer des nacelles à sa demande pour les besoins des opérations d’expertise.

Il estime que le coût de la location d’un montant total de 712,60 euros correspond aux prix du marché.

Il en résulte que le préjudice tenant à la location de deux nacelles afin d’accéder à la toiture à expertiser est certain, actuel et en lien de causalité direct avec la vétusté de la couverture à l’origine des infiltrations constatées par l’expert judiciaire.

En conséquence, la SCI LES AIRES sera condamnée à verser à la SCI GLS la somme de 712,60 euros au titre des frais d’investigations engagés par cette dernière pour les besoins de l’expertise judiciaire.

«  Sur le coût des travaux d’embellissement

En l’espèce, l’expert judiciaire indique que la SCI GLS et Monsieur [Y] lui ont présenté un devis aux fins de réfection complète du plafond de la grande salle d’accueil du bien immobilier considéré, d’un montant de 22 452,96 euros TTC. Il considère cependant que ce plafond, qu’il a pu constater lors de ses opérations d’expertise, ne nécessite pas une réfection à neuf. Il n’a dès lors pas retenu ce poste de travaux.

Il y a lieu de relever qu’en tout état de cause, compte tenu des conclusions précitées de l’expert s’agissant de ce chef de préjudice, les demandeurs n’ont pas jugé opportun de verser aux débats le devis ARCHITEA n° 2011525 en date du 12 novembre 2020 du montant susvisé, afin de permettre au juge du fond d’apprécier souverainement la réalité et l’étendue du préjudice allégué. Aucun élément chiffré ne permet donc d’apprécier le bien-fondé de la demande.

Il apparaît regrettable que les demandeurs, alors même qu’ils dénoncent une procédure datant de plus de quatre ans, ne communiquent aucun élément probant au soutien de leurs prétentions. Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas à la juridiction de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI GLS de ce chef de demande.

«  Sur la réparation du préjudice de jouissance

En l’espèce, la SCI GLS se prévaut d’un préjudice d’exploitation du fait des travaux de réfection totale de la toiture à venir, tenant en la dépose de la toiture actuelle et la pose d’une nouvelle.

L’expert judiciaire sur ce point a précisé que la durée des travaux de reprise à considérer pour l’ensemble des désordres examinés était de 3 semaines. Il considère que « si les travaux de réfection de la toiture peuvent poser des soucis d’organisation, ils ne sont pas à même de créer de réels préjudices financiers ».

Au demeurant, la SCI GLS ne fournit aucun élément de preuve permettant d’apprécier la réalité et l’étendue de son préjudice de jouissance allégué, ni davantage de de fixer son quantum.

Dans ces conditions, la SCI GLS sera déboutée de ce chef de demande.

«  Sur le remboursement des mesures conservatoires

En l’espèce, la SCI GLS sollicite de voir la SCI LES AIRES condamnée à lui rembourser les frais conservatoires tenant en l’achat de deux bâches, qu’elle a dû engager afin de couvrir la toiture.

Toutefois, l’expert judiciaire, dans son rapport du 18 janvier 2021, considère que le bâchage de celle-ci s’est révélé être inefficace pour remédier aux infiltrations. Il conclut que cette solution a au contraire aggravé les désordres. En effet, l’intensité des infiltrations, telle que constatée lors des opérations d’expertise, provient de la déformation des plaques de la toiture. Celle-ci a deux origines : l’épisode neigeux de février 2018 et la mise en place d’une bâche provisoire tenue par des parpaings. La déformation des bacs aciers de la toiture s’explique ainsi par les surcharges appliquées :

«  Les bacs sont fixés en partie courante et non en sommet d’onde, là où l’inertie est la plus importante,

«  Le poids sur ces bacs (neige – circulation – parpaings) tend à créer au droit des fixations un mouvement compte tenu de la faible inertie des bacs aux attaches,

«  Les nervures, non fixées, se déforment et n’assurent plus leur étanchéité.

Or, les demandeurs ne rapportent pas la preuve contraire, excepté leurs allégations, que le bâchage provisoire de la toiture a indiscutablement permis de limiter les infiltrations. L’argument invoqué selon lequel cette dépense n’aurait pas été engagée si la toiture était exempte de vice reste inopérante, l’expert soulignant l’inefficacité de cette mesure.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement formée par la SCI GLS à l’encontre de la SCI LES AIRES s’agissant du coût d’achat de bâches pour couvrir la toiture.

Sur la demande indemnitaire formée par Monsieur [K] [Y] au titre de son préjudice moral subi

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI GLS, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [K] [Y], a acquis le bien immobilier considéré en perspective d’y exercer son activité professionnelle et de pouvoir en jouir paisiblement.

Or, l’expert judiciaire relève que compte tenu des constats réalisés lors de l’expertise tenant aux importantes infiltrations affectant la toiture de l’immeuble, tels qu’énoncés ci-avant dans la présente décision, il est évident que l’importance de ces infiltrations a fait subir un réel préjudice tenant au souci pour Monsieur [Y] d’organiser les locaux afin d’éviter la dégradation de ceux-ci et permettre la poursuite de son activité professionnelle, outre des tracas et inquiétudes engendrés par les révélations successives desdits désordres ; préjudices auxquels le silence conservé par la SCI LES AIRES y a concouru.

Dans ces conditions, le préjudice moral subi par Monsieur [K] [Y] est certain, actuel et en lien de causalité direct avec les désordres affectant la toiture de l’immeuble à l’origine des infiltrations.

En conséquence, la SCI LES AIRES sera condamnée à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral subi.

Sur les intérêts au taux légal

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, les condamnations pécuniaires ainsi prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2021.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695 du même code dispose que les dépens comprennent notamment la rémunération des techniciens, tels que les experts désignés par décision de justice.

En l’espèce, la SCI LES AIRES, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire Monsieur [Z] [D] désigné suivant ordonnance de référé de la présente juridiction en date du 23 janvier 2020.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI LES AIRES à payer à la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LES AIRES à verser à la SCI GLS les sommes suivantes :

«  25 000 euros au titre des travaux de reprise de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 2] cadastrée [Cadastre 7] – lot n°[Adresse 4] [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 11] (HERAULT) ;

«  712,60 euros au titre des frais d’investigation engagés pour accéder à la toiture de l’immeuble pour les besoins de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SCI LES AIRES à verser à Monsieur [K] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral subi ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 juillet 2021,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI LES AIRES à verser à la SCI GLS et Monsieur [K] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES AIRES aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire Monsieur [Z] [D] désigné suivant ordonnance de référé de la présente juridiction en date du 23 janvier 2020 ;

DIT n’avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Karine ESPOSITO