TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/11016

N° Portalis 352J-W-B7H-C2O7T

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDERESSES

Madame [G] [M] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [I] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0098

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, SA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0727

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/11016 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O7T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [I] [Y], mère de Madame [G] [M] épouse [R] (ci-après les consorts [Q]), est propriétaire des lots n° 12 (appartement au troisième étage du deuxième escalier du bâtiment sur rue), 21 (logement de deux pièces principales au troisième étage escalier du bâtiment sur rue) et 46 (cave n° 2, au premier étage souterrain du bâtiment sur rue) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La nue-propriété de ces trois lots a fait l’objet d’une donation-partage en date du 4 juin 2020 à Madame [G] [M] épouse [R].

Madame [R] est propriétaire des lots n° 23 (logement de deux pièces principales et débarras éclairé sur rue, au quatrième étage à droite du premier escalier du bâtiment sur rue) et 55 (cave n° 11 au deuxième étage souterrain) depuis le 24 novembre 2021.

Au cours de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, Madame [R] a sollicité l’autorisation des copropriétaires de créer une fenêtre dans le lot n° 23, donnant sur la courette de l’immeuble (résolution n° 11) et les consorts [Q] ont sollicité le versement d’une indemnité au titre de l’empiètement sur le lot n° 46, constituant une cave (privation de jouissance d’une partie du lot n° 46) et résultant de l’installation, en 2001, d’un ascenseur (résolution n° 18).

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, les consorts [R]/[Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 4ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 11 et 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 et l’indemnisation de leurs préjudices résultant de l’occupation d’une partie du lot n° 46 et du rejet « abusif » de la résolution n° 11.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, les consorts [Q] demandent au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces visées au bordereau annexé aux présentes,

Recevoir Madame [R] et Madame [Y] en toutes leurs demandes et les déclarer bien fondées,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Annuler les résolutions n° 11 et n° 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 pour abus de majorité,

Constater l’existence d’un accord tacite entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et Madame [R] et Madame [Y] tenant à l’exclusion des lots n° 12 et 21 de la grille de répartition des charges d’ascenseur en contrepartie de l’empiètement du lot n° 46 par la cuvette basse de l’ascenseur,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer aux demanderesses une somme de 4.500 € en réparation de leur préjudice résultant de l’occupation d’une partie du lot n° 46, depuis la modification par le syndicat des copropriétaires de la grille de répartition des charges d’ascenseur,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer aux demanderesses une somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant du rejet abusif de la résolution n° 11,

Autoriser les requérantes à procéder aux travaux de création d’une fenêtre dans le lot n° 23, conformément à la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer aux demanderesses une somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à supporter tous les dépens,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 4ème demande au tribunal de :

Débouter Mesdames [G] [M] épouse [R] de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 en l’absence d’abus de majorité,

Juger Madame [Y] irrecevable à demander l’indemnisation d’un quelconque préjudice résultant de la résolution n° 11 dont elle n’a pas demandé l’annulation,

Débouter purement et simplement Mesdames [G] [M] épouse [R] et [I] [Y] de leurs demandes de condamnation du syndicat des Copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 euros faute de justifier d’un quelconque préjudice,

Débouter Mesdames [G] [M] épouse [R] et [I] [Y] de leur demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 en l’absence d’abus de majorité et d’empiètement de leur lot n° 46,

Vu les articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code Civil,

Juger Mesdames [G] [M] épouse [R] et [I] [Y] prescrites en leur demande d’indemnisation,

Débouter purement et simplement Mesdames [G] [M] épouse [R] et [I] [Y] de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de la prétendue occupation du lot n° 46,

Débouter purement et simplement Mesdames [G] [M] épouse [R] et [I] [Y] de leur demande d’autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, pour atteinte aux droits des autres copropriétaires,

Condamner Mesdames [G] [M] épouse [R] et [I] [Y] à payer chacune au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie ROSANO, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 février 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [G] [R] et Madame [I] [Y] ont voté « pour » la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, qui a été rejetée, de sorte qu’elles ont bien la qualité de « copropriétaires opposants » au sens des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé au surplus que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] ne justifie par aucun moyen de droit l’irrecevabilité (indépendante du bien-fondé) soulevée à l’encontre de Madame [Y] « à demander l’indemnisation d’un quelconque préjudice résultant de la résolution n° 11 dont elle n’a pas demandé l’annulation ».

Madame [I] [Y] a également voté « pour » la résolution n° 18 de ladite assemblée, qui a été rejetée.

Par ailleurs, Madame [G] [R] et Madame [I] [Y] ont agi en annulation des résolutions n° 11 et 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 dans le délai de forclusion de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée, prévu par les mêmes dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] concernant la demande d’indemnisation de Madame [I] [Y] pour ne pas avoir « demandé l’annulation » de la résolution n° 11 (une telle demande n’étant pas, au surplus, une condition de recevabilité d’une demande indemnitaire) sera donc rejetée.

Par ailleurs, il ne sera pas statué sur la demande formée par Madame [G] [R] et Madame [I] [Y] tendant à voir « constater l’existence d’un accord tacite » tenant à « l’exclusion des lots n° 12 et 21 de la grille de répartition des charges d’ascenseur en contrepartie de l’empiètement du lot n° 46 par la cuvette basse de l’ascenseur », laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elle ne vaut consécration d’aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 11 et 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 formée par les consorts [Q], sur leurs demandes indemnitaires corrélatives et sur la demande additionnelle d’autorisation judiciaire de travaux formée par les consorts [Q] :

Les consorts [Q] soutiennent que :

Sur la résolution n° 18, sur le fondement des articles 2, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

— au cours de l’assemblée générale du 6 juin 2001, l’assemblée générale a autorisé la création de l’ascenseur,

— lors de cette même assemblée, Madame [Y] a accepté que la cuvette basse de l’ascenseur occupe un volume conséquent dans sa cave n° 2 (lot n° 46), sans compensation autre que l’exclusion du lot n° 21 de la grille de charges, ce lot appartenant au bâtiment A, uniquement desservi par un escalier,

— cet accord a été entériné par les copropriétaires du bâtiment B,

— certains copropriétaires n’ont depuis de cesse que d’essayer de remettre en cause cet accord,

— pendant l’assemblée du 4 juillet 2023, les copropriétaires détenant une majorité des votes sur les sujets d’ascenseur ont dénoncé l’accord voté en 2001 et voté une nouvelle grille incluant le lot n° 21 tout en rejetant la résolution n° 18,

— le règlement de copropriété de l’immeuble n’inclut pas le lot n° 46 (cave n° 2) dans les parties communes, il s’agit d’une cave privative non affectée à l’usage ou à l’utilité des copropriétaires,

— le lot n° 46 est la plus grande cave de l’immeuble et, de ce fait, sa quote-part de charges est deux fois plus importante que celles des autres caves,

— aucun copropriétaire n’a jamais contesté la propriété de la cave n° 2, depuis l’acquisition du lot en 1993 par Madame [Y],

— Monsieur [S] a lui-même reconnu la réalité de l’emprise de la cuvette basse de l’ascenseur dans la cave des demanderesses dans un courriel du 18 janvier 2023 (pièce n° 42),

— la grille nouvelle votée par l’assemblée du 4 juillet 2023 remet en cause l’accord dont bénéficiait les demanderesses,

— dès lors que des travaux d’intérêts collectif causent un préjudice à des copropriétaires, ceux-ci ont droit à une indemnisation de leur préjudice,

— en refusant de réparer le dommage des consorts [Q], et de leur verser une indemnité légitime, l’assemblée a commis un abus de majorité,

— cette décision n’est motivée que par l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire de copropriétaires qui cherchent à échapper au paiement d’une indemnité due aux demanderesses au titre de l’occupation de leur lot n° 46,

— le procès-verbal de l’assemblée litigieuse ne se fonde pas sur la configuration des lieux pour rejeter la demande d’indemnisation,

— certains copropriétaires ont relancé le cabinet [H] [E], syndic, afin qu’il procède à la modification unilatérale de la répartition des charges d’ascenseur, sans consultation préalable des copropriétaires concernés,

— ces mêmes copropriétaires ont également demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour les résolutions n° 12 à 15, relatives à la modification de la répartition des charges d’ascenseur, qui démontrent à elles seules l’abus de majorité,

— ils ont également demandé au syndic de réviser la proposition de la résolution n° 18, qu’il change la majorité applicable pour cette résolution de la double majorité à l’unanimité,

— Monsieur [R], président du conseil syndical en 2022, a appris de Monsieur [C], gestionnaire de la copropriété, que suite à son refus de modifier la grille de répartition des charges d’ascenseur, ces mêmes copropriétaires avaient demandé son éviction,

— les résolutions n° 12 à 15 de l’assemblée litigieuse précisent que « la proposition émane de tous les copropriétaires à l’exception de Monsieur et Madame [R] », montrant ainsi l’hostilité d’une majorité de copropriétaires à leur encontre,

— la proposition de rectificatif à la fin de la résolution n° 17 est tout aussi hostile, précisant « afin de palier à la désinformation opérée par Monsieur [R] qui aligne des contre-vérités en inventant un accord tacite qui n’a jamais existé »,

— plusieurs copropriétaires bénéficient d’une exemption de paiement des charges d’ascenseur, au titre d’accord dont les motivations ne sont pas portées aux procès-verbaux des assemblées générales (pièces n°11, 14 et 67),

— l’existence du climat délétère entre les copropriétaires a conduit le cabinet [H] [E], syndic, à ne pas renouveler son mandat en ces termes : « plusieurs architectes et entreprises ne veulent plus travailler avec vous vu le climat qui règne dans la copropriété »,

— les demanderesses devront être indemnisées à hauteur de la somme de 4.500 euros en réparation de leur préjudice en plus de l’annulation de la résolution n°18, au titre de l’empiètement de leur cave par la cuvette basse de l’ascenseur.

En réponse au syndicat des copropriétaires sur la résolution n° 18, elles avancent que :

— le syndicat des copropriétaires ne saurait justifier de ce que la résolution n°18 a été rejetée parce qu’elle contiendrait une demande prescrite,

— cette justification ne se retrouve pas dans le procès-verbal de l’assemblée litigieuse et n’a jamais été opposée aux requérantes jusqu’à présent,

— la demande d’indemnisation formulée dans cette résolution résulte directement de la renonciation de la copropriété à l’accord trouvé entre les copropriétaires concernant l’exclusion du lot n° 21 de la grille de répartition des charges d’ascenseur en contrepartie de l’empiètement sur le lot n° 46,

— contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, il n’existe aucune séparation par une « galerie » de la cave constituant le lot n° 46, ni aucune servitude de passage,

— la présence de trappes et de gons ne saurait suffire à justifier de l’existence d’une séparation, ni à modifier le statut de parties privatives des caves,

— le démenti de la reconnaissance d’empiètement par Monsieur [S] sur le lot n° 46, produit postérieurement à l’introduction de l’instance, est inopérant,

— l’atteinte portée au lot n° 46 était nécessaire à la réalisation des travaux d’intérêts collectifs que représentait l’installation de l’ascenseur en 2001,

— ce n’est pas parce qu’une partie de la machinerie de l’ascenseur empiète sur une partie du local poubelle, partie commune, qu’il n’empiète pas sur le lot n° 46,

— le procès-verbal de l’assemblée du 6 juin 2001 n’indique nullement que les modifications demandées par les copropriétaires porteraient sur l’ajout de lots à la grille de répartition,

— à la suite de cette assemblée, aucun appel de charges n’a été adressé aux copropriétaires du lot n° 21 au titre des ascenseurs,

— même s’ils sont reliés, les lots n° 12 et 21 demeurent distincts, chacun disposant d’une entrée, d’un compteur électrique, interphone et boîte aux lettres,

— les documents de la copropriété les distinguent, ces lots n’ont jamais été fusionnés,

— la grille du 6 juin 2001 n’a pas été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle a refusé la grille qui lui était présentée, non en raison d’un « oubli de lots » mais uniquement du fait des coefficients d’étage,

— de même, les grilles datées des 13 et 29 juin 2001 ont été établies postérieurement à l’assemblée générale du 6 juin 2001 et ne ressortaient que d’initiatives personnelles de certains copropriétaires,

— les tantièmes de Madame [R] ne sont pas majoritaires (148/1020ème) et ne lui permettent pas d’influencer les décisions prises.

Sur la résolution n° 11, les consorts [Q] soutiennent que :

— le refus opposé à Madame [R] de créer une fenêtre sur le lot n° 23 n’avait pas pour objectif de préserver les intérêts de la copropriété,

— l’ouverture devait être réalisée sur l’une des façades de l’immeuble donnant sur une courette aveugle, donc non-visible par les tiers,

— l’ouverture n’avait aucunement vocation à offrir une vue aux propriétaires du lot n° 23,

— ce refus apparait d’autant plus injustifié que trois autres copropriétaires jouissent d’une ouverture sur la même façade,

— cette fenêtre aurait été identique à celles présentes aux 1er, 2ème et 5ème étages, « tant en alignement qu’en dimensionnement, afin de respecter la structure de l’immeuble, l’harmonie visuelle ainsi que le principe d’égalité entre les copropriétaires »,

— la copropriété a rompu l’égalité entre les copropriétaires, en rejetant la résolution n° 11,

— les documents produits par Madame [R] au soutien de sa demande d’autorisation témoignaient de la rigueur des professionnels missionnés, et notamment la note de calcul établie par le bureau d’étude BE PRATEC,

— les travaux pouvaient donc être réalisés dans les règles de l’art et l’assemblée générale disposait de tous les documents nécessaires pour s’en assurer,

— au cours de l’assemblée litigieuse, aucune question n’a été soulevée à propos des travaux envisagés, alors que Monsieur [X], architecte à l’origine de la notice architecturale, était présent pour expliquer le détail des travaux,

— il apparaît que seule la résistance des demanderesses à l’intégration du lot n° 21 dans la grille de répartition des charges d’ascenseurs a motivé le refus d’accorder cette ouverture,

— il ne saurait être reproché aux demanderesses un sentiment « victimaire irrationnel »,

— Monsieur [S] a convoqué Madame [R] la veille de l’assemblée générale du 24 mars 2022 amenée à se prononcer sur la réunion des lots n° 21 et 23, exigeant la signature d’un document intégrant le lot n° 21 dans la grille de répartition des charges d’ascenseurs,

— Madame [R] était enceinte de sept mois au moment de cette convocation,

— les demandeurs ont réclamé l’inscription de la définition du harcèlement pour l’assemblée générale du 4 juillet 2023, qui a été refusée par le syndic en place,

— Madame [R] subit une animosité au quotidien, ainsi qu’en témoignent de nombreux échanges de mails,

— le refus abusif de l’assemblée de voter en faveur de la résolution n° 11 cause un préjudice aux demanderesses, en raison du report de la date de démarrage des travaux,

— ce retard implique une surcharge, qui justifie le versement de 10.000 euros pour résistance abusive.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires sur la résolution n° 11, elles opposent que :

— le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir qu’il n’a pas été en mesure d’apercevoir les ouvertures préexistantes alors que les propriétaires concernés ont acquis leurs lots depuis plus de quarante ans,

— l’apparition des fissures, observées par Monsieur [N], n’a pas empêché l’assemblée générale du 28 avril 2014 d’autoriser Monsieur [P] à agrandir sa fenêtre sur le même mur pignon,

— Monsieur [N] explique également dans son rapport que seules les fenêtres « qui n’ont pas été réalisées suivant les règles de l’art peuvent occasionner des désordres »,

— il ressort également de ce rapport que les fissures constatées résultent notamment d’une insuffisance de ventilation, à laquelle il pourrait précisément être remédié par la création d’une couverture,

— aucun professionnel n’a confirmé que la situation serait « compromise »,

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne possède aucun droit de propriété sur les parties communes du [Adresse 4], ni la moindre fenêtre sur la courette intérieure concernée par le projet de création d’ouverture,

— la création de la fenêtre rejetée à la résolution n° 11 ne produirait donc aucun préjudice à cette copropriété voisine,

— aucune procédure n’a été lancée à l’encontre de Monsieur [P] par cette copropriété voisine en raison de sa fenêtre,

— Madame [R] ne souhaite en aucun cas accéder à la courette aveugle appartenant au [Adresse 5], laquelle est située plus de 10 mètres en-dessous,

— il ne saurait dès lors lui être reproché un risque d’atteinte à la sécurité de la copropriété voisine,

— il ne peut donc être considéré par le défendeur que la création de cette fenêtre le mettrait en « situation d’illégalité » à l’encontre du [Adresse 5].

En réponse au syndicat des copropriétaires sur la recevabilité de l’action, elles opposent que :

— leur demande tend à obtenir l’annulation des résolutions n° 11 et 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023,

— les griefs des demanderesses résultent directement des décisions prises au cours de cette assemblée, et non de l’assemblée ayant voté la construction de l’ascenseur en 2001,

— leur demande n’est donc pas prescrite et a été formée dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] répond en substance que :

Sur la résolution n° 11 :

— les demanderesses n’établissent pas l’existence d’un abus de majorité,

— le sentiment d’exclusion évoqué n’est pas légitime, dès lors que Madame [R] et sa famille détiennent les tantièmes les plus importants de l’immeuble,

— elle et son mari ont été sans interruption, entre 2014 et 2022, au sein du conseil syndical et ont donc joué un rôle important dans l’immeuble,

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

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— le simple fait de ne pas faire droit à une demande ne constitue pas une prétendue volonté de nuire,

— les courriels produits ne suffisent pas à démontrer une collusion et montre l’irrationnalité du sentiment victimaire de Madame [R].

Sur la résolution n° 18 :

— dès lors que Madame [Y] et Madame [R] n’ont pas contesté les résolutions n° 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, elles sont irrecevables à les critiquer,

— la résolution n° 13 porte sur l’application de la grille votée en 2001 avant la jonction des lots [Y]/[R] du 3ème et 4ème étage avec un effet rétroactif de cinq ans ; cette résolution a été rejetée du fait de l’illégalité de la rétroactivité,

— la résolution n° 14 intègre le lot n° 23 de Madame [R] à la suite de cette jonction, et la résolution n°15 porte sur l’inscription de la grille votée dans le règlement de copropriété ; ces résolutions ont été adoptées,

— ces trois résolutions concernent donc la répartition des charges de l’ascenseur escalier B,

— l’ancienne propriétaire des lots n° 12 et 21 avait déjà réuni ces deux lots qui ne formaient qu’un seul et même appartement,

— annexé à la convocation à l’assemblée générale de 2001 qui a voté la construction de cet ascenseur, le projet de répartition des charges d’ascenseur avait omis les lots n° 21 et 22,

— au cours de cette assemblée, les copropriétaires ont voté une grille rectifiant l’omission et incluant la totalité des lots concernés, dont le lot n° 21 de Madame [Y],

— le calcul des tantièmes d’utilisation, tel qu’adopté en 2001, prévoyait bien que les lots n° 12 et 21 soient soumis en paiement des charges,

— jamais ce lot n’a été exclu de la répartition des charges d’ascenseur et aucun « accord tacite » n’a eu lieu entre Mesdames [R] et [Y] et la copropriété pour qu’il en soit autrement,

— ce prétendu accord est d’autant moins possible qu’il n’existe aucun empiètement de la cuvette de l’ascenseur dans le lot des demanderesses,

— le procès-verbal de l’assemblée de 2001 mentionne expressément que la machinerie se trouve au rez-de-chaussée et empiète sur une partie du local des poubelles, lequel est une partie commune,

— aucun empiètement n’existe dans le lot n° 46, à savoir la cave n° 2 des demanderesses, la seule partie de l’ascenseur située au sous-sol étant la cuvette en béton, laquelle se trouve dans la galerie, là encore partie commune,

— les consorts [Y] [R] ne sauraient prétendre que la galerie commune serait intégrée au lot n° 46 en produisant un plan qu’elles ont-elles-mêmes créé,

— ni le règlement de copropriété, ni leur acte de donation ne mentionne la galerie comme étant incluse dans leur lot,

— Monsieur [U] a démenti ces allégations, ne reposant que sur des propos tenus par Monsieur [R],

— en toute hypothèse Monsieur [U] n’a aucune qualité pour désigner une partie privative ou commune,

— la galerie que les demanderesses s’attribuent était un abri anti bombardements pendant les deux guerres mondiales avec plusieurs sorties de secours accessibles via les caves et la grande cour principale, ce qui démontre son utilité commune,

— c’est d’ailleurs l’assemblée générale de 1995 qui a voté la condamnation de l’accès à la galerie commune,

— il apparait que l’appropriation de la galerie par les consorts [Y] [R] est intervenue postérieurement à 1995 et n’existait pas lors de l’acquisition de leur lot en 1993,

— pendant l’assemblée de 2001, Madame [Y] était présidente de séance et a voté en faveur de la résolution de répartition des charges d’ascenseur,

— les consorts [Q] ont toujours voté sur la base de leurs lots n° 12 et 21 réunis,

— ce vote est conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— ce n’est que pour des raisons inconnues que l’ancien syndic de l’immeuble appliquait une autre grille de répartition ne comportant pas le lot n° 21, au détriment des autres copropriétaires,

— c’est cette erreur qui a conduit les copropriétaires à faire voter en 2023 une grille de répartition conforme à l’assemblée générale de 2001,

— seule Madame [R] sollicite l’annulation de la résolution n° 11 de sorte que Madame [Y] est irrecevable à demander l’indemnisation d’un préjudice inexistant pour une résolution qui ne la concerne pas,

— en l’absence d’empiètement sur leur lot ou d’abus de majorité, les demanderesses n’ont subi aucun préjudice,

— le refus d’autoriser des travaux est de droit légitime dès lors qu’il est conforme à l’intérêt général de la copropriété, ce qui est le cas,

— les demanderesses ne rapportent pas la preuve d’un quelconque retard de chantier, puisqu’elles avaient prévu des travaux à partir de novembre 2022 jusqu’au juin 2022, dates antérieures à la tenue de l’assemblée générale du 4 juillet 2023.

Sur l’irrecevabilité de la demande des consorts [Q], le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement de l’article 42 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— l’ascenseur a été construit en 2001, de sorte que les consorts [Q] sont prescrites à former une demande d’indemnisation vingt-deux ans plus tard,

— le syndicat des copropriétaires justifie le rejet de la résolution n° 18 du fait de la prescription de la demande indemnitaire,

— l’application de la loi ne saurait constituer un abus de majorité.

***

Les demandes indemnitaires formées par les consorts [R]/[Y] étant consécutives à une modification des charges d’ascenseur intervenues en 2022, pour l’une, et au rejet de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, pour l’autre, celles-ci ne sont pas prescrites en application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à l’encontre des demandes d’indemnisation formées par Madame [G] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] ne pourra qu’être rejetée.

1-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 (« A la demande de M. et Mme [R] indemnité à octroyer au titre de la privation de jouissance d’une partie du lot n° 46 ») :

En droit, une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, voire lorsqu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires.

Une décision non contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ne constitue pas un abus de droit ; de même, une résolution votée sans intention de nuire n’est pas une décision abusive.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

La charge de la preuve d’un empiètement sur une partie privative repose sur celui qui l’allègue (ex. : Cour d’appel de [Localité 5], 4ème chambre, 7 mars 2016, n° 14/06922, confirmé par : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16/16893 ; Cour d’appel de [Localité 6], 1ère chambre, 3 novembre 2020, n° 19/00115).

Une action pour cause d’empiétement implique la revendication, par le demandeur de la propriété de la parcelle qui supporte la construction (Civ. 3ème, 27 novembre 2012, n° 11-14.835).

La preuve exigée du demandeur est une preuve positive. Pour triompher, il doit d’abord prouver son droit de propriété et non se contenter de l’absence de droit du possesseur (Civ. 3ème, 26 juin 1996, n° 94-17.461, Bull. n° 164 ; 27 novembre 2012, n° 11-14.835 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.668).

S’agissant d’une question de fait, les juges du fond apprécient souverainement, au regard des éléments de preuve produits, si l’empiétement allégué est établi (Civ. 3ème, 10 juin 1998, n° 96-12.452 ; 26 mai 2009, n° 08-14.709 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.668 ; 14 janvier 2016, n° 14-24.962)

En l’espèce, les copropriétaires requérantes ne rapportent pas la preuve, au travers des pièces produites, de leurs allégations selon lesquelles :

* la cuvette basse de l’ascenseur empièterait sur une partie de la cave n° 2 (lot n° 46) leur appartenant,

* elles auraient été « exonérées » du paiement des charges liées à l’ascenseur concernant le lot n° 21 en contrepartie de cette prétendue implantation de la cuvette basse de l’ascenseur dans une partie de la cave n° 2.

Il ressort au contraire des pièces produites dans le cadre de la présente procédure que ;

— les lots n° 21 et 22 auraient été « oubliés » lors de l’assemblée générale du 6 juin 2001 ayant créé un ascenseur dans le cadre du projet de répartition des charges d’ascenseur soumis aux copropriétaires (pièce n° 11 produite en demande, courriel du 23 novembre 2022 annexé à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 4 juillet 2023),

— lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2001, cette omission a été rectifiée par les copropriétaires, qui ont demandé au syndic de faire modifier, selon résolution n° 3, la répartition établie par l’expert, Monsieur [J], en y intégrant les lots n° 12 et 21,

— la grille finalisée a été communiquée par le syndic de l’époque à plusieurs copropriétaires membres du conseil syndical, dont Madame [Y] (pièce n° 8 produite en défense par le syndicat des copropriétaires),

— les consorts [R]/[Y] ont toujours voté sur la base de leurs lots n° 12 et 21 réunis pour ne former qu’un seul appartement desservi par un ascenseur (pièces n° 5 et 7 produites en défense par le syndicat des copropriétaires),

— l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2001 permet d’établir que la machinerie se trouvant au rez-de-chaussée empiète sur une partie du local poubelle (pièce n° 3 produite en demande, résolution n° 2, page 2) et non sur la cave n° 2 (lot n° 46),

— la seule partie de l’ascenseur située au sous-sol se trouve dans une galerie, partie commune, aucun élément ne permettant d’établir, ni dans le règlement de copropriété ni dans l’acte de donation partage du 4 juin 2020 que cette portion de galerie serait incluse dans le lot n° 46 décrit comme étant constitué d’une cave n° 2 « au premier étage souterrain du bâtiment sur rue, dans le couloir, à droite au palier d’accès au deuxième étage souterrain, première porte à gauche », sans mentionner en sus une entrée comme, par exemple, pour le lot n° 47, cave n° 3 (pièces n° 1 et 2 produites en demande),

— aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, les parties communes comprennent notamment les caves où se trouvent les compteurs ainsi que « toutes les canalisations, les revêtements en ciment, carrelages ou pavages des cours, passages et autres endroits communs » (pièce n° 1 produite en demande),

— en 1995, il a d’ailleurs été constaté par Monsieur [D] [Z], architecte DPLG, lors de travaux de démolition, la présence d’un grand tampon de fonte situé dans la cour de l’immeuble qui était un accès « à la galerie souterraine entre les bâtiments B et C », cette galerie, partie commune, étant empruntée par un collecteur et une colonne d’eau desservant le bâtiment C et restant « accessible par la cave n° 2 » (pièce n° 6 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), avec la précision selon laquelle « la galerie reste accessible depuis les couloirs de cave par l’intermédiaire de la cave n° 2 », nécessairement distincte de la galerie, ce qui correspond exactement au plan produit en pièce n° 4 par les copropriétaires requérantes, lequel délimite clairement la cave n° 2 sans y intégrer la galerie,

— la photographie produite en pièce n° 44 par les copropriétaires requérantes atteste de la présence d’anciens gonds d’une porte délimitant la cave n° 2 de la galerie souterraine dans le prolongement de celle-ci, porte qui existait encore en janvier 1995 où Monsieur [Z], architecte DPLG, distinguait clairement la cave n° 2 de la galerie.

Dès lors qu’il n’est démontré aucun empiètement à l’origine d’une privation de jouissance d’une partie du lot n° 46 résultant de la création de l’ascenseur décidé lors de l’assemblée générale du 6 juin 2001, les copropriétaires requérantes :

— ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice à ce titre qui justifierait l’octroi de l’indemnité, faisant l’objet de la résolution critiquée n° 18,

— ni ne démontrent l’existence d’un quelconque abus de majorité commis par les copropriétaires en rejetant ladite résolution et en refusant ainsi de leur accorder une quelconque indemnité, la preuve n’étant pas rapportée que ladite décision aurait été motivée « par l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire de copropriétaires » ou manifesterait une quelconque « hostilité à l’égard des requérantes » (dernières écritures, page 26).

Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] seront donc déboutés :

— de leur demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 4 juillet 2023,

— ainsi que de leur demande corrélative de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer une somme de 4.500,00 € en réparation « de leur préjudice résultant de l’occupation d’une partie du lot n° 46, depuis la modification par le syndicat des copropriétaires de la grille de répartition des charges d’ascenseur ».

1-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, sur la demande indemnitaire corrélative et sur la demande d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux faisant l’objet de ladite résolution :

Les consorts [Q] soutiennent, sur le fondement des articles 25 b), et 30 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— les travaux envisagés à la résolution n°11 constituent des travaux d’amélioration d’occupation de leur lot,

— ces travaux permettent une aération de l’appartement,

— les experts sollicités ont pris en compte les contraintes liées à la copropriété de sorte que ces travaux n’affecteraient pas les conditions de jouissance des autres parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] oppose que :

— l’autorisation de réaliser l’ouverture d’une fenêtre porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— le mur pignon sur lequel serait réalisée l’ouverture est en pan de bois, fragile notamment au regard de multiples dégâts des eaux en provenance des appartements,

— sous l’immeuble, plusieurs lignes RATP passent ce qui contribue à fragiliser l’immeuble,

— malgré des travaux réalisés en 2017 à la suite des préconisations de l’architecte, le mur pignon fait à nouveau l’objet de dégradations,

— ces dégradations ne sont jamais évoquées par les professionnels mandatés par Madame [R],

— l’autorisation d’agrandissement de la fenêtre accordée à Monsieur [P] date de 2014,

— le rapport d’architecte qui fait état de la fragilisation du mur pignon date du 5 août 2016, soit deux ans après cette autorisation,

— de plus, il s’agissait de l’agrandissement d’une fenêtre préexistante et non d’une création de fenêtre,

— il est donc inopérant de se référer à cette autorisation ni de souligner que les travaux proposés par les demanderesses ont fait l’objet de l’étude d’un BET,

— le BET ne s’est attaché qu’à la configuration de l’appartement des consorts [Q], sans mentionner l’historique de fragilisation du mur,

— le mur pignon sur lequel les travaux litigieux sont envisagés donne sur l’immeuble voisin du [Adresse 6],

— ce syndicat avait envisagé d’engager une procédure suite à l’agrandissement de la fenêtre de Monsieur [P], à laquelle il a renoncé suite à la signature d’un protocole d’accord,

— il s’est également opposé au projet de création de fenêtre de Madame [R] dont il a été informé,

— un problème de sécurité invoqué par le syndicat des copropriétaires voisin se poserait puisque l’accès au toit terrasse, et donc à l’immeuble, aurait été possible via l’appartement de Madame [R],

— la procédure qu’a voulu engager le syndicat des copropriétaires voisin aurait inévitablement concerné le syndicat du [Adresse 4], dès lors que les travaux litigieux porteraient atteinte aux parties communes dont il est le garant, et du fait de l’autorisation d’agrandissement accordé.

***

1-2-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 (« A la demande de M. et Mme [R] autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par un copropriétaires et à ses frais »), à savoir une « demande d’autorisation aux fins de créer une fenêtre dans le lot n° 23 » et sur la demande indemnitaire en découlant pour « rejet abusif », formées par les demanderesses :

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322) ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Civ. 3ème, 8 septembre 2016, n° 15-16.954).

Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre-preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs du refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 4 octobre 2017, n°15/13391, 11 septembre 2013, n° 12/00157).

En revanche, le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même de la décision incriminée.

Par ailleurs, il est constant que la rupture d’égalité entre copropriétaires peut être cause de nullité d’une délibération s’il est établi que, de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2013, n° 12-25.269 ; 23 septembre 2014, n° 13-18.130, second moyen : absence de traitement « discriminatoire » par rapport à d’autres copropriétaires ayant « déjà » fait réaliser des travaux  ; 16 juin 2009, n° 08-16.069), auxquels un sort différent aurait été réservé de manière injustifiée (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], 5ème chambre civile, 24 janvier 2023, n° 20/02720).

En revanche, la circonstance qu’une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n’engage pas le syndicat saisi d’une demande d’un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques.

En l’espèce, les copropriétaires requérantes ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que le refus par les copropriétaires d’autoriser Monsieur et Madame [R], selon résolution n° 11 de l’assemblée générale critiquée du 4 juillet 2023, à effectuer, à leurs frais exclusifs, des travaux de création d’une fenêtre dans le lot n° 23 donnant sur la courette intérieure de l’immeuble serait constitutive d’un abus de majorité, en ce que ce refus ne serait pas justifié par l’intérêt collectif et en rompant l’égalité entre copropriétaires se trouvant dans une situation identique, en l’occurrence par comparaison avec l’autorisation de travaux accordée à Monsieur [A] [P].

A cet égard, le tribunal relève que :

— l’autorisation octroyée, le 28 avril 2014, à Monsieur [P] (en R+1) n’est en rien comparable à celle sollicitée par les consorts [R], en ce qu’il s’agissant, concernant ce copropriétaire, d’une autorisation « d’agrandir » une fenêtre préexistante de son lot donnant sur la courette du [Adresse 7] et non d’en créer une (pièce n° 2 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2016, pages 10 et 11 sur 17, vingt-neuvième résolution, information sur l’affaire Syndicat des Copropriétaires/[P]),

— nonobstant l’alignement, par la largeur, sur les fenêtres existantes « se trouvant au R+5, au R+2, et au R+1 » prévu dans le projet soumis par les consorts [R] à l’assemblée générale du 4 juillet 2023, il apparaît que les dimensions de la fenêtre existante se situant en R+5 de la courette, soit 77 cm de largeur x 140 cm de hauteur, sont distinctes de celles du projet de création d’une fenêtre des consorts [R], dont les dimensions « estimées » seraient de 106 cm de largeur sur 140 cm de hauteur (pièce n° 11 produite, notice architecturale de M. [B] [X], annexée à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 4 juillet 2023),

— il n’est pas davantage justifié, au travers des pièces produites, que la fenêtre se situant en R+2 (appartement du 2ème étage, propriétaire, M. [O]) serait en tous points identiques à celle projetée par les consorts [R], ni que la mise en œuvre de celle-ci (création ou agrandissement…) aurait été, le cas échéant, autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires (à des conditions similaires), M.[F] ou [V] ?

[N], architecte DPLG, indiquant uniquement dans son rapport de « diagnostic visuel des fissures sur mur mitoyen côté courette du [Adresse 7] » du 5 août 2016 (pièce n° 20 produite en demande, page 4/8) que : « Suivant les plans existant et les informations, la fenêtre de la pièce donnant sur la courette du N° 14 a été créée ou agrandie ».

S’agissant du moyen soulevé en demande tendant à « l’inimitié contre les époux [R] », il repose essentiellement sur des courriels établis par les époux [R] eux-mêmes, en violation du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même (pièces n° 54 à 56), ou sur des éléments sans lien avec l’autorisation de travaux de création d’une fenêtre faisant l’objet de la résolution n° 11 querellée (pièces n°8, 22, 23, 24, 14, 34 à 40, 66… etc.)

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/11016 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2O7T

Enfin, eu égard à l’état de dégradation avancée du mur pignon tel que relevé, postérieurement à l’autorisation d’agrandissement de sa fenêtre préexistante accordée à Monsieur [P], par l’architecte mandaté par la copropriété pour effectuer un diagnostic des fissures sur mur mitoyen côté courette de son immeuble, selon rapport précité du 5 août 2016 (pièce n° 20 précitée produite en demande), il ne saurait être considéré que le refus opposé par les copropriétaires au projet des consorts [R] de création d’une fenêtre dans ledit mur serait contraire à l’intérêt collectif.

Dans ces conditions, Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] ne pourront qu’être déboutées :

— de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 4 juillet 2023,

— ainsi que de leur demande corrélative, formée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer une somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant du « rejet abusif de la résolution n° 11 », en l’absence de faute démontrée du syndicat des copropriétaires défendeur.

1-2-2 Sur la demande additionnelle d’autorisation judiciaire de travaux :

Les consorts [Q] soutiennent, sur le fondement des articles 25 b), et 30 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— les travaux envisagés à la résolution n°11 constituent des travaux d’amélioration d’occupation de leur lot,

— ces travaux permettent une aération de l’appartement,

— les experts sollicités ont pris en compte les contraintes liées à la copropriété de sorte que ces travaux n’affecteraient pas les conditions de jouissance des autres parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] oppose que :

— l’autorisation de réaliser l’ouverture d’une fenêtre porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— le mur pignon sur lequel serait réalisée l’ouverture est en pan de bois, fragile notamment au regard de multiples dégâts des eaux en provenance des appartements,

— sous l’immeuble, plusieurs lignes RATP passent ce qui contribue à fragiliser l’immeuble,

— malgré des travaux réalisés en 2017 à la suite des préconisations de l’architecte, le mur pignon fait à nouveau l’objet de dégradations,

— ces dégradations ne sont jamais évoquées par les professionnels mandatés par Madame [R],

— l’autorisation d’agrandissement de la fenêtre accordée à Monsieur [P] date de 2014,

— le rapport d’architecte qui fait état de la fragilisation du mur pignon date du 5 août 2016, soit deux ans après cette autorisation,

— de plus, il s’agissait de l’agrandissement d’une fenêtre préexistante et non d’une création de fenêtre,

— il est donc inopérant de se référer à cette autorisation ni de souligner que les travaux proposés par les demanderesses ont fait l’objet de l’étude d’un BET,

— le BET ne s’est attaché qu’à la configuration de l’appartement des consorts [Q], sans mentionner l’historique de fragilisation du mur,

— le mur pignon sur lequel les travaux litigieux sont envisagés donne sur l’immeuble voisin du [Adresse 6],

— ce syndicat avait envisagé d’engager une procédure suite à l’agrandissement de la fenêtre de Monsieur [P], à laquelle il a renoncé suite à la signature d’un protocole d’accord,

— il s’est également opposé au projet de création de fenêtre de Madame [R] dont il a été informé,

— un problème de sécurité invoqué par le syndicat des copropriétaires voisin se poserait puisque l’accès au toit terrasse, et donc à l’immeuble, aurait été possible via l’appartement de Madame [R],

— la procédure qu’a voulu engager le syndicat des copropriétaires voisin aurait inévitablement concerné le syndicat du [Adresse 4] dès lors que les travaux litigieux porteraient atteinte aux parties communes dont il est le garant, et du fait de l’autorisation d’agrandissement accordé.

***

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000 ; 30 septembre 2014, n° 13-19.145).

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

En l’espèce, l’ouverture projetée constitue indéniablement une amélioration pour le lot des consorts [R], par la création d’une nouvelle fenêtre en R+4 donnant sur une cour intérieure aveugle, en améliorant l’éclairage naturel de leur appartement.

Toutefois, le syndicat conteste l’autorisation donnée en soutenant que les travaux envisagés porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Sur ce dernier moyen, le tribunal relève qu’il ressort en effet des éléments de la procédure et des pièces produites, et notamment du rapport de l’ancien architecte de l’immeuble produit en pièce n° 20 par les demanderesses (rapport, pages 3, 5 et 8/8 en particulier), que le mur pignon litigieux de la courette n° 14 est en pan de bois, qu’il est affecté de trois larges fissures (n° 1 à 3) en partie haute (en dessous et au-dessus de la fenêtre de l’appartement du 5ème étage, dont la chambre donnant sur la courette présente également une fissure diagonale traversante avec mise en place d’agrafes métalliques sur les fissures, l’appartement du 4ème étage présentant également une micro fissure sur conduit situé entre le mur pignon avec le n° 14 et mur pignon donnant sur la courette du n° 14…), à savoir :

— deux fissures diagonales (à droite de l’appui et à gauche du linteau du jour de souffrance),

— et une verticale (proche de l’angle des deux murs pignons).

L’architecte DPLG ayant rédigé ce rapport de diagnostic visuel des fissures sur mur mitoyen côté courette du 5 août 2016 souligne également en conclusion de celui-ci que :

— suivant « les plans existants, des créations et/ou agrandissement des ouvertures ont été faites en pignon. Celles qui n’ont pas été réalisées suivant les règles de l’art peuvent occasionner des désordres »,

— concernant les fissures « en extérieures 1, 2 et 3 en pignon sur courette du N° 14 », les « fissures N°1, 2 et 3 en pignon de la courette » ne se « situant qu’en partie haute suppose que leurs origines proviennent au niveau des étages. Structure bois qui à ces endroits a subi des déformations suites à plusieurs hypothèses ».

Cet état de dégradation prononcé du mur pignon litigieux de la courette de l’immeuble est également confirmé par :

— une photographie parfaitement explicite quant à l’ampleur des fissurations produite par les demanderesses elles-mêmes en pièce n° 63,

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 septembre 2023 aux fins de constat préalable à des travaux de ravalement entrepris dans un immeuble situé au [Adresse 7] au niveau d’une courette et des murs pignons de la copropriété voisine, à partir d’un échafaudage posé au titre du tour d’échelle en limite de propriété de l’immeuble du [Adresse 7] (pièce n° 12 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), parfaitement explicite quant à l’état du mur, illustré par plusieurs photographies, et faisant notamment état :

* du mauvais état apparent du mur litigieux, usé et présentant de nombreuses coulures visibles,

* mais surtout d’une longue fissure en diagonale située de chaque côté d’une baie barreaudée ainsi que d’une autre fissure verticale en partie haute de ce jour (deux fissures ayant fait l’objet d’une « réparation grossière »).

A cet égard, la note de calcul du bureau d’étude BEPRATEC du 3 mars 2023 pour l’ouverture d’un mur porteur, jointe à la demande des consorts [R] (pièce n° 11 précitée, produite en demande, convocation à l’assemblée générale du 4 juillet 2023, avec l’ordre du jour et les pièces annexées), apparaît très largement insuffisante pour lever les risques soulevés quant à la fragilisation du mur litigieux, dès lors que ce document ne fait nullement mention de l’état de dégradation avancé du mur sur lequel l’ouverture doit être pratiquée et dans la mesure où ladite note de calcul ne précise à aucun moment l’impact éventuel des travaux envisagés sur les fissures existantes du mur pignon sur cour, déjà particulièrement fragilisé.

En outre, le syndicat des copropriétaires défendeur relève justement que :

* le conseil de la copropriété voisine s’est plaint, dès le 18 novembre 2014, d’une difficulté résultant de l’ouverture « créée directement sur son fonds » par Monsieur [P], en invoquant les dispositions de l’article 678 du code civil proscrivant les « vues droites sur le terrain voisin dès lors qu’il n’existe pas une distance minimum de 1,90 m entre l’ouverture et « l’héritage clos ou non clos de son voisin » » (pièce n° 51 produite en demande), Monsieur [P] s’étant engagé, le 9 juin 2015, à faire une proposition de « barreaux avant le 9 juillet et à réaliser les travaux conformément à la demande du conseil syndical du 16 avant le 30 septembre 2015 »,

* un protocole d’accord a ensuite été signé entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et Monsieur [P] aux termes duquel le syndicat renonçait à introduire une procédure judiciaire à l’encontre de ce copropriétaire qui renonçait quant à lui à « l’ouverture pratiquée dans sa configuration et ses dimensions actuelles » (pièce n° 2 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2016, page 11 sur 17),

— après avoir été informé du projet de création d’une fenêtre des consorts [R] donnant directement sur son « ensemble immobilier », le syndic de l’immeuble voisin a indiqué « à toutes fins utiles et pour prévenir toute forme de contentieux que, dans une telle hypothèse », son « syndicat s’opposerait vigoureusement au projet », selon courriel du 13 septembre 2023 (pièce n° 3 produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

Il ressort de ces éléments que les travaux projetés par les consorts [R] sont susceptibles, au regard des éléments versés aux débats, de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, s’agissant de la création d’une fenêtre :

* dans un mur porteur, partie commune, atteint de fissures profondes et donc déjà très fragilisé, d’une part, sans que ce risque de fragilisation supplémentaire de ce mur, voire à terme d’atteinte à la structure de l’immeuble, puisse être levé à l’examen des documents techniques annexés à l’ordre du jour de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 4 juillet 2023 puis communiqués dans le cadre de la présente instance,

* occasionnant une vue sur la copropriété voisine, sans qu’il soit justifié du respect de la distance de dix-neuf décimètres entre le mur où la fenêtre doit être pratiquée et l’héritage voisin, dans le respect des dispositions de l’article 678 du code civil, de sorte que le risque d’engagement d’une procédure judiciaire par le syndicat des copropriétaires voisin, en cas de mise en œuvre desdits travaux avec création d’une vue, est réel au cas d’espèce, d’autre part.

Dans ces conditions, Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] devront être également déboutées de leur demande tendant à être autorisées à procéder aux travaux de création d’une fenêtre dans le lot n° 23, conformément à la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y], qui succombe à l’instance, seront condamnées aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale, justifiée et acceptable au cas d’espèce, de 5.000,00 € (soit 2.500,00 € pour chacune des demanderesses à la présente instance) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Valérie ROSANO, avocat à la cour.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] seront intégralement déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] concernant la demande d’indemnisation de Madame [I] [Y] pour ne pas avoir « demandé l’annulation » de la résolution n° 11,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à l’encontre des demandes d’indemnisation formées par Madame [G] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y],

Déboute Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] de leur demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 4 juillet 2023,

Déboute Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] de l’intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer une somme de 4.500,00 € en réparation « de leur préjudice résultant de l’occupation d’une partie du lot n° 46, depuis la modification par le syndicat des copropriétaires de la grille de répartition des charges d’ascenseur »,

Déboute Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 4 juillet 2023,

Déboute Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] de l’intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer une somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant du « rejet abusif de la résolution n° 11 »,

Déboute Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] de leur demande tendant à être autorisées à procéder aux travaux de création d’une fenêtre dans le lot n° 23, conformément à la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023,

Condamne Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme globale de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [L] [M], épouse [R], et Madame [I] [Y] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

La Greffière Le Président