TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07936 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXV5

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

CDC HABITAT

Société d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître Lauren SIGLER, membre de NMCG, A.A.R.P.I, avocat au barreau de PARIS, vestiaire L007

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [K]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07936 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXV5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2023, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [K] s’agissant de locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant à la date de prise d’effet du contrat, le paiement d’un loyer mensuel de 1071,37 euros, charges provisoires récupérables incluses.

Puis par acte sous seing privé du 13 février 2024, la société CDC HABITAT lui a consenti un bail accessoire au logement s’agissant d’un emplacement de parking n°5 situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant à la date de prise d’effet du contrat, le paiement d’un loyer mensuel de 88,84 euros, charges provisoires récupérables incluses.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4896,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La Caisse d’allocations familiales de [Localité 6] a été informée de la situation de Mme [Y] [K] le 8 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Mme [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Y] [K] et de tous occupants de son chef du local d’habitation et de l’emplacement de parking avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à titre principal d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si les baux s’étaient poursuivis,8319,72 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 06 juin 2025 avec intérêts au taux légal, outre les loyers impayés à venir échus au jour de la décision à intervenir,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer de 157,67 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2025 et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2025, lors de laquelle la société CDC HABITAT représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 11758,31 euros arrêté au 07 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise que la locataire a repris le paiement des loyers et notamment a réglé l’échéance d’octobre 2025 de 1234,85 euros. Elle ajoute que la locataire a transmis au commissaire de justice la somme de 2500 euros que le décompte du 07 novembre 2025 ne prend pas encore en considération. Au regard de ces éléments, elle se déclare favorable à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Y] [K] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative dont il convient de déduire la somme de 2500 euros versée en octobre 2025 entre les mains du commissaire de justice, en sus du loyer courant. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler sa dette par des versements mensuels consécutifs de 100 euros avec le solde lors de la dernière échéance, pendant 36 mois, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de relever que le bail afférent à l’emplacement de parking qui constitue un accessoire du bail principal d’habitation, suivra les mêmes modalités que celui-ci. Les baux conclus le 16 janvier 2023 et du 13 février 2024 contiennent une clause résolutoire (respectivement selon les articles 7 et 6 des baux concernés) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges. Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation a été signifié à la locataire le 02 octobre 2024, pour la somme en principal de 4896,70 euros (appartement et emplacement de parking), hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

D’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 02 décembre 2024 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que Mme [Y] [K] a repris le paiement du loyer. Elle exerce la profession d’agent de sécurité et dit recevoir un salaire de 1700 euros en moyenne. Elle élève quatre enfants qui sont à sa charge principale, recevant une contribution à l’entretien et l’éducation de chacun d’eux à hauteur de 100 euros par mois et par enfant, soit 400 euros au total. Elle bénéficie de prestations familiales et sociales à hauteur de 788 euros au total, APL comprise. Sa présence à l’audience, ses explications circonstanciées et les règlements récents effectués par ses soins nonobstant une situation fragilisée, atteste de sa bonne foi et de sa volonté de régulariser sa situation à l’égard de sa bailleresse.

Compte tenu de ces éléments, de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et elle sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 novembre 2025, Mme [Y] [K] lui devait la somme de 11758,31 euros, terme d’octobre 2025 inclus (au titre du local d’habitation et du parking) dont il convient de déduire la somme de 2500 euros versée entre les mains du commissaire de justice, ce dont les deux parties conviennent et déduction des frais de contentieux (367,20 euros) soit 8891,11 euros.

Mme [Y] [K], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dûs si les contrats s’étaient poursuivis, laquelle apparaît suffisante à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à régler une indemnité d’occupation payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyer et les charges, à compter de la résiliation des baux et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [K] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 02 octobre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 02 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 16 janvier 2023 et celui du 13 février 2024 entre la société CDC HABITAT et Mme [Y] [K], concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] et l’emplacement de parking n°5 situé [Adresse 2] àParis [Localité 1] sont résiliés depuis le 02 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS Mme [Y] [K] à payer à la société CDC HABITAT à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 07 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, la somme de 11758,31 euros sous déduction de la somme de 2500 euros versée entre les mains du commissaire de justice et des frais de contentieux soit 8891,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Y] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [K] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré afférent au logement ou au parking, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— les baux seront considérés comme résiliés de plein droit à compter du 03 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la société CDC HABITAT pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [Y] [K] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 02 octobre 2024 ;

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 21 janvier 2026

le greffier le Président