TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Véronique REHBACH

Copie certifiée conforme à:

— Maître [P] [O]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01706

N° Portalis 352J-W-B7J-C7AWB

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], réprésenté par son syndic, le cabinet GERARD SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Véronique REHBACH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1786

DÉFENDERESSE

S.A.S. GTI 16

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AWB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Fabienne CLODINE- FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SAS GTI 16 est propriétaire des lots de copropriété n° 34, 35, 47, 62, 63, 64, 65, 66 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 22 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75017) représenté par son syndic en exercice la SAS GERARD SAFAR a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SAS GTI 16 pour l’audience du 16 octobre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au Tribunal de :

« Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER la société GTI 16 à payer la somme de 13.549,17 euros sauf à parfaire au titre des appels de fonds afférent aux lots détenus, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de la mise en demeure par voie d’avocat jusqu’au jour du parfait règlement ;

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AWB

CONDAMNER la société GTI au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

JUGER que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’il n’y a pas lieu à dispense. »

Citée à étude suivant les formalités de l’article 656 et 658 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SAS GTI 16 est propriétaire des lots de copropriété n° 34, 35, 47, 62, 63, 64, 65, 66 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la mise en demeure en date des 18 juin 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2021, 16 janvier 2023, 08 juin 2023, 04 avril 2024, 24 septembre 2024, 4 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020/2021 (exercice clos au 30 septembre 2021), 2021/2022 (exercice clos au 30 septembre 2022), 2022/2023 (exercice clos au 30 septembre 2023), fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance arrêté au 1er janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 13.549,17 euros.

Ne sont pas produits aux débats les justificatifs de la facture AQUANEF du 21/12/2023 d’un montant de 780,00 euros, ni des appels de provision charges courantes du 01/01/2025 d’un montant de 2.192,46 euros ainsi que l’appel de cotisation fonds travaux du 01/01/2025 de 118,06 euros soit un total de 3.090,52 euros qui ne sera dès lors pas retenu.

Au regard des pièces versées aux débats, le compte individuel de copropriétaire de la SAS GTI 16, hors frais de recouvrement, est donc débiteur de la somme de 9.594,20 euros au 01 janvier 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 1er janvier 2025 inclus).

La SAS GTI 16 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SAS GTI 16 à s’acquitter de la somme de 9.549,20 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2024.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 909,45 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure et relances : 4 lettres de mise en demeure et 2 relances à hauteur de 339,45 euros ;

— honoraires constitution huissier à hauteur de 480 euros ;

— transmission mise en demeure avocat à hauteur de 90 euros.

Toutefois, aucun contrat de syndic n’est versé aux débats si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées dont il est réclamé le paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS GTI 16 sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS GTI 16 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS GERARD SAFAR :

— la somme de 9.549,20 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 1er janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2024 ;

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GTI 16 aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente