TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [P] épouse [U]

Monsieur [L] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître David BENSADON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03953 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T2J

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 2]

Société dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL DOLLA-VIAL & ASSOCIES en la personne de Maître David BENSADON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P0074

DÉFENDEURS

Madame [N] [P] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

comparante lors de la précédente audience du 11 juillet 2025

Monsieur [L] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparante lors de la précédente audience du 11 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03953 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T2J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 10 décembre 2012, la SCI [Adresse 2] ayant pour mandataire la SAS RICHARDIERE a donné à bail à M. [L] [U] et à Mme [N] [P] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 858 euros outre les charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier par acte de commissaire de justice le 19 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 11472,94 euros à titre principal correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 23 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la SCI [Adresse 2] a fait assigner M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au 09 mars 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail du 10 décembre 2012,

— ordonner l’expulsion sans délai des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— les condamner à lui payer l’arriéré locatif au 12 novembre 2024, soit la somme de 15 252,22 euros avec intérêts légaux à compter du commandement du 09 janvier 2024 et capitalisation des intérêts,

— les condamner à lui payer une indemnité d’occupation journalière de 69,73 euros hors charges à compter du 09 mars 2024, soit deux mois après le commandement de payer, jusqu’à libération effective des lieux

— les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution et le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

A l’audience du 11 juillet 2025, la SCI [Adresse 2] était représentée par son conseil et les défendeurs ont comparu. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 14 novembre 2025 compte tenu des règlements en cours et du souhait des locataires de libérer les lieux.

A l’audience du 14 novembre 2025, la SCI [Adresse 2] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en toutes ses dispositions et a actualisé sa créance locative à la somme de 24911,92 euros, selon décompte en date du 03 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, les loyers et charges courants étant impayés depuis l’échéance d’août 2025.

M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U], régulièrement informés de la date de renvoi, n’ont pas comparu, ni n’étaient représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe ce jour. La demanderesse, invitée à justifier du nom patronymique de la locataire a fait parvenir au greffe les justificatifs requis.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 2] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 janvier 2024 en visant un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette locative alors qu’il y a lieu de retenir le délai contractuel de deux mois, plus favorable aux locataires. Toutefois, d’après l’historique des versements, la somme de 11472,94 euros correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus, n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de contestation sur le principe ou le montant de la dette, ni sur leur situation. Ils ne forment aucune explication de nature à envisager leur maintien dans les lieux et ne sollicitent ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2024 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard au cas où les défendeurs ne libéreraient pas les lieux spontanément au plus tard dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, de sorte que la bailleresse sera déboutée de cette demande.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Encore, la bailleresse ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [L] et Mme [N] [P] épouse [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Il y a lieu par ailleurs d’allouer à la bailleresse, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux des défendeurs ou de toute personne de leur chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. Les locataires en seront redevables.

La SCI [Adresse 2] produit un décompte démontrant que M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] restent lui devoir la somme de 24911,92 euros selon décompte au 03 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Ces derniers, ni comparants ni représentés à l’audience du 14 novembre 2025, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifient d’aucun paiement libératoire. Ils seront condamnés à payer cette somme de 24911,92 euros à la bailleresse au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues au 03 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 11472,94 euros, à compter de l’assignation du 24 mars 2025 à hauteur de la somme de 15 252,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier en date du 24 mars 2025.

M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 03 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, au prorata des jours d’occupation, sans qu’il y ait lieu de prévoir une indemnité d’occupation quotidienne, le calcul d’un prorata étant possible.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le défaut par M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience du 11 juillet 2025 et encore du 14 novembre 2025 ne permet pas au juge d’octroyer des délais de paiement, d’autant qu’ils ne justifient pas de leur situation financière et que la dette locative est importante.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 10 décembre 2012 entre la SCI [Adresse 2] et M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 mars 2024 à minuit,

ORDONNE à M. [L] [U] et à Mme [N] [P] épouse [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 24911,92 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêté au 03 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 à hauteur de la somme de 11472,94 euros, à compter de l’assignation du 24 mars 2025 à hauteur de la somme de 15 252,22 euros et à compter de la signification du present jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce à compter du 3 novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux, au prorata des jours d’occupation

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [L] [U] et Mme [N] [P] épouse [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Fait et jugé à [Localité 5] le 21 janvier 2026

le greffier le Président