TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51721 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEJH

N° : 5

Assignation du :

03 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1], ayant pour syndic la société JP2L

C/O la société JP2L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS – #P0070

DEFENDEUR

Monsieur [C] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Gaëlle THOMAS, avocat au barreau de PARIS – #D1073

DÉBATS

A l’audience du 21 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

M. [C] [Q] est propriétaire non-occupant d’un appartement situé au 1er étage l’immeuble du [Adresse 4], correspondant au lot n°3, immeuble soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant d’une fuite provenant de l’appartement de M. [C] [Q] qui affecte le rez-de-chaussée de l’immeuble et les sous-sols, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a, par acte délivré le 3 mars 2026, fait citer M. [C] [Q] devant le président de ce tribunal, statuant en référés, sollicitant, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Condamner M. [C] [Q] à effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser la fuite affectant le local commercial du rez-de-chaussée ainsi que les parties communes, et ayant pour origine le réseau privatif de son appartement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenirSe réserver la liquidation de l’astreinteCondamner M. [C] [Q] à payer la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêtsSubsidiairement, ordonner une expertise judiciaireCondamner M. [C] [Q] à payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’audience du 21 avril 2026, le requérant, représenté, maintient ses prétentions et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

M. [C] [Q], représenté, a demandé au juge de :

Déclarer la demande irrecevable en l’absence de tentative préalable de règlement amiableSubsidiairement, rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétairesTrès subsidiairement, ordonner une mesure de médiation ou de conciliationCondamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

M. [C] [Q] soutient que la demande principale, fondée sur les troubles anormaux du voisinage, aurait dû être précédée d’une tentative préalable de règlement amiable, et qu’à défaut cette demande est irrecevable en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] s’oppose à cette fin de non-recevoir en indiquant que l’action n’est pas engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

En droit, l’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. », et précise plusieurs situations dérogatoires.

En l’espèce, il ne ressort, ni des visas de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], ni des fondements juridiques invoqués, que le demandeur a fondé son action sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Par conséquent la tentative préalable prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, même si elle aurait été tout à fait pertinente compte-tenu du dossier, ne s’applique pas à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur la demande principale de condamnation à réaliser des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé./ Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 3 de la loi ajoute que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes. »

En l’espèce, M. [C] [Q] ne conteste ni la réalité de la fuite, ni sa localisation sur une canalisation encastrée dans le sol de son appartement.

Le rapport de recherche de fuite de l’entreprise [W], réalisée le 16 septembre et 8 octobre 2025, conclut que la fuite se situe sur une canalisation qui alimente en eau la salle de bain de l’appartement de M. [C] [Q], canalisation qui est encastrée dans le sol. Ce rapport précise que la réparation est impossible sans destruction de la dalle.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « le gros-œuvre des planchers » est une partie commune (page 17), et que « les canalisations intérieures à usage privatif » sont des parties privatives (page 19).

Or la canalisation litigieuse, qui semble effectivement affectée uniquement à l’usage privatif du logement de M. [Q], n’en est pas moins encastrée dans la dalle qui sépare son lot de celui du dessous, donc encastrée dans une partie commune.

Le règlement de copropriété ne traite pas de cette situation particulière, de telle sorte que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait trouver à s’appliquer et conduire à qualifier la canalisation fuyarde de partie commune.

Il convient également de relever que, d’un point de vue pratique, les réparations de la canalisation vont nécessairement impliquer de casser la dalle et ainsi de toucher à des éléments de structure de l’immeuble.

Pour l’ensemble de ces raisons, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en matière de référé, que la canalisation litigieuse est une partie commune et donc que le refus de M. [C] [Q] de prendre à sa charge exclusive les travaux de réparation constitue un trouble manifestement illicite.

La demande principale du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sera donc rejetée.

Pour autant, les parties ayant toutes deux intérêt à trouver une solution pragmatique et rapide à leur litige, qui subsiste et s’aggrave, elles seront invitées à rencontre un conciliateur de justice, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte-tenu des motifs du rejet de la demande principale, le refus de M. [C] [Q] d’exécuter les travaux ne peut caractériser une faute.

La demande en dommages et intérêts provisionnels sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve d’un motif légitime. En effet une mesure d’expertise serait inutile dans la mesure où l’origine des désordres est déjà établie et n’est pas contestée, et qu’il ne peut relever de la mission de l’expert de qualifier juridiquement la canalisation litigieuse de partie commune ou privative.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande de M. [C] [Q] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] [Q] ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ;

Invitons les parties à rencontrer dans les meilleurs délais M. [E] [V], conciliateur de justice, mail : [Courriel 1] ; tel : [XXXXXXXX01]

Disons qu’il nous sera rendu compte du déroulé de cette mesure ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à M. [C] [Q] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ