TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Séverine PIERROT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10801 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBM7M

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [V],

[Adresse 2]

représenté par M^e Séverine PIERROT, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [V],

[Adresse 3]

représentée par M^e Séverine PIERROT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10801 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBM7M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2022, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [V] et Mme [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], escalier 6, 2ème étage, porte 0245, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 521,91 euros, outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 219,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [V] et Mme [L] [V] le 14 novembre 2024.

Par assignations du 18 novembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [V] et Mme [L] [V], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 344,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025, à parfaire le jour de l’audience, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 mars 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil maintient ses demandes sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 4 140 euros arrêtée au 9 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse. Il indique que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit ainsi favorable aux délais suspensifs des effets de la clause résolutoires, sollicités par les défendeurs.

M. [Z] [V] et Mme [L] [V], représentés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement et proposent de verser la somme de 220 euros par mois pendant 18 mois, puis le solde à la 19ème échéance, pour apurer la dette, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4219,51 euros n’a pas été réglée en intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 9 mars 2026 produit à l’audience que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’ils ont aussi commencé à apurer leur dette.

Compte-tenu de ce qui précède, des revenus du couple et de l’accord du bailleur, il convient de faire droit à la demande de M. [Z] [V] et de Mme [L] [V] et ainsi, de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat résilié, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mars 2026, M. [Z] [V] et Mme [L] [V] lui devaient la somme de 4 140 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [V] et Mme [L] [V] reconnaissent cette dette. En application de la clause de solidarité stipulée au contrat dont ils sont tous deux signataires, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [V] et Mme [L] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [V] et Mme [L] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 mai 2022 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Z] [V] et Mme [L] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], escalier 6, 2ème étage, porte 0245 est résilié depuis le 14 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [L] [V] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 4 140 euros (quatre mille cent quarante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026 terme de février 2026 inclus,

AUTORISE M. [Z] [V] et Mme [L] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [V] et Mme [L] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [V] et Mme [L] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Z] [V] et Mme [L] [V] seront solidairement condamnés à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [L] [V] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [V] et Mme [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 novembre 2024 et celui desassignations du 18 novembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge