TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

— M^e TIXIER-VIGNANCOUR

— M^e DEPOIX

— M^e CHARDON-BOUQUEREL

— M^e BESLAY

— M^e ROCHARD

— M^e CHARLET-DORMOY

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 23/14282

N° Portalis 352J-W-B7H-C3EW6

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignations du :

03 et 06

Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [C] [Y], né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 2] (Maroc), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3],

représenté par Maître Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0428.

DÉFENDEURS

La société CARDIF IARD, société anonyme au capital de 4.710.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 824 686 109, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75009), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0673.

Décision du 09 Avril 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/14282 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3EW6

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris (75014), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [H] A&A, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 861 775, dont le siège social est situé [Adresse 4] à Paris (75013), pris en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0442.

La société [B] DOMMAGES, société d’assurance mutuelle, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 670 466, dont le siège social est situé [Adresse 5] à Paris (75008), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Julien BESLAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J0133.

La société PACIFICA, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 352 358 865, dont le siège social est situé [Adresse 6] à Paris Cedex 15 (75724), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nathanaël ROCHARD de la SELARL LAMBARD & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0169.

Monsieur [O] [E], né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 5],

Madame [X] [J], née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à [Localité 5],

représentés par Maître Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0201.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, Juge rapporteur,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Décision du 09 Avril 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/14282 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3EW6

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

____________________

M. [C] [Y], assuré au titre d’une police multirisque depuis le 7 août 2020, auprès de la compagnie CARDIF IARD, est propriétaire occupant d’un appartement, situé au 3ème étage, dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 3], à [Localité 6], dont la société CABINET [H] A&A est le syndic. M. [O] [E] et Mme [X] [J] sont propriétaires occupants de l’appartement situé juste au-dessus de celui-ci, au 4ème étage. Leur assureur habitation est la compagnie PACIFICA. Le syndicat des copropriétaires est, quant à lui, assuré auprès de la société [B] DOMMAGES, selon police d’assurance n°Z1000957.

M. [Y] a été victime le 7 avril 2022, d’un dégât des eaux provenant du plafond de son appartement. Le sinistre a été déclaré à son assurance le 8 avril 2022. Il en a informé aussitôt le syndic de l’immeuble, la société CABINET [H] A&A qui a dépêché une première fois le plombier de l’immeuble, ainsi que ses voisins, occupant l’appartement de l’étage supérieur, M. [E] et Mme [X] [J] qui ont arrêté leur arrivée d’eau.

La société ETABLISSEMENTS VINCENT, plombier, mandatée par le syndic pour effectuer une recherche de fuite le 7 avril 2022, n’a constaté aucune fuite d’eau apparente dans l’appartement du 4ème étage occupé par M. [E].

Le dégât des eaux se poursuivant, et face à la réticence du syndic à faire intervenir de nouveau le plombier de l’immeuble, M. [Y] a accepté d’assumer la charge financière d’une nouvelle intervention du plombier de l’immeuble, afin de poursuivre ces recherches, le 11 avril 2022.

Le 12 avril 2022, puis le 19 avril 2022, M. [Y] a signalé au CABINET [H] A&A une aggravation des infiltrations, qu’il a fait constater par procès-verbal de constat le 14 avril 2022 par Me [M], commissaire de justice.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi avec M. [E] le 15 avril 2022, tandis que M. [Y] a dressé un autre constat amiable avec le syndicat des copropriétaires le 6 mai 2022.

Par courrier électronique du 20 avril 2022, le CABINET [H] A&A a répondu que l’origine de la fuite étant privative, c’était à la personne à l’origine de la fuite d’agir.

La société ETABLISSEMENTS VINCENT a néanmoins conclu que l’origine de la fuite provenait d’une canalisation commune de l’immeuble, laquelle avait été réparée le 3 mai 2022.

La compagnie d’assurance CARDIF IARD a mandaté unilatéralement un expert amiable, la société ELEX dès le 13 avril 2022, qui a remis son rapport à l’assureur un mois plus tard, et qui a considéré que la fuite venait de la vanne d’arrivée d’eau, mais que la cause du sinistre était réparée et identifiée. Il constatait des dommages aux embellissements dans la salle de douche, la cuisine et l’entrée. Il chiffrait le dommage comprenant les frais de recherche de fuite de 242 euros et les pertes de loyers à 3.929,13 euros, dont 451,84 euros réglés en différé. La compagnie CARDIF IARD n’a toutefois pas transmis à son assuré ce rapport d’expertise qui ne sera transmis que plus tard à l’occasion de l’expertise d’assurance, en dépit des demandes récurrentes de son assuré.

M. [Y], pendant un mois relogé aux frais de la société CARDIF IARD, s’est vu opposer, par cette compagnie, par courrier électronique du 9 juin 2022, un refus de garantie au motif que les dommages déclarés étaient, pour la plupart incompatibles avec les circonstances décrites par M. [Y], et qu’il aurait « de manière intentionnelle, exagéré les conséquences réelles du sinistre ».

M. [Y] a ensuite loué un appartement dans le 16ème étant contraint de quitter le sien.

Par acte du 27 juillet 2022, M. [Y] a assigné son assureur, la société CARDIF IARD, le syndicat des copropriétaires et l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société [B] DOMMAGES en référé-expertise devant le tribunal judiciaire de Paris, tandis que, par acte du 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée M. [E], Mme [J], et leur assureur, la société PACIFICA.

Par ordonnance commune du 26 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [T] [L] en qualité d’expert avec pour mission classique donnée à l’expert de déterminer l’origine des désordres, chiffrer les préjudices matériels et de jouissance subis.

Au cours des opérations d’expertise, la société CARDIF IARD a communiqué le rapport de la société ELEX mandaté, établi le 9 mai 2022 qu’elle refusait de communiquer jusque-là à l’assuré qui le lui demandait.

M. [L] était désigné comme expert, il a rendu son rapport le 12 août 2023, où il retient que la fuite a été continue du 7 au 21 avril 2022, il retient également que les désordres s’étendent à l’appartement de M. [Y], à celui de M. [E] et Mme [J], et aux parties communes de la copropriété (cage d’escalier et paliers). Il retient pour le premier un préjudice de jouissance de 10 à 11 mois, tandis que, pour les occupants du 4ème, il refuse de l’allonger à 15 mois, comme sollicité par le demandeur.

Il considère que le réseau électrique n’est pas impacté par ce dégât des eaux et que l’électro-ménager dans la cuisine est en état de marche.

Il retient que des travaux d’assèchement rapides sont à réaliser ainsi que des travaux de nettoyage importants.

Il conclut que " la fuite d’eau diagnostiquée, en partie encastrée dans le sol au 4ème étage entre la gaine palière de l’immeuble et la vanne eau froide d’alimentation de l’appartement située au fond de la cuisine de M. [E] et Mme [J] (…) relève au plan technique des parties communes de l’immeuble en termes de localisation et de cheminement, réseau encastré dans le plancher de l’immeuble jusqu’à la vanne de coupure privative au logement " et que le réseau est vétuste.

Il a évalué à la somme de 9.175 euros TTC les travaux de réparation à entreprendre dans l’appartement de M. [Y], et son préjudice de jouissance, en retenant une période de privation de jouissance de 10 à 11 mois. Il a également envisagé les préjudices des occupants du 4ème étage.

Par exploit du 3 novembre 2023, M. [C] [Y] a attrait la société CARDIF IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris (75014), la société PACIFICA, la société [B] DOMMAGES, M. [O] [E] et Mme [X] [J], devant le tribunal judiciaire aux fins de les condamner solidairement à lui payer différentes sommes, notamment au titre de ses préjudices matériels, et de son préjudice de jouissance.

M. [Y], dans ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée, le 10 septembre 2024, sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter les sociétés CARDIF IARD, [B] DOMMAGES, PACIFICA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris (75014), M. [E] et Mme [J] de leurs demandes reconventionnelles dirigées à son encontre et de les condamner solidairement à lui payer, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation :

—  9.175 euros au titre de ses préjudices matériels,

—  15.902,60 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  242 euros au titre de la facture ETABLISSEMENTS VINCENT du 12 avril 2022,

—  220 euros au titre du constat d’huissier dressé le 15 avril 2022,

—  10.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les dépens de l’instance de référé et de la présente instance, et les honoraires de l’expert judiciaire (9.526,42 euros).

M. [Y] objecte que la fausse déclaration intentionnelle opposée par la compagnie est totalement injustifiée. Il prétend qu’il ne dispose d’aucune compétence particulière en matière de travaux, que lors de l’établissement du devis transmis à l’assurance, l’électricité de la salle d’eau ne marchait plus, comme l’électroménager de la cuisine, ce qui s’explique par l’important dégât des eaux subi dans ces pièces. Il soutient que si son assureur considérait que certains postes prévus par l’entreprise n’étaient pas justifiés, il lui appartenait de l’en informer son assuré, et/ou de lui proposer de faire établir un devis par une de ses entreprises partenaires. Il affirme que la transmission d’un devis établi par une entreprise de travaux ne peut constituer une fausse déclaration intentionnelle de l’assuré dans ces circonstances.

Sur les frais de relogement, il oppose à son assureur que sa demande au titre des frais de relogement est limitée à la valeur locative de l’appartement sinistré.

Il avance que son action contre les différents défendeurs, qu’il fonde sur l’article 1240 du code civil, dépendra de ce que le tribunal décide, selon que la canalisation à l’origine du sinistre est une partie privative ou commune de l’immeuble. Il souligne à cet effet que l’expert judiciaire a estimé que la canalisation à l’origine des désordres subis constituait une partie commune.

En réponse, la syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris (75014), dans ses conclusions récapitulatives, transmises par RPVA le 21 octobre 2024, au visa de l’article 1240 du code civil, de l’article 1310 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— juger que la canalisation à l’origine du dégât des eaux de M. [Y] est une partie privative ; et en conséquence ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

— écarter la solidarité entre les défendeurs ;

— débouter toute partie de toutes demandes formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes de M. [Y] à de plus justes proportions ;

— limiter toute condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance à son encontre à la période du 7 avril 2022 au 4 mai 2022, et en conséquence, cantonner toute condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance :

— de M. [Y] à son encontre à 852,39 euros ;

— de M. [E] et Mme [J] à son encontre à 750 euros ;

A titre reconventionnel et en tout état de cause,

— condamner la société [B] DOMMAGES à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert judiciaire de qualifier les canalisations qui ont fait l’objet d’une fuite de parties privatives ou communes de l’immeuble. Il soutient que la canalisation à l’origine de la fuite ne saurait être considérée comme étant une partie commune. Il oppose que seules les dispositions du règlement de copropriété permettent la qualification de la canalisation défaillante, comme commune ou privative. Or, le règlement de copropriété prévoit que sont parties communes " les branchements et canalisations d’eau (…) à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront la propriété de chacun ". Il affirme que la canalisation fuyarde dessert exclusivement le lot de M. [E] et Mme [J], s’agissant d’une canalisation après piquage sur la colonne montante, de sorte que la canalisation était privative. Il oppose aux arguments du demandeur, qu’il a mandaté une société afin de procéder aux recherches de fuite, mais qu’il les a invités à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, dès lors qu’il a été constaté que la fuite provenait d’une canalisation ne desservant que le lot des consorts [D]. Il prétend avoir réaliser les travaux à ses frais, pour pallier leur carence dans la réparation de la fuite.

A titre subsidiaire, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires devait être retenue il demande de limiter les condamnation au titre des demandes d’indemnisation qui sont excessives.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que l’assureur de l’immeuble, la société [B] DOMMAGES, soit condamnée à le relever et le garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Et la compagnie AERAS DOMMAGES assureur de l’immeuble, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique, le 11 octobre 2024, demande au tribunal :

A titre principal, de rejeter toutes les demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire, rejeter le surplus des demandes, et limiter sa condamnation aux sommes de :

—  10.000 euros, au titre de son préjudice de jouissance ;

—  9.175 euros TTC, au titre des dommages matériels de M. [Y] ;

En tout état de cause, condamner la société CARDIF IARD à la relever et la garantir indemne pour toute condamnation prononcée à son encontre, au titre des dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR.

La compagnie [B] DOMMAGES oppose un refus de la garantie, au motif que la fuite n’a pas été réparée dès sa survenance, comme le requièrent les conditions générales de la police. Elle explique que le contrat [B] DOMMAGES prévoit une garantie portant sur la responsabilité de son assuré, dans le cadre du risque dégât des eaux, à condition que son assuré réalise les travaux de réparation nécessaires pour arrêter les infiltrations dès leur survenance (article 79 des conditions générales). Or, la fuite a été déclarée le 7 avril 2022 et celle-ci n’a été constatée par l’entreprise ETABLISSEMENTS VINCENT que le 12 avril 2022, puis le 21 avril 2022. En outre, d’une part, la vanne palière a été mise en œuvre, le 21 avril 2022, soit 15 jours après la survenance de la fuite, et d’autre part, la réparation de la fuite est intervenue le 3 mai chez M. [E]. En tout état de cause, le syndicat a refusé, dans un premier temps, de faire la réparation, au motif qu’il s’agissait d’une fuite sur partie privative. S’agissant des dommages immatériels, la garantie responsabilité à l’égard des voisins et des tiers porte sur " les dommages matériels et immatériels consécutifs, résultant d’un évènement garanti dégât des eaux ” (article 34 des conditions générales). Elle oppose un refus de garantie au motif que le préjudice de jouissance comme le préjudice moral ne constituent pas des dommages de nature pécuniaire, en ce qu’ils ne créent aucune perte financière pour la victime.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation elle invoque la diminution des prétentions indemnitaires , d’une part, elle s’en rapporte s’agissant de la demande du demandeur de fixer son préjudice matériel à 9.175 euros, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire. S’agissant des dommages immatériels allégués par le demandeur, elle sollicite de chiffrer le préjudice de jouissance à 10 mois, soit 10.000 euros tel qu’évalué par l’expert judiciaire et de rejeter le surplus des demandes. Elle fait valoir que M. [L] confirme également que les travaux réparatoires auraient pu être réalisés dans un délai de 10 mois (voire moins en cas d’utilisation d’assécheurs).

D’autre part elle sollicite d’être relevée et garantie par l’assureur du demandeur la société CARDIF IARD.

M. [E] et Mme [J], copropriétaires du 4ème étage, dans leurs dernières conclusions notifiées par la même voie, le 15 octobre 2024, demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, des articles 1101 et suivants du même code, et des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, formées à leur encontre puisque la canalisation à l’origine du dégât des eaux de M. [Y] est une partie commune et que le syndicat des copropriétaires a commis une faute dans la gestion de la fuite litigieuse, ayant ainsi entraîné une aggravation des dommages constatés dans l’appartement de M. [Y] ;

— de sorte que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de son assureur, la société [B] DOMMAGES sont engagées, dans le cadre du dégât des eaux dont a été victime M. [Y] ;

— et que le préjudice de jouissance de M. [Y] ne saurait excéder un mois en rapport direct avec les désordres des suites du dégât des eaux dont il a été victime, et qu’au-delà de ce délai, ledit préjudice devra être mis à la charge de la société CARDIF IARD, compte tenu de son opposition abusive à la prise en charge des travaux de réfection ;

— qu’ils ont subi quant à eux un préjudice de jouissance sur une durée d’un mois dont ils demandent réparation ;

En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir ;

A titre subsidiaire, condamner la société PACIFICA à les garantir de l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à leur charge, dans le cadre du présent litige ;

En tout état de cause, condamner :

— la société CARDIF IARD à prendre à sa charge le préjudice de jouissance allégué par M. [Y] si la durée de ce dernier devait être estimée à plus d’un mois à compter de l’apparition du dommage ;

— solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 5] représenté par son syndic la société CABINET [H] A&A ainsi son assureur, la société [B] DOMMAGES et la société PACIFICA à leur payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société CABINET [H] A&A ainsi que son assureur, la société [B] DOMMAGES et la société PACIFICA à leur payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— juger qu’il n’y aura pas lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire qui aurait des conséquences financières manifestement excessives si ils venaient à être condamnés.

M. [E] et Mme [J] soutiennent que la canalisation à l’origine de la fuite subie par le demandeur est commune et non privative comme cela ressort de l’article 3-d du règlement de copropriété intitulé « désignation des parties privatives » : « Ces parties privatives comprennent notamment : (..) Les tuyaux et canalisations intérieurs affectés à l’usage de chaque lot pour la distribution de l’eau et la vidange, jusqu’aux robinets d’arrêt des colonnes montantes et jusqu’aux chutes et descentes ». Or, selon eux, à l’époque du sinistre, le seul et unique robinet d’arrêt se situait jusqu’au 21 avril 2022, dans la cuisine de M. [E]. Ainsi, ils considèrent que la portion de tuyauterie fuyarde encastrée au sol sur plusieurs mètres existant entre ledit robinet d’arrêt (privatif) et la colonne, est une partie commune, et qu’il revenait au syndicat des copropriétaires de couper l’eau de l’immeuble pour stopper l’alimentation de cette portion de tuyauterie encastrée au sol sur plus de 4 mètres entre le robinet d’arrêt privatif des consorts [D], et la colonne de l’immeuble. Ils font valoir, au soutien de leurs prétentions, que l’expert judiciaire n’a retenu aucune part de responsabilité à leur égard, estimant que les seuls responsables étaient le syndicat des copropriétaires, son assureur, ainsi que l’assureur de M. [Y], la société CARDIF IARD. Subsidiairement, si le tribunal retenait une part de responsabilité à leur égard, ils sollicitent de condamner la société PACIFICA à les garantir de l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à leur charge, et ce en sa qualité d’assureur de ces derniers.

Ils prétendent que l’expert judiciaire a sous-évalué le préjudice de jouissance qu’ils ont subi.

La compagnie PACIFICA assureur des copropriétaires du 4ème étage, au titre d’une police multirisques habitation, dans ses dernières écritures notifiées par la même voie, le 10 juin 2024, au visa de l’article 1240 du code civil, et des articles L.121-12 et L.124-3 du code des assurances, de la recevoir en ses conclusions et la déclarant bien fondée et rejeter l’ensemble des demandes, formulées à son encontre et au surplus les déclarer mal fondées ;

En conséquence,

— juger que la canalisation litigieuse, à l’origine du sinistre, est une partie commune ;

— juger que la garantie multirisques habitation de la société PACIFICA, souscrite par les consorts [D], n’est pas mobilisable, en l’absence de responsabilité imputable à ces derniers concernant les préjudices subis par M. [Y] ;

En tout état de cause,

— limiter les demandes indemnitaires de M. [Y] conformément au rapport d’expertise judiciaire du 12 août 2023, soit comme suit :

—  9.175 euros au titre du préjudice matériel ;

—  10.000 euros au titre de son préjudice immatériel ;

— limiter le préjudice de jouissance et moral des consorts [D] à 750 euros conformément au rapport d’expertise judiciaire du 12 août 2023 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et son assureur, la société [B] DOMMAGES, à la relever et la garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires susceptibles d’être mises à sa charge conformément au rapport d’expertise judiciaire du 12 août 2023 ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que son assureur, la société [B] DOMMAGES, à lui régler la somme de 1.310,52 euros ;

— débouter toutes les parties de toute demande et appel en garantie à son égard ;

— juger la société PACIFICA bien fondée à opposer, en cas de condamnation, l’application des franchises et plafonds de garantie visés dans les conditions particulières de sa police, opposables à toute partie ;

— rejeter toute demande formulée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Nathanaël ROCHARD représentant la SELARL [F] & ASSOCIÉS.

La société PACIFICA soutient en substance, que la garantie multirisque habitation ne peut être mobilisée en l’absence d’imputabilité des désordres aux consorts [D]. Elle indique que le demandeur ne démontre pas l’existence d’une faute d’un dommage et d’un lien de causalité imputable à ses assurés. Elle demande de rejeter la demande tendant à la condamner solidairement avec les autres défendeurs et soutient que l’origine du sinistre provient des parties communes, puisque la fuite litigieuse est intervenue sur une canalisation d’alimentation générale commune avant la vanne d’arrêt privative située dans l’appartement des consorts [D]. Elle considère qu’il en découle une responsabilité exclusive de la copropriété.

Elle sollicite subsidiairement de limiter le quantum d’indemnisation des préjudices matériel et de jouissance invoqués par le demandeur.

Elle fait valoir que les préjudices des consorts [D], pris en charge par leur assureur, s’élèvent à un total de 1.310,52 euros et qu’elle entend solliciter le remboursement de la somme le cadre de son recours subrogatoire conformément à l’article L.121-12 du code des assurances.

Elle sollicite, si le tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre, qu’il la juge fondée à invoquer l’application des limites de garantie (plafonds et franchises) visées aux conditions particulières de la police souscrite par les consorts [D], dès lors qu’il est fait application d’une garantie facultative.

Quant à la compagnie CARDIF IARD, assureur du demandeur, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique, le 24 avril 2024, elle sollicite du tribunal :

A titre principal,

— de débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

— et le condamner à régler à la compagnie CARDIF IARD la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

A titre subsidiaire,

— le débouter de ses demandes formulées à son encontre au titre de la facture du plombier de l’immeuble et celle de l’huissier, ainsi que de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

— ramener à de plus justes proportions la demande de M. [Y] au titre des frais irrépétibles et des dépens;

A titre infiniment subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions la demande de M. [Y] formulée au titre du préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

— juger que M. [Y] gardera à sa charge a minima 50 % de son préjudice de jouissance, de ses frais irrépétibles et de ses dépens ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], la société [B] DOMMAGES, les consorts [D] et la société PACIFICA à la garantir contre toutes sommes qu’elle serait amenée à exposer dans le règlement de ce sinistre, frais irrépétibles et dépens inclus, et à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La compagnie CARDIF IARD oppose à son assuré une déchéance de garantie prévue aux conditions générales, en cas de « fausses déclarations sur la nature, les circonstances, les causes et les conséquences d’un sinistre », puisque l’assuré a délibérément communiqué à son assureur un devis d’un montant de 28.792,50 euros, alors que le sinistre n’impacte que la cuisine et la salle d’eau (soit 6 à 7 m²), de cet appartement de 37 m² dans un état plus que d’usage. Elle considère qu’il a tenté d’obtenir la rénovation intégrale de son appartement ainsi que des embellissements. En effet, elle fait valoir que le devis comprend des postes de plomberie et d’électricité dépourvus de lien avec les désordres, qu’il prévoit également la fourniture d’équipement tels qu’une cabine de douche, un meuble vasque, d’un ballon d’eau chaude, d’une cuisine IKEA alors même qu’aucun de ces éléments n’a été dégradé par les infiltrations et que les éléments devisés sont manifestement de meilleure facture que ceux que les parties et l’expert ont tous pu constater sur place. Elle considère qu’en dépit de sa qualité de profane, il a pu constater par les libellés du devis communiqué qu’il comprenait notamment des prestations non imputables ou mélioratives.

L’assureur s’en rapporte sur la demande formée au titre du préjudice matériel. Il ajoute que le remboursement de la facture de l’intervention du plombier et du constat de commissaire de justice incombent au syndicat des copropriétaires.

L’assureur sollicite le débouté au motif que le contrat conclu ne couvre pas la privation de jouissance, qu’il s’agisse du demandeur ou des consorts [D]. Il affirme que le contrat d’assurance couvre uniquement les remboursements de mensualités de crédit ou les frais de relogement. Par ailleurs, il souligne que le montant du loyer retenu par M. [Y] n’est pas celui estimé par l’expert qui l’a évalué à 947,20 euros et que le premier fait courir le préjudice jusqu’à la fin du mois de juin 2023 dont il affirme qu’il s’agirait de la date à laquelle les travaux de reprise ont été achevés, sans produire de facture. Elle oppose en outre que lors du passage de l’expert de la compagnie, l’origine du sinistre était réparée et les supports n’étaient pas saturés en eau, ne nécessitant ainsi pas la mise en place d’assécheurs. Elle sollicite que e préjudice de jouissance éventuellement retenu au bénéfice du demandeur ne dépasse pas le montant retenu par l’expert soit 10.000 euros et qu’il conserve une partie à sa charge puisque la longévité du sinistre lui est en grande partie imputable.

Sur la condamnation in solidum, il demande que le tribunal condamne le responsable qu’il déterminera, in solidum avec son assureur, à le garantir de toutes les sommes qu’il pourrait être amené à verser dans le règlement de ce sinistre.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 26 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.

A l’audience le tribunal a fait savoir aux parties qu’il envisageait de relever d’office l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, puisque seule la loi de 1965 est invoquée en général et spécialement l’article 42 dont la référence n’est pas pertinente, il a invité les parties à formuler leurs observations sur ce point. Aucun des plaideurs n’a formulé d’observations sur ce point à l’occasion des plaidoiries ni fait savoir au tribunal qu’il souhaitait formuler des observations sur ce point par voie de note en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

A titre liminaire, il n’est pas contesté par les défendeurs que M. [Y] a subi un dégât des eaux au mois d’avril 2022, et que son origine est située en dehors de son appartement ce qui n’est pas contesté la fuite ayant été définitivement stoppée le 3 mai 2022.

Sur les causes du désordre et sur les responsabilités subséquentes

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité peut être invoquées tant par les copropriétaires que par les tiers.

Peu importe à cet égard que les défectuosités aient été ignorées du syndicat, qui ne peut s’exonérer en invoquant l’absence de faute de sa part ou des difficultés de trésorerie.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire du 12 juin 2023 de M. [L], produit aux débats relève :

— Sur les désordres constatés :

De manière générale, l’expert indique : " la surface au sol impactée par ce sinistre en dégât des eaux survenu dans l’appartement de M. [Y] est relativement faible, soit de l’ordre de 8 m² ".

Plus spécifiquement :

— Dans la cuisine (pages 18 et 19) l’expert relève :

«  1/La trappe d’accès au plafond est déposée… et laissée au sol dans le couloir d’accès à la cuisine

2/La cuisine, laissée en l’état… est à ranger avant d’entreprendre des travaux

3/Le faux-plafond de la cuisine est partiellement écroulé, constat que celui-ci est à reprendre en entier

4/Les murs et cloisons de la cuisine et du couloir sont tous à reprendre en enduit et peinture

5/Deux placards hauts sont à remplacer, constats d’auréoles et de légères déformations

6/Le plan de travail est à remplacer, déformation visible sur les coupes d’ajustement

7/Les menuiseries, baguettes de finition (portes), plinthes au sol etc. présentent des déformations visibles, craquelures

8/Les menuiseries, entourage de portes (dormants), les portes (ouvrants) présentent de nombreuses craquelures ".

Il précise que tous les appareils électro-ménagers testés sont en état de fonctionnement, alors que leur remplacement figurait sur le devis de la société AR4 du 25 avril 2022, communiqué par M. [Y] à son assurance.

— Dans la salle d’eau (page 19) l’expert relève :

« 9/Les menuiseries et toutes les peintures (murs et plafond) sont à reprendre ».

Il précise que les faïences et carrelages ne présentent pas de dommage.

Il souligne encore que le miroir du meuble vasque n’a pas été cassé par les écoulements d’eau, bien qu’exprimé et devisé.

— Sur l’origine des désordres :

L’expert judiciaire a conclu : " les désordres listés sont principalement liés à la fuite d’eau diagnostiquée en partie encastrée dans le sol au 4ème étage entre la gaine palière de l’immeuble et la vanne Eau Froide d’alimentation de l’appartement, située au fond de la cuisine de M. [E] et Mme [J], à environ 4 m de distance. La question est donc posée… par les experts d’assurance de savoir : si cette fuite d’eau relève des parties communes de l’immeuble ou bien des parties privatives ? " (page 20).

A cette question, l’expert judiciaire répond qu’au plan technique, cette fuite relèverait des parties communes de l’immeuble, en termes de localisation et de cheminement.

Il indique en page 41 : " L’origine de ces désordres est la fuite d’eau survenue le 07 avril 2022 sur le réseau encastré au sol dans le plancher de l’immeuble entre la gaine palière du 4ème étage (ne comportant pas de dispositif de coupure sur la colonne montante) et la vanne d’alimentation EF privative de l’appartement du 4ème étage.

La cause serait la vétusté de ce réseau datant de la construction car aucuns travaux n’étaient alors en cours… ni au 4ème étage, ni au 3ème, ni sur les parties communes de l’immeuble. "

Il est de principe que la question de la qualification des canalisations fuyardes, comme parties communes ou parties privatives, qui est une question de droit, relève uniquement de l’office du juge, en application de l’article 12 du code de procédure civile, et n’entre nullement dans la mission de l’expert.

Elle doit être appréciée par le tribunal eu égard aux termes de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble, produit aux débats. L’expert le reconnaît d’ailleurs dans son rapport.

Le tribunal rappelle au demeurant qu’il n’est pas lié par les constations de fait de l’expert, pas plus qu’il ne l’est par d’éventuelles analyses juridiques auxquelles il se livrerait, même si ce n’est pas sa mission.

Le syndicat de copropriétaire et son assureur prétendent que la canalisation à l’origine de la fuite ne saurait être considérée comme étant une partie commune, puisqu’elle dessert une partie privative à laquelle elle est exclusivement affectée. Selon lui, seule l’affectation exclusive au lot privatif est à prendre en considération.

M. [E] et Mme [J], copropriétaires du 4ème étage, opposent que cette portion de la canalisation à l’origine du dommage n’est pas une partie privative, puisqu’elle se situe après le robinet d’arrêt. Ils soutiennent encore qu’ils n’avaient aucun pouvoir d’intervention sur cette portion de tuyauterie, et que seul le syndicat pouvait intervenir.

Le règlement de copropriété de l’immeuble produit (pièce n°9) prévoit :

— Que sont parties communes " les branchements et canalisations d’eau (…) à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront la propriété de chacun » ;

— Que sont parties privatives « les tuyaux et canalisations intérieurs affectés à l’usage de chaque lot pour la distribution de l’eau et la vidange, jusqu’au robinet d’arrêts des colonnes montantes et jusqu’au chute et descente » (page 10).

En outre, et ainsi que cela est classiquement le cas, les parties communes sont définies comme les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. (pièce n°9, page 5).

Les parties privatives, quant à elles, sont définies comme les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. (pièce n°9, page 10)

Le règlement de copropriété précise encore que « tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux », est une partie privative.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient la canalisation fuyarde dessert exclusivement le lot de M. [E] et Mme [J], s’agissant d’une canalisation après piquage sur la colonne montante, de sorte que la canalisation fuyarde est bien, selon lui une canalisation privative, puisque le règlement de copropriété exclut de façon formelle de la définition des parties communes, les branchements et raccordements de canalisation affectés à l’usage d’un seul lot. Or, l’expert indique dans son rapport, en page 38, en réponse au Dire du conseil du syndicat des copropriétaires : " Sur le fait que la fuite d’eau se situe … sur les canalisations desservant exclusivement le lot de M. [E], cela semble en effet être le cas : sur une canalisation, celle de l’alimentation en eau froide de l’appartement, observation de l’expert établie, qu’il ne figure qu’un seul logement côté gauche au 4 ème étage de cet immeuble.

Sur le fait que la fuite d’eau se situe … après le piquage sur la colonne montante de l’immeuble, n’apporte rien à son sens au plan technique puisque la vanne d’arrêt de cette colonne se trouve être située à 4 m environ de celui-ci. "

Cependant, le tribunal relève que, comme le soulignent les consorts [D], la portion de tuyauterie fuyarde était encastrée au sol, sur plus de quatre mètres entre le robinet d’arrêt (privatif) et la colonne. Or, les sols et plafonds qui séparent les étages sont considérés comme des éléments de structure et donc comme des parties communes.

Le syndicat ne saurait dès lors opposer que le règlement de copropriété précise encore que « tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux », est une partie privative, alors précisément que les canalisations en cause ne sont pas « dans les locaux » de l’appartement du 4ème étage, mais précisément encastrés dans le sol qui sépare le 4ème étage du plafond du troisième étage, soit une partie commune renvoyant à la structure de l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte des termes du règlement de copropriété rappelés, qu’il contient une clause précise relative aux canalisations et tuyauteries, qui complète l’analyse en vue de la qualification, suivant laquelle, sont parties privatives « les tuyaux et canalisations intérieurs affectés à l’usage de chaque lot pour la distribution de l’eau et la vidange, jusqu’au robinet d’arrêts des colonnes montantes et jusqu’au chute et descente. »

Or, à l’époque du sinistre, il n’est pas contesté que le seul et unique robinet d’arrêt se situait jusqu’au 21 avril 2022, dans la cuisine de M. [E]. Ainsi, en application du règlement de copropriété précité la portion de tuyauterie fuyarde incriminée, encastrée au sol sur plusieurs mètres existant entre ledit robinet d’arrêt (privatif) et la colonne, est bien une partie commune.

Ainsi, au regard des termes du règlement de copropriété précités, la vanne de coupure privative, est, la ligne de démarcation, pour retenir que l’origine de la fuite est à situer dans les parties communes de l’immeuble ou non.

Et précisément, l’origine de cette fuite est en amont de cette vanne dans la partie qui relie cette canalisation vers l’extérieur de l’appartement.

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal estime, à partir des constations de fait de l’expert, que la fuite ne se situe pas sur la distribution privative d’eau intérieure des consorts [D].

Et le fait que la fuite soit située en amont du piquage est indifférent au regard des termes rappelés du règlement de copropriété.

Il s’en évince que la fuite est en définitive localisée par l’expert, non sur une partie privative (en aval de la vanne) mais bien sur une partie commune (en amont de la vanne) (rapport page 38).

Comme l’oppose le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures, en revanche, face aux clauses précises du règlement de copropriété, l’argument avancé par ses codéfendeurs suivant lequel ils n’avaient aucun pouvoir d’intervention sur cette portion de tuyauterie, et que seul le syndicat pouvait intervenir, est impropre à qualifier les tuyauteries comme partie commune, et n’a aucune conséquence sur le caractère commun ou privatif de la canalisation.

La compagnie [B] DOMMAGES invoque qu’une vanne palière aurait été installée le 21 avril 2022 soit concomitamment au sinistre, sans pour autant établir qu’il s’agisse de la vanne visée par l’expert, de sorte que les affirmations de cette compagnie, qui ne sont pas justifiées ne remettent pas en cause l’analyse précédente. En effet, à supposer cette vanne palière installée, à cette date la vanne visée par l’expert est " la vanne Eau Froide d’alimentation de l’appartement, située au fond de la cuisine de M. [E] et Mme [J] " : il ne s’agit donc pas d’une vanne situé au palier de l’appartement.

La faute du syndicat des copropriétaires à l’égard du demandeur est également caractérisée, dans la mesure où la réalité et la persistance des troubles a été déniée par le syndic qui a refusé de prendre en charge et d’envoyer une seconde fois le plombier de l’immeuble, obligeant M. [Y] à assumer ces frais et à faire venir un huissier, alors qu’en définitive, c’était bien une partie commune qui était en cause, et que cet envoi renvoyait bien aux missions classiques de préservation de l’immeuble qui incombent au syndicat et au syndic.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité vis-à-vis du demandeur, mais également vis-à-vis tant sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 que sur celui de l’article 1240 du code civil et devra, à ce titre, réparer les conséquences dommageables de ce sinistre.

La responsabilité des consorts [D] sera en revanche écartée, la qualification comme partie privative étant déniée.

Au demeurant, aucune faute des copropriétaires du 4ème étage n’est établie, ni par le demandeur ni par le syndicat et son assureur, alors que les consorts [D] disent avoir arrêté l’eau à leur étage, et se prévalent d’ailleurs, à ce titre d’un dommage, dont le rapport d’expertise judiciaire fait état et qu’il évalue au titre du préjudice de jouissance et moral qu’ils ont subi à 3 x 250 euros le préjudice s’étend étalé sur trois semaines.

Pour écarter toute condamnation in solidum, le syndicat de copropriété se prévaut de ce qu’au terme du code civil, que la solidarité ne se présume pas. Ce faisant, le syndicat confond la responsabilité solidaire et la responsabilité in solidum, qui quant à elle s’applique aux co-auteurs d’un même fait dommageable – que la responsabilité soit contractuelle ou délictuelle -et qui est une garantie accordée à la victime du dommage, en vue de rendre effective, la réparation intégrale de celui-ci.

En revanche, il résulte de ce qui précède que la responsabilité in solidum avec les copropriétaires du 4ème étage sera écartée, le syndicat étant seul responsable, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cette partie de la tuyauterie étant une partie commune en application des termes clairs et précis du règlement de copropriété, et la fuite étant liée à la vétusté du réseau (rapport d’expertise judiciaire page 41) dont le syndicat doit répondre, indépendamment d’une faute de sa part.

Les condamnations au titre du présent jugement seront donc prononcées in solidum contre le syndicat des copropriétaires et son assureur, la compagnie [B] DOMMAGES.

L’assureur de l’immeuble sera en effet condamné à relever et garantir,dans les termes et limites du contrat d’assurance, le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.La compagnie [B] DOMMAGES au terme de ses écritures, et pour écarter la mise en œuvre de la garantie de l’immeuble tente en vain de se prévaloir de l’article 79 de ses conditions générales, qui imposerait à l’assuré de réaliser les travaux nécessaires pour arrêter les infiltrations dès leur survenance, en avançant que tel n’a pas été le cas en l’occurrence. En effet, suivant la chronologie rappelée par [B] DOMMAGES,au terme de ses écritures, les premières manifestations de la fuite remontent au 7 avril 2022, que la persistance de la fuite a été à nouveau invoquée le 12 avril 2022 et que l’origine de la fuite a été détectée en définitive le 21 avril 2022 pour que l’origine de la fuite soit réparée le 3 mai 2022.

Il ressort toutefois de cette chronologie rappelée par [B] DOMMAGES dans ses écritures que les causes de la fuite ont été rapidement identifiées et traitées, grâce aux initiatives de M. [Y]. Il s’en évince également qu’aucun retard ou aucune absence de traitement des origines de la fuite ne saurait justifier l’exclusion de garantie dont se prévaut [B] DOMMAGES les causes du sinistre ayant été définitivement traitées dans les 3 semaines, et les intéressés ayant pu croire stopper la fuite en arrêtant les vannes d’eau de l’appartement du 4ème.

Les demandes de la compagnie [B] DOMMAGES de ce chef,qui ne sont pas fondées, seront donc rejetées.

Sur la responsabilité de l’assureur de la victime du dégât des eaux, et sur la faute commise dans la mise en œuvre de la garantie d’assurance

L’article L.113-5 du code des assurances dispose que lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

En vertu de l’article L.112-4 du code des assurances, la police indique les clauses de déchéance, et les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

Il est de principe que la déchéance est une sanction traduisant la méconnaissance par l’assuré de ses obligations et qui suppose une clause expresse de la police qui la prévoit et la définit, soit dans les conditions générales soit dans les conditions particulières de la police.

Il résulte de l’article L.112-4 du code des assurances que les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

En vertu de ce texte, il est de principe que la déchéance est une sanction conventionnelle qui peut être librement convenue entre les parties, notamment en vue de sanctionner la tardiveté de la déclaration de sinistre, ou d’autres obligations mises à la charge de l’assuré.

Lorsqu’elle est mentionnée dans les conditions générales non signées de l’assuré, elle n’est valable que si elle est rappelée dans les conditions particulières signées de l’assuré. Et il est de principe que si les conditions particulières signées par l’assuré produites stipulent que l’assurance était conclue conformément aux conditions particulières et aux dispositions générales et annexes dont le souscripteur reconnaissait avoir reçu le texte intégral, la clause de déchéance qu’elles contiennent est opposable à l’assuré.

La déchéance prive l’assuré de sa garantie pour le sinistre en cause mais ne met pas fin au contrat qui est maintenu dans toutes ses autres clauses.

Pour sa mise en œuvre, il est de principe qu’il revient à l’assureur qui l’invoque d’établir tant les fausses déclarations de l’assuré, que sa mauvaise foi et l’influence de ces fausses déclaration sur le risque assuré.

En l’espèce, l’existence du contrat d’assurance et l’opposabilité des conditions générales reliant la société CARDIF IARD et son assuré, demandeur à l’instance, ne sont pas contestés, les conditions générales et particulières étant produites aux débats.

Aux termes des conditions générales, la déchéance de garantie est expressément prévue dans les hypothèses suivantes :

«  – Fausses déclarations sur la nature, les circonstances, les causes et les conséquences d’un sinistre,

— L’emploi comme justifications des moyens frauduleux ou des documents mensongers,

— L’absence de déclaration d’autres assurances portant sur le même risque ".

En invoquant cette disposition de l’article L.113-5 précité, l’assuré se prévaut de la faute de l’assureur dans la mise en œuvre des garanties d’assurance, et invoque dès lors que la déchéance n’avait pas lieu d’être, et qu’il peut demander à l’assureur d’assumer l’ensemble des conséquences dommageables de sa faute, sans être tenu par les limites ou plafond de la garantie d’assurance qui ne sont pas applicables.

L’assureur invoque la mise en œuvre d’une déchéance de garantie stipulée au contrat en cause de fausse déclaration intentionnelle, en application de l’article L.112-4 du code des assurances.

L’assuré lui oppose un refus de garantie injustifié en soulignant que c’est le refus d’indemnisation de l’assureur CARDIF IARD, qui est à l’origine du présent recours, et du retard dans la prise en charge des préjudices.

En l’occurrence, le tribunal relève que l’assureur ne parvient pas à établir que « des moyens frauduleux ou des documents mensongers » soient produits par l’assuré, il n’est pas en mesure non plus d’établir la mauvaise foi de l’assuré qui conditionne la mise en œuvre de la déchéance.En effet ledit devis a été élaboré et sollicité par le demandeur auprès d’une entreprise qui existe et dont il n’est pas allégué que le numéro SIRET serait un faux numéro. Il n’est pas établi de collusion frauduleuse entre cet entrepreneur et le demandeur.

Par ailleurs, ce devis ne devait servir qu’à alimenter le débat contradictoire sur l’évaluation du préjudice, puisqu’immédiatement après le sinistre l’assureur a diligenté une expertise amiable dont elle a par la suite refusé de transmettre les conclusions à son assuré.

L’expert judiciaire, quant à lui retient que la situation de « blocage » qui a résulté du fait des exagérations de part et d’autre (rapport page 31), l’assureur limitant à l’excès l’indemnisation et l’assuré ayant fourni un devis au montant exagéré (devis AR4, à hauteur de 28.792,50 euros soit un montant significativement plus élevé que celui retenu par l’expertise ELEX dont CARDIF IARD a refusé de transmettre les termes au départ et qui évalue le dommage à 3.929,13 euros). Ce, alors que l’expert judiciaire retient une évaluation qui s’élève à 9.175 euros.

Il s’en évince que les torts sont partagés, et que la compagnie CARDIF IARD qui s’en est tenue aux termes de l’expertise unilatérale sans creuser davantage la question et sans se demandeur pourquoi les fuites étaient continues n’a pas respecté de bonne foi le contradictoire quant à l’évaluation du dommage qui lui income en cas de sinistre.

Toutefois, face aux réticences de l’assureur à l’indemniser, et à la fausse déclaration avancée, l’assuré aurait dû solliciter d’autres devis et il n’est pas en mesure d’établir avoir cherché à le faire, de sorte que les torts sont partagés.

Ainsi la mauvaise foi intentionnelle que requiert la mise en œuvre de la déchéance, n’est pas davantage établie, alors que l’assuré s’est contenté de produire un devis établi par une entreprise tierce et qu’aucune collusion avec cette entreprise n’est établi, alors que l’assureur a refusé de transmettre dans un premier temps le rapport d’expertise amiable ELEX, qui est désormais produit aux débats, lequel affirmait à tort que la cause des dommages avait cessé minorant les préjudices de l’assuré, comme l’expertise judiciaire l’a ensuite révélé, de sorte que la déchéance n’a pas vocation à jouer.

En se prévalant à tort d’une déchéance, et en retenant par devers lui les résultats de l’expertise amiable, l’assureur a retardé la prise en charge de son assuré et la mise en œuvre des travaux de réparation, de sorte qu’il sera condamné à assumer une part du préjudice de jouissance qui est résulté du sinistre, alors qu’il aurait dû accompagner son assuré dans la prise en charge du sinistre dégât des eaux couverte par la garantie souscrite par M. [Y] auprès de la compagnie CARDIF IARD.

Ainsi, sera mise à la charge de l’assureur CARDIF IARD au titre de l’appel en garantie, 10 % du préjudice de jouissance puisqu’en retardant l’indemnisation de son assuré, l’assureur a accru l’importance du préjudice dans son ampleur empêchant une intervention plus rapide pour stopper la fuite, et retardant les travaux de reprise subséquents.

Cette compagnie ne saurait opposer que le préjudice immatériel n’est pas couvert par sa garantie, dans la mesure où la condamnation ainsi prononcée n’est pas la conséquence de l’application de la garantie, mais l’application de sa responsabilité contractuelle dans la mauvaise mise en œuvre de la garantie.

Sur les préjudices

Les préjudices tant matériels que de jouissance et quant à la prise en charge d’une facture de plombier et des frais de constat d’huissier sont contestés par les défendeurs.

Préjudice matériel

Ce préjudice matériel invoqué par le demandeur est établi compte tenu des termes de l’expertise judiciaire et des constats d’huissiers produits.

Certes le devis initialement produit par les parties, qui l’ont fait établir,

a été jugé anormalement élevé par l’expert, qui l’évalue, quant à lui, à 9.175euros. Mais le même expert juge également tout à fait insuffisante l’évaluation proposé par l’assureur de M. [Y] sur la base de l’expertise ELEX qu’il a diligentée.

Le syndicat et son assureur seront donc condamnés in solidum à verser la somme de 9.175 euros en réparation du préjudice matériel subis par le demandeur et dûment constatés par l’expert, qui lui seront directement versés ce qui correspond désormais aux demandes du requérant.

Préjudice de jouissance

S’agissant du préjudice de jouissance, il est contesté dans son principe dans son étendue et quant au montant du loyer retenu par l’ensemble des défendeurs. Les syndicat souligne ainsi que le demandeur n’apporte aucun justificatif propre à justifier l’évaluation retenue.

Toutefois, le tribunal relève que le demandeur justifie d’un bail qu’il a dû conclure, et l’expert en réponse aux objections des copropriétaires défendeurs, atteste dans son rapport (page 40) en réponse à leurs dires, que l’appartement n’était pas habitable pour une durée qu’il évalue à 11 mois, alors que la conjointe du demandeur était proche d’accoucher. Ce préjudice est donc justifié dans son principe et son étendue.

Reste la valeur locative à retenir qui est contestée. Elle sera évaluée par le tribunal selon les termes de l’expertise judiciaire à 947,20 euros par mois sur la base du loyer selon indice de la DRILH de 947,20 euros soit au total 10.419,20 euros.

Le syndicat et son assureur ainsi que la compagnie CARDIF IARD seront donc condamnés in solidum à verser cette somme au demandeur.

La compagnie CARDIF IARD contribuera à hauteur de 10 % dans les rapports entre codébiteur solidaires à la charge de cette dette.

Remboursement de la facture de plombier non prise en charge par le syndicat des copropriétaires

Il n’est pas contesté que cette facture de plombier a été assumée par le demandeur qui la produit comme établie à son nom, alors que le syndicat avait assumé la première facture, le syndicat déniant ensuite la prise en charge d’une intervention supplémentaire du plombier, alors que le demandeur l’alertait sur le fait que la fuite empirait et que les causes n’en étaient aucunement identifiées, contrairement à ce qu’il prétendait.

Le syndicat et son assureur [B] DOMMAGES seront donc condamnés in solidum à verser 242 euros au titre de la facture ETABLISSEMENTS VINCENT du 12 avril 2022, déjà produite devant l’expert, au demandeur.

Sur les frais de constat d’huissier

Il n’est pas contesté que ce constat d’huissier était nécessaire la copropriété et son assureur [B] DOMMAGES refusant d’admettre que la fuite persistait et la CARDIF IARD refusant de prendre en charge lesdits sinistres.

Le syndicat et son assureur seront donc condamnés in solidum à verser cette somme au demandeur.

Les condamnations prononcées en faveur du demandeur seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande des consorts [D], au titre du préjudice de jouissance collatéral qu’ils ont subi

Les consorts [D] invoquent également à titre reconventionnel le préjudice de jouissance qu’ils ont subi par contrecoup.

Le préjudice invoqué est bien établi, puisque le rapport d’expertise en fait état et que selon lui les consorts [D] ont dû arrêter l’eau à leur étage et on par contrecoup subi les désagréments de la fuite, provenant des parties communes et qui ont entravé la jouissance de leur lot. Le rapport d’expertise judiciaire ce préjudice de jouissance à 3 x 250 euros le préjudice s’étant étalé sur trois semaines.

Il conviendra donc de condamner le syndicat et son assureur [B] DOMMAGES à hauteur de 750 euros à réparer le préjudice invoqué par eux et dûment établi.

Sur la demande de prise en charge des frais de sinistre assumés par elle, formulée par la compagnie PACIFICA, assureur des consorts [D]

La compagnie PACIFICA, assureur des consorts [D], invoquent également à titre reconventionnel le dédommagement par l’assureur de la copropriété et la copropriété, responsables du dommages des sommes déboursées en vertu de ce sinistre, tant pour les travaux de peinture rendus nécessaires par le sinistre dans la cuisine et les WC, que pour des frais de recherche de fuite, à hauteur de deux factures totalisant la somme de 1.310,52 euros montant de leur demande. Ces factures ont été produites à l’expert puisqu’il s’y réfère en page 39 de son rapport.

Il y a donc lieu de faire droit à cette demande de la compagnie PACIFICA, assureur des consorts [D], et de condamner le syndicat et son assureur in solidum à réparer ce préjudice.

Sur les appels en garantie

Les appels en garantie formés par les consorts [D] contre la société PACIFICA et par ces derniers et leur assureur PACIFICA contre le syndicat et son assureur [B] sont sans objet, puisqu’aucune imputabilité du sinistre n’est à leur charge, la fuite ne mettant en cause que des parties communes.

L’assureur de la copropriété forme un appel en garantie contre l’assureur CARDIF IARD pour être relevée de toute condamnation qui sera rejeté, étant observé que la part contributive de la société CARDIF IARD à la dette de responsabilité en tant que co-auteur a été préalablement fixée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat et son assureur, partie perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les dépens de l’instance de référé et de la présente instance, et les honoraires de l’expert judiciaire (9.526,42 euros) dont le montant n’est pas contesté, ainsi qu’à verser la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile au demandeur d’une part, et aux copropriétaires défendeurs, les consorts [D], d’autre part.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y n’a donc pas lieu de l’écarter en application de l’article 514 du code de procédure civile, les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires pour l’écarter n’étant pas pertinents.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] à [Localité 5], et son assureur la société [B] DOMMAGES,

— à verser à M. [C] [Y], ces condamnations étant assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  9.175 euros en réparation de son préjudice matériel ;

—  242 euros au titre de la facture ETABLISSEMENTS VINCENT du 12 avril 2022,

—  220 euros au titre du constat d’huissier dressé en avril 2022 ;

— à verser 750 euros à M. [O] [E] et Mme [X] [J], en compensation de leur préjudice de jouissance ;

— à verser 1.310,52 euros, à la compagnie PACIFICA, en remboursement des frais avancés de gestion ;

— au paiement d’une somme de 2.500 euros chacun à M. [C] [Y], d’une part, et M. [O] [E] et Mme [X] [J], d’autre part, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] à [Localité 5], et son assureur la société [B] DOMMAGES, ainsi que la compagnie CARDIF IARD à verser à M. [C] [Y] au titre du préjudice de jouissance la somme 10.419,20 euros, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que dans leur rapport entre eux la compagnie CARDIF IARD contribuera à hauteur de 10% à la dette de responsabilité relative à ce préjudice de jouissance?e syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] à [Localité 1], et son assureur la société [B] DOMMAGES assumant les 90% restant;

CONDAMNE la compagnie [B] DOMMAGES à relever et garantir dans les termes et limites du contrat d’assurance, le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], et son assureur [B] DOMMAGES aux dépens, comprenant les dépens de l’instance de référé et de la présente instance, et les honoraires de l’expert judiciaire (9.526,42 euros) ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU