TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas CHEWTCHOUK

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04611 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOQ

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202521752 du 20/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04611 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 29 juillet 2022, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [L] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 262,50 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2230,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [J] par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 2 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci, ordonner l’expulsion de M. [L] [J] des lieux loués avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2674,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025 terme de février 2025 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges et subsidiairement d’un montant au moins égal à celui du loyer jusqu’à complète reprise des lieux,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle est elle a été renvoyée à la demande de M. [L] [J] afin d’être assisté par son avocat.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3708,27 euros arrêté au 21 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise avoir reçu un décompte mentionnant un règlement de 94,40 euros en date du 6 octobre 2025 correspondant au montant du loyer résiduel dû par le locataire. Elle indique que celui-ci avait cessé tout paiement du loyer depuis le mois de juin 2024. Elle s’en rapporte à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de ces éléments.

M. [L] [J], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et demande au tribunal de lui accorder les plus larges délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de laisser les dépens à la charge de la demanderesse. Il explique avoir rencontré des difficultés financières et professionnelle en raison de sa situation administrative et justifie bénéficier d’une carte de résident de 10 ans depuis le 21 juillet 2025 qui lui permettra d’accéder à l’emploi. Il précise à cet égard, être inscrit à France Travail. Il justifie en outre avoir signé le 4 août 2025 un contrat d’engagements réciproques avec le [Adresse 4] [Localité 5] (CASVP) qui l’accompagne depuis l’année 2019, afin de le soutenir dans ses démarches et de faciliter son insertion professionnelle. Il justifie par ailleurs bénéficier d’une allocation exceptionnelle de la CASVP par décision du 21 août 2025 et d’une aide « énergie » versée par le fonds de solidarité pour le logement. Il fait valoir que le rétablissement de sa situation lui a permis de reprendre le paiement du loyer résiduel.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dûment autorisé, le conseil de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F a produit par note en délibéré reçue au greffe le 21 novembre 2025, un décompte actualisé de la dette locative faisant apparaître le règlement évoqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de six semaines et la clause résolutoire prévue au bail a bien été signifié au locataire le 5 décembre 2024 pour un montant en principal de 2230,59 euros, hors coût de l’acte.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit en cours de délibéré arrêté au 21 novembre 2025 que M. [L] [J] a repris le paiement du loyer résiduel par un versement de 94,40 euros effectué le 6 octobre 2025 et que le versement de l’aide personnalisée au logement a repris depuis le mois de septembre 2025. Il ressort en outre des pièces produites par le défendeur que celui-ci a régularisé sa situation administrative, que sa situation professionnelle est en cours de régularisation et que toutes les démarches en ce sens ont été effectuées dans le cadre de l’accompagnement du CASVP dont il bénéfice depuis plusieurs années, lequel a permis la régularisation d’un contrat d’engagements réciproques ayant notamment pour objectif le maintien dans le logement par un traitement de la dette et le maintien de l’ensemble des aides dont il bénéficie. Il ressort de ces éléments et des explications fournies à l’audience que celui-ci apparaît dès lors en mesure de régler la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2025, M. [L] [J] reste lui devoir la somme de 3708,27 euros, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges échus impayés.

M. [L] [J], qui reconnaît ce montant à l’audience, sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024 et de l’assignation du 22 avril 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 29 juillet 2022 entre la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [L] [J], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 17 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3708,27 euros (trois mille sept cent huit euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers et charges échus impayés au 21 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;

AUTORISE M. [L] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [J] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [L] [J] sera condamné à verser à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024 et de l’assignation du 22 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection