TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/57118 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZR4

N° : 16-CH

Assignation du :

17 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SCI DU BEJAC, société civile immobilière,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Chreit Gunnar MIHOUBI, avocat au barreau de PARIS – #D0905

DEFENDERESSE

La société ETRE, société par actions simplifiée,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Adélaïde HELLO, avocat au barreau de PARIS – #D1279

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16 décembre 2024, la SCI du Bejac a donné à bail commercial à la société Etre des locaux situés, [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 5 juin 2025, à la société Etre, pour une somme de 12 040 euros, au titre de l’arriéré locatif au 29 mai 2025.

Par acte du 17 octobre 2025, la SCI du Bejac a fait assigner la société Etre devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Etre et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Etre à payer à la SCI du Bejac la somme provisionnelle de 15 484 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juillet 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 2 points à compter du 2 avril 2025,

— condamner la société Etre au paiement d’une indemnité d’occupation de 100 euros par jour à compter du 6 juillet 2025, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Etre au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 25 février 2026, la SCI du Bejac a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 39 407,59 euros, et en s’opposant à l’octroi de tout délai.

La société Etre était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette locative et a demandé de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, en présentant un chèque de banque d’un montant de 5 000 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 5 juin 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI du Bejac n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 juillet 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, non contesté, la créance s’élève désormais à la somme de 39 407,59 euros, arrêtée au 24 février 2026, échéance de février incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Etre au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 12 040 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société Etre explique cette absence de paiement par des difficultés liées à une mésentente entre associés intervenue trois mois après la conclusion du bail et pas la réalisation d’importants travaux.

Celle-ci ne produit cependant aucun élément de nature à éclairer le juge des référés sur sa situation, alors que seules deux échéances ont été réglées depuis la conclusion du bail, aucun versement n’ayant été effectué depuis plus d’un an. La seule présentation d’un chèque de banque lors de l’audience n’est pas de nature à démontrer l’existence d’un versement, puisque seul son encaissement permettrait de s’assurer du solde créditeur du compte associé.

Compte tenu de ces circonstances, en l’absence de règlements effectués et d’éléments sur la situation de la société Etre, alors que le montant actuel de la dette conduirait, en cas de délais octroyés, à faire supporter une charge locative manifestement trop importante pour la défenderesse, et que le bailleur est privé de tout revenu locatif depuis plus d’un an, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement qui sera rejetée.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 5 juillet 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Etre et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 100 € en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Etre, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Etre ne permet d’écarter la demande de la SCI du Bejac formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Etre ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 juillet 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Etre et de tout occupant de son chef des lieux situés, [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Etre, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Etre à payer à la SCI du Bejac la somme de 39 407,59 euros (trente-neuf mille quatre cent sept euros et cinquante-neuf centimes) au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 24 février 2026, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 12 040 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société Etre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société Etre à payer à la SCI du Bejac la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA