TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [O]

Mme [C] [T] ép [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07606 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVAT

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [C] [T] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07606 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVAT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2009 à effet au 15 juillet 2009, La SC LE VILLAGE VICTOR HUGO a donné à bail à M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] – 4ème étage – appartement n°1401 à [Localité 2], outre la cave n°8, pour une durée de six ans et moyennant un loyer mensuel initial de 3560,00 euros, outre une provision sur charges de 240 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SC [Adresse 1] a fait signifier à M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 un commandement de payer la somme de 9328,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO a fait assigner M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner solidairement M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 23522,84 euros, échéance de juillet 2025 incluse ;

— fixer à compter du 1er août 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au double du montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner solidairement M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

La SC [Adresse 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 29646,84 euros au jour de l’audience. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de tous délais, et à titre subsidiaire que ceux-ci soient affectés d’une clause de déchéance du terme.

Mme [C] [T] épouse [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Comparant en personne, M. [W] [O] a indiqué avoir effectué des règlements en décembre 2025 non pris en compte dans le dernier décompte, portant au jour de l’audience, la dette à la somme de 20922 euros. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 1162,34 euros par mois sur 18 mois.

Sur sa situation, il a expliqué que l’une de leur fille était encore à leur domicile mais qu’une fille était indépendante ; que lui-même travaille comme consultant indépendant et a un revenu d’environ 15000 euros par mois ; qu’un important client a connu des difficultés, ce qui a engendré pour lui une baisse de revenus ; que toutefois ce client a pu reprendre une activité normale et que lui-même a cherché de nouveaux clients en parallèle ; que son épouse est en invalidité et perçoit une pension d’environ 1900 euros par mois.

Il a ajouté qu’ils auraient la possibilité de faire débloquer un PEL ouvert au nom de leur fille, ce qu’il souhaiterait éviter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

A l’audience, le juge a autorisé la production d’un décompte actualisé en cours de délibéré.

Par courriel du 5 janvier 2026, le conseil du bailleur a transmis un décompte actualisé en précisant que la dette était désormais de 11922,04 euros, terme de janvier 2026 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action introduite par la SC [Adresse 1] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2009 à effet au 15 juillet 2009 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2025, pour la somme en principal de 9328,02 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Ainsi en l’espèce, M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] disposaient d’un délai de deux mois suite au commandement de payer pour régler la dette locative. Toutefois aucun règlement n’est intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO a produit en cours de délibéré un dernier décompte faisant apparaître que M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] restaient devoir la somme de 11922,04 euros à la date du 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Ils seront donc condamnés solidairement à titre de provision au paiement de la somme de 11922,04 euros arrêtée au 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [W] [O] ne justifie pas de la situation financière de son foyer, autrement que par la production du diagnostic de la DRIHL, on ne peut que constater non seulement la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, mais aussi l’importance des règlements effectués pour solder la dette. Compte tenu de ces éléments, des délais de paiement seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Ces délais seront octroyés sur 12 mois, la mensualité étant fixée à 990 euros.

Faute pour M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer est de 4399,80 euros pour janvier 2026, outre une provision sur charges de 325 euros.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 avril 2025.

Compte tenu des situations respectives des parties, il apparaît justifié de condamner in solidum M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] à payer à la SC [Adresse 1] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2009 à effet au 15 juillet 2009 entre la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO et M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2], outre la cave n°8 sont réunies à la date du 22 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] à payer à La SC [Adresse 1] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse la somme de 11922,04 euros ;

AUTORISONS M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités d’un montant de 990 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas in solidum M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] au paiement à la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] à payer à la SC [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [O] et Mme [C] [T] épouse [O] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT