TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine FRANCESCHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02850 – N° Portalis 352J-W-B7J-C745O

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le mercredi 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, HOMELAND SAS

[Adresse 4]

représentée par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02850 – N° Portalis 352J-W-B7J-C745O

EXPOSE DU LITIGE :

M. [U] [L] est propriétaire des lots n°12 et 14 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 27 août 2018 du tribunal d’instance de Paris, M. [U] [L] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 1920 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2017 et 542 euros au titre des frais de recouvrement.

Par jugement du 27 juin 2024 du tribunal judiciaire de Paris, M. [U] [L] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 5043,45 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024 et la provision pour saisie immobilière2/3, 19,50 euros au titre des frais nécessaires, 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société HOMELAND a assigné M. [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1669,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 avril 2025, appel du T2 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 1353 euros au titre des frais de recouvrement, 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, Ordonner la capitalisation des intérêts,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 novembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Régulièrement assigné à étude, M. [U] [L] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 21 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02850 – N° Portalis 352J-W-B7J-C745O

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

le relevé de propriété, les jugements des 27 août 2018 et 27 juin 2024un décompte de charges pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel fonds travaux inclus, distinguant les condamnations prononcées par jugement du 27 juin 2024 et les charges échues postérieurement, les appels de fonds de la période considérée, le décompte des charges de l’année 2023les procès-verbaux d’assemblée générale des 6 septembre 2023, 15 mai 2024 et 17 mars 2025. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

M. [U] [L] est en conséquence condamné à payer la somme de 1669,26 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel fonds travaux inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure du 8 juin 2024, 12 octobre 2024 et 8 mars 2025. Ces frais seront écartés. Il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 8 septembre 2024 (39 euros). S’agissant des « frais de suivi », le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

M. [U] [L] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 euros au titre des frais nécessaires pour la période du 15 février 2024 au 31 mars 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [U] [L] présente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. C’est en outre la troisième fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice pour obtenir le paiement de sa créance. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [L], partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [U] [L] est condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à dispose au greffe :

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

1669,26 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel fonds travaux inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, 39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement pour la période du 15 février 2024 au 31 mars 2025, 500 euros à titre de dommages-intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [U] [L] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT