TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50669 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZ4M

RLD N° : 10

Assignation du :

26 Janvier 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Léa-Doris ROUX, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société S.C.I. [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

La Société S.A.R.L. D&M HOUSE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2018, la société AVI – Acquisition vente immobilière a donné à bail commercial à la société Chez [H] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 26 avril 2018, moyennant un loyer annuel de 23 400 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé par la société Chez [H] à M. [Q] agissant au nom et pour le compte de la société D&M House en cours de constitution, par acte sous seing privé en date du 11 mars 2019.

La société D&M House a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 22 mars 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [F] [I], venant aux droits de la société AVI, a fait délivrer à la société D&M House, par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 7 614, 15 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 2 décembre 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société [F] [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, fait assigner la société D&M House devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

« CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 26 avril 2018 et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

En conséquence :

— ORDONNER, sous astreinte de 15 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL D&M HOUSE et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

— ORDONNER que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les dispositions de R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER la SARL D&M HOUSE à payer à titre provisionnel à la SCI [S] [L] [I] :

la somme principale de 10.694,95 euros

avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 7.614,15 euro à compter du 8 décembre 2025, date du commandement

sur le solde à compter de l’assignation

une somme de 6.365,62 euros

(charges et TVA en sus)

à titre d’indemnité d’occupation trimestrielle avec effet

au 1er avril 2026 jusqu’à évacuation effective des lieux loués ;

une somme de 427,80 euros

au titre de la clause pénale ;

une somme de 3.000,00 euros

au titre de l’article 700 du CPC ;

— Dire et juger qu’en application du contrat de bail, la SCI [S] [L] [I] pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie ;

— CONDAMNER la SARL D&M HOUSE en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire. »

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 avril 2026.

Lors de cette audience, la société [F] [I], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société D&M House n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 8 décembre 2025 par la société [F] [I] à la société D&M House pour avoir paiement de la somme de 7 614, 15 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 2 décembre 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 19 janvier 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2026 et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société [F] [I] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté de 4 % conformément à la clause pénale contenue dans le contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société [F] [I] sollicite la condamnation de la société D&M House à lui régler la somme de 10 694, 95 euros au titre des loyers, charges, et accessoires avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 614, 15 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 7 avril 2026 et au 8 avril 2026 que cette somme est due par la société D&M House.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 10 694, 95 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 19 janvier 2026 (premier trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 614, 15 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande relative à la clause pénale

La société [F] [I] sollicite également la condamnation de la société D&M House au paiement de la somme de 427, 80 euros en application du contrat de bail.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La société [F] [I] sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société D &M House, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société [F] [I] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 8 janvier 2026 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société D&M House et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société D&M House à payer à la société [F] [I] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société D&M House à payer à la société [F] [I] la somme de 10 694, 95 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 19 janvier 2026 (premier trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025 sur la somme de 7 614, 15 euros et à compter du 26 janvier 2026 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et au dépôt de garantie ;

Condamnons la société D&M House aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société D&M House à payer à la société [F] [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 21 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Léa-Doris ROUX Sophie COUVEZ