TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09905 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXFW

N° de Minute : 25/00631

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

[B] [Y]

C/

[M] [K]

[L] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [Y], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Virginie VAN CEUNEBROEKE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [K], demeurant [Adresse 4]

Mme [L] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, M. [B] [Y] a donné en location à M. [M] [K] et Mme [L] [Z] un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 890 euros, hors charges, pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, M. [B] [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à ses locataires ainsi que de justifier de l’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, M. [B] [Y] a fait assigner M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à l’audience du 28 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir notamment la constatation de la clause résolutoire et leur expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025, où elle a été renvoyée à la demande des défendeurs à l’audience du 22 septembre 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, M. [B] [Y], représenté par son conseil, sollicite en application des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, de :

Constater que la clause résolutoire, contenu au bail est acquise et que la location consentie à M. [M] [K] et Mme [L] [Z] cesse de plein droit,

Ordonner l’expulsion de M. [M] [K] et Mme [L] [Z] des locaux ainsi que de tout occupant de leur chef passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à lui payer la somme de 4 383,56 euros au solde locatif établi en date du 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 895 euros,

Condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à lui payer la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] aux dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de la présente assignation ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’état et de la formalité auprès de la CCAPEX.

Au soutien de ses intérêts, M. [B] [Y] expose être propriétaire d’un immeuble meublé sis [Adresse 5] ([Adresse 9]), et l’avoir loué aux défendeurs en date du 18 octobre 2023. Il précise leur avoir signifié un commandement de payer le loyer et les charges, le dépôt de garantie en date du 30 avril 2024 visant la clause résolutoire du bail ainsi que les textes prévus en la matière ainsi que leur avoir fait délivrer un commandement de justifier de l’assurance locative.

Il soutient que ces commandements sont restés infructueux et que ses locataires lui doivent une somme de 4 383,56 euros ce qui justifie qu’il soit fondé à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que leur expulsion des lieux. Il estime également justifier du montant de sa créance et sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation des lieux à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux. Il sollicite d’écarter le mail adressé par M. [M] [K]. Il souligne l’absence de reprise de paiement du loyer courant et l’absence de dossier de surendettement.

M. [M] [K] et Mme [L] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés à l’audience. M. [M] [K] a transmis un mail au tribunal dont la connaissance a été donnée à l’audience. Il y expose commencer un nouvel emploi ce qui ne lui permet pas d’être présent à l’audience. Il précise au terme de son mail que selon lui, le logement loué ne correspond pas à la définition des meublés et ne peut donc être considéré comme tel. Il précise qu’ils recherchent activement un logement adapté à leur situation familiale dans la mesure où ils ont cinq enfants. Il soutient que M. [B] [Y] a souscrit une garantie des loyers impayés même s’il souhaite reprendre le paiement du loyer de son logement et sollicite la requalification du bail en location non meublée. Il souligne que dans ce contexte, une expulsion serait une situation difficile alors qu’il a fait des efforts professionnels et qu’une réelle volonté de rééquilibrer les choses est présente. Il met également en exergue que quatre de leurs cinq enfants sont scolarisés et qu’il est essentiel de préserver leur stabilité éducative et sociale. Il prend l’engagement d’honorer les paiements dès le mois d’octobre 2025.

Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

DISCUSSION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat conclu entre les parties est un contrat de location meublée, régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 25-3 précise qu’en particulier, l’article 7 de la loi précitée est applicable aux logements meublés.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 18 octobre 2023 entre les parties mentionne une location meublée, portant sur un logement de 90 m2 dont les équipements sont une cuisine équipée, un fauteuil type canapé deux places, un fauteuil une place, quatre chaises en bois et une table de verre, deux lits, pour un loyer mensuel de 890 euros par mois hors charge.

Faute de pièces produites par les défendeurs pour contester cette location meublée, le contrat litigieux porte bien sur un e location meublée.

Or, ce bail contient une clause intitulée « Article 7 – Clause résolutoire » ainsi rédigé :

« (…) Le présent acte sera résilié immédiatement de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :

Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Deux mois après que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant notamment des troubles de voisinage aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée,

Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

(…) »

Force est de constater que M. [B] [Y] justifie avoir délivré à l’encontre de M. [M] [K] et Mme [L] [Z] un commandement de payer visant cette clause résolutoire en date du 30 avril 2024 pour un montant en principal de 2 975,56 euros.

Cependant, force est de constater que ledit commandement de payer ne vise pas les bonnes dispositions textuelles puisqu’il vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, inapplicables au meublé ainsi qu’un délai d’un délai de six semaines, qui ne correspond pas au délai contractuel prévu au bail.

Ce commandement de payer n’a pu donc produire d’effet quant au non-paiement des loyers et charges.

Pour autant, ce même acte faisait commandement aux locataires de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Force est de constater que ces derniers n’ont pas justifié de cette obligation.

Par voie conséquence, il conviendra donc de constater la résiliation du contrat de bail portant sur le meuble, sis [Adresse 3] à [Localité 11], entre M. [B] [Y] et M. [M] [K] et Mme [L] [Z], au 30 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de meublés, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par les locataires au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce à la somme mensuelles de 890 euros, correspondant au loyer qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme à laquelle il conviendra de déduire l’APL versée par la Caisse d’Allocations Familiales et de condamner solidairement conformément à la clause de solidarité contenu au contrat, M. [M] [K] et Mme [L] [Z], à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du prononcé de la résiliation et sera due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de meublés, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des pièces versées dont le décompte établi par M. [B] [Y] qu’il lui est dû au titre du défaut de paiement du dépôt de garantie, des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation en septembre 2025, une somme de 10 168 euros intégrant l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2025.

Il ressort dudit décompte que M. [M] [K] et Mme [L] [Z] bénéficient de l’APL et ce, depuis le mois de décembre 2023 de manière continue.

Dès lors, dans la mesure où cet APL varie d’un mois sur l’autre, il conviendra donc de condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à lui payer une somme de 9 278 euros au 31 août 2025, que la somme de 2 975, 56 euros portera intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 et pour le surplus à compter du 29 août 2025.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux meublés, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [M] [K] et Mme [L] [Z] ne justifient pas d’une reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

Par ailleurs, faute d’éléments précis quant à leur situation financière, il conviendra donc de ne pas octroyer des délais de paiements.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [M] [K] et Mme [L] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [M] [K] et Mme [L] [Z] parties perdantes, seront condamnés solidairement à payer à M. [B] [Y] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail portant sur l’immeuble sis [Adresse 6], entre M. [B] [Y] d’une part et M. [M] [K] et Mme [L] [Z] d’autre part, au 30 mai 2024,

DIT qu’à défaut pour M. [M] [K] et Mme [L] [Z] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est,

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire",

CONDAMNE solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à payer à M. [B] [Y] la somme de 9 278 euros au 31 août 2025, dont la somme de 2 975, 56 euros portera intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 et pour le surplus à compter du 29 août 2025,

CONDAMNE M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à payer à M. [B] [Y], une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 890 euros du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, somme à laquelle il conviendra de déduire la somme perçue au titre de l’APL par la Caisse d’Allocations Familiales,

RAPPELLE au locataire qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI , DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 8]

DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information,

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] et Mme [L] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

CONDAMNER solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [Z] à payer à M. [B] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE