TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10898 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNUP

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [K] [X], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

Madame [K] [X] [H] [P], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10898 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNUP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 1er avril 2004, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH anciennement dénommé l’E.P.I.C. OPAC de [Localité 1], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4], escalier 5, 1er étage, porte n° 224, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 343,34 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1788,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice du même jour, le bailleur a fait délivrer une sommation de payer la somme en principal de 503,18 euros au titre des loyers et charges impayés d’un emplacement de stationnement situé au [Adresse 5] à [Localité 2].

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] par voie électronique le 2 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail du 1er avril 2004 portant sur le logement par l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] et de tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement avec toutes conséquences de droit et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3382,98 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées et à compter de l’assignation pour le surplus concernant le bail du 1er avril 2004 et à compter de la décision concernant le bail verbal,

— Les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 2 juin 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, augmenté des charges légalement exigibles, concernant le bail du 1er avril 2024,

— A compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation, les loyers et charges contractuels, et à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations augmenté des charges légalement exigibles, concernant le bail verbal,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous fixé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 4229,32 euros arrêté au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus. Il précise que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X], bien que régulièrement cités à étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

Sur la résiliation de plein droit du bail d’habitation par l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2004 contient une clause résolutoire (clause 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 1er avril 2025, pour la somme en principal de 1788,04 euros, hors coût de l’acte.

Il y a lieu dès lors d’appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 1er avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 juin 2025.

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément sur leur situation ni aucune explication de nature à envisager leur maintien dans les lieux et ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé aux fins d’établissement du diagnostic social et financier. Ils ne sollicitent ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement

Il est de jurisprudence constante que le bail verbal est admis.

En conséquence, le bail verbal n’équivaut pas à une absence de bail.

Il incombe au bailleur de rapporter la preuve du bail verbal dont il se prévaut.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH se prévaut d’un tel bail pour un emplacement de stationnement n°4 situé au [Adresse 5] à [Localité 2].

Il résulte des pièces produites que depuis a minima le mois d’avril 2023, un loyer d’un montant actuel de 53,42 euros pour ce parking est appelé et réglé en même temps que le loyer principal et les charges. Il n’est pas contesté que les locataires se sont régulièrement acquittés de leurs loyers et charges en ce compris les loyers relatifs au parking.

En outre, le décompte joint à la sommation de payer du 1er avril 2025 fait apparaître les loyers appelés et les règlements effectués par les locataires quoiqu’irrégulièrement, depuis le 24 avril 2023.

Depuis le mois de juin 2025, plus aucun règlement n’a été effectué au titre des loyers relatifs au parking.

Ce défaut de paiement constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement en application de l’article 1217 du code civil.

La résiliation dudit bail sera donc prononcée à la date de l’assignation du 17 novembre 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter le logement situé [Adresse 6], 1er étage, porte n° 224, à [Localité 2] et l’ensemble de ses accessoires, ainsi que l’emplacement de stationnement n°4 situé [Adresse 5] à [Localité 2], et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 2 juin 2025 pour le logement et ses accessoires et jusqu’au 17 novembre 2025 pour l’emplacement de stationnement. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 janvier 2026, Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] restaient lui devoir la somme de 4229,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés pour le logement et l’emplacement de stationnement, terme de décembre 2025 inclus.

Les défendeurs, ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2025 sur la somme de 3382,98 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] seront par ailleurs condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus pour le logement et pour l’emplacement de stationnement comme si les baux s’étaient poursuivis, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er avril 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail d’habitation conclu le 1er avril 2004 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH d’une part, et Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7], à [Localité 2] est résilié depuis le 2 juin 2025 ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement n° 4 situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

ORDONNE à Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement situé au [Adresse 7], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et l’emplacement de stationnement n° 4 situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 4229,32 euros (quatre mille deux cent vingt-neuf euros et trente-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés dus pour le logement et pour l’emplacement de stationnement au 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025 sur la somme de 3382,98 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail pour le logement et pour l’emplacement de stationnement, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] [X] et Madame [H] [P] [K] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er avril 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection