TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/55953 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALWO

N° : 13-CH

Assignation du :

29 Juillet 2025

05 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société LA FONCIERE DU LION, société par actions simplifiée,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L156

(avocat postulant) et par Maître Eric NONNENMACHER DOPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

DEFENDEURS

La société VAPE CONNEXION, société par actions simplifiée,

[Adresse 2] (siège social),

[Adresse 3] (lieux loués)

représentée par Maître Félix LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS – #C1024

Monsieur, [M], [A], es qualité de représentant légal de la société VAPE CONNEXION ,

[Adresse 4],

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 25 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 25 octobre 2024, la société La foncière du lion a donné à bail commercial à la société Vape connexion des locaux situés, [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 19 200 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

M., [M], [A] s’est porté caution personnelle de l’engagement de la société Vape connexion.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 3 juin 2025, à la société Vape connexion, pour une somme de 17 776,04 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025, à l’adresse de l’activité commerciale.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer le 4 juin 2025, pour les mêmes causes, à l’adresse du siège social du preneur.

Par acte du 29 juillet 2025, la société La foncière du lion a fait assigner la société Vape connexion et M., [M], [A] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Vape connexion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner la société Vape connexion à payer à la société La foncière du lion la somme provisionnelle de 36 902,84 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2025,

— condamner solidairement M., [M], [A] à payer à la société La foncière du lion la somme provisionnelle de 4 800 euros TTC au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société Vape connexion à payer à la société La foncière du lion la somme provisionnelle de 1 021,92 euros TTC au titre de la majoration forfaitaire de 10% prévue par le bail, de 107,44 euros au titre des intérêts de retard prévus par bail, de 200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de dossier,

— condamner la société Vape connexion au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 6 683,40 euros TTC à compter du mois d’août 2025, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Vape connexion au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et le coût de la dénonciation du commandement à la caution.

À l’audience du 25 février 2026, la société La foncière du lion a déposé et soutenu oralement des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

Débouter la société vape connexion et Monsieur, [M], [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, notamment au titre de l’article 700 du CPC. Constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la société la foncière du lion et la société vape connexion, par l’effet de la clause résolutoire, depuis le 5 juillet 2025. Ordonner l’expulsion de la société vape connexion, corps et biens et de tous occupants de son chef des locaux situés, [Adresse 6] à, [Localité 4] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir, Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte Condamner la société vape connexion à payer par provision à la société la fonciere du lion, au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 juillet 2025, la somme de 36.902,84 euros TTC en deniers et quittance. Condamner solidairement Monsieur, [M], [A] à payer par provision à la société la foncière du lion, au titre des arriérés de loyers et charges locatifs de la société vape connexion, la somme de 4.800 euros TTC, Condamner la société vape connexion à payer par provision à la société la foncière du lion :

—  1.021,92 euros TTC au titre de la majoration forfaitaire de 10% prévue par le bail,

—  107,44 euros au titre des intérêts de retard prévus par le bail,

—  200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de dossier.

— Condamner la société vape connexion à payer par provision à la société LA FONCIERE DU LION, à compter du mois d’août 2025, une indemnité d’occupation mensuelle e 6.683,40 € TTC, charges et taxes en sus, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

— Condamner la société vape connexion à payer à la société la foncière du lion une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société vape connexion aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris :

— Le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 et 4 juin 2025, soit 493,46 euros TTC (246,73 € x2),

— Le coût de la dénonciation du commandement à la caution, soit 90,31 euros TTC.

— Rappeler que l’Ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société Vape connexion a demandé de :

Dire n’y avoir lieu à référé et rejeter l’intégralité des demandes de la société La foncière du lion,Ordonner le renvoi de la présente affaire à une audience ultérieure afin qu’il soit statué au fond,A titre subsidiaire,

Prononcer la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,Accorder à la société Vape connexion des délais de paiement d’une année pour s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative,En tout état de cause, condamner la société La foncière du lion à verser à la société Vape connexion une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, les commandements délivrés comprennent un détail complet des sommes réclamées au titre de la dette locative, qui permet au preneur de comprendre le montant et l’origine des sommes concernées.

Le commandement de payer, pour être régulier, n’a pas à contenir d’inventaire des charges au titre de l’article L.145-40-2 du code de commerce, comme le soutiennent à tort les défendeurs.

Enfin, le défendeur ne saurait raisonnablement se prévaloir d’une absence de communication d’un bail qui a été signé par la société Vape connexion, celui-ci mentionnant l’existence de 3 exemplaires.

Il en découle qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements des 3 et 4 juin 2025, qui contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société La foncière du lion n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 juillet 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Sur les provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant de la demande de provision au titre de l’arriéré locatif, la société La foncière du lion sollicite une somme totale de 36 902,84 euros.

Cette somme comprend néanmoins une somme de 4 800 € au titre du dépôt de garantie, sans que la demanderesse n’explique à quel titre cette somme serait due par le preneur. Le bail commercial contient certes une clause prévoyant que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur en cas de résiliation en raison d’une inexécution du preneur, mais cette clause s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il en va de même des honoraires de rédaction du bail, qui ne font pas partie de l’obligation au paiement du preneur en application du bail commercial. Il n’y a pas non plus lieu à référé sur ce point.

S’agissant des charges, leur inventaire résulte de manière suffisamment précise des clauses du bail.

Selon le décompte contenu dans le commandement de payer, la créance s’élevait au 1er avril 2025, 2e trimestre inclus, à la somme de 17 776,04 euros. C’est donc à tort que dans sa prétention, la demanderesse inclus de nouveau l’appels de fonds relatif au 2ème trimestre. La somme correspondant au 3ème trimestre peut en revanche être accueillie.

La société Vape connexion se prévaut de différents paiements intervenus au début de l’année 2026. Le relevé de compte CARPA de la demanderesse mentionne à ce titre trois versements à hauteur de 8 000 €, qui doivent être déduits de la somme demandée.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Vape Connexion au payement de la somme de 16 459,44 euros, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.

Les sommes demandées au titre de la majoration forfaitaire prévue par le bail, les intérêts de retard contractuels et les frais de dossier s’analysent comme des clauses pénales. En tant que telles, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur le cautionnement

La société La foncière du lion sollicite également la condamnation de M., [M], [A] en sa qualité de caution.

En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement.

Conformément aux dispositions de l’article 1376 du même code civil, l’acte sous seing privé par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres.

Enfin, l’article L.311-1 ancien du code de la consommation, applicable au litige, dispose que toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. »

En l’espèce, l’acte de cautionnement est certes manuscrit, mais ne comporte pas la mention de l’article précité, outre qu’il est signé au nom de la société Vape connexion.

Dès lors, la validité du cautionnement apparaît sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de M., [M], [A].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société Vape connexion explique cette absence de paiement par des difficultés liées à des troubles dans la jouissance des lieux, notamment une coupure d’eau, ainsi que par une contestation sur la répartition des charges.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, notamment au regard des derniers règlements effectués, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la société Vape connexion pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société Vape connexion sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Vape connexion, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La société Vape connexion étant tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à la société La foncière du lion la somme équitable de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M., [M], [A] et la société La foncière du lion n’étant ni tenus aux dépens, ni ne perdant leur procès, les demandes formées à leur encontre au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Vape connexion à payer à la société La foncière du lion la somme provisionnelle de 16 459,44 euros (seize mille quatre cent cinquante-neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Disons que la société Vape connexion pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société Vape connexion de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Vape connexion et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir, [Adresse 5], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée à l’encontre de M., [M], [A] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie, de la majoration forfaitaire prévue par le bail, des intérêts de retard prévus par le bail et de l’indemnité forfaitaire de frais de dossier ;

Condamnons la société Vape connexion aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société Vape connexion à payer à la société La foncière du lion la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société La foncière du lion à l’encontre de M., [M], [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société Vape connexion au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière , Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA