TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e ROSSI LANDI (D0014)

M^e DENIZOT (B0119)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/09226

N° Portalis 352J-W-B7E-CS2RQ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

24 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [D], [P],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0014

DÉFENDERESSE

Madame, [O], [Y] veuve, [L]

domiciliée : chez Monsieur, [U], [L],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/09226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS2RQ

DÉBATS

A l’audience du 08 janvier 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 1998, Mme, [C], [J], aux droits de laquelle se trouve Mme, [O], [Y] veuve, [L], a donné à bail commercial à Mme, [D], [P] des locaux dépendant d’un immeuble sis à, [Localité 4],, [Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er janvier 1998 au 31décembre 2006, l’exercice de l’activité de « commerce des fleurs naturelles, et artificielles et décoration florale » et un loyer annuel de 54 388 francs, soit 8 291,40 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé non daté, Mme, [O], [Y] veuve, [L] et Mme, [D], [P] ont renouvelé le bail pour une durée de neuf années du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016 et moyennant un loyer annuel de 14 000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 31 mai 2016, Mme, [D], [P] a sollicité de Mme, [O], [Y] veuve, [L] le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2016.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 13 octobre 2016, Mme, [O], [Y] veuve, [L] a proposé à Mme, [D], [P] de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 30 000 euros hors taxes et hors charges.

Cependant, par acte d’huissier de justice signifié le 28 septembre 2018, Mme, [O], [Y] veuve, [L] a informé Mme, [D], [P] qu’elle exerçait son droit d’option et, en conséquence, refusait le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction et en sollicitant le versement d’une indemnité d’occupation.

C’est ainsi que par acte d’huissier de justice signifié le 24 septembre 2020, Mme, [D], [P] a assigné Mme, [O], [Y] veuve, [L] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction de 290000 euros.

Par ordonnance en date du 12 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin d’obtenir tous éléments utiles permettant de fixer les indemnités d’éviction et d’occupation en désignant pour y procéder M., [E], [V], lequel a été remplacé par M., [Z], [G] par une ordonnance en date du 1er juin 2021.

L’expert a déposé son rapport, lequel a été reçu au greffe le 08 juin 2022.

Selon une ordonnance en date du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de Mme, [D], [P] de condamnation de Mme, [O], [Y] veuve, [L] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, Mme, [D], [P] demande au tribunal de :

« FIXER à la somme globale de 379 610 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame, [O], [Y] veuve, [L] à Madame, [D], [P], qui se décompose ainsi :

—  330 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction

—  46 910 euros au titre des indemnités accessoires

CONDAMNER Madame, [O], [Y] veuve, [L] à payer à Madame ,

[D], [P] la somme de 330 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction et la somme de 46 910 euros au titre des indemnités accessoires ;

FIXER l’indemnité d’occupation due par Madame, [D], [P] à compter du 1er octobre 2016 à la somme de 14 670 euros HT/HC/An ;

CONDAMNER Madame, [O], [Y] veuve, [L] à restituer à Madame, [D], [P] la somme de 15746, 24 euros au titre du trop-perçu sur la période de loyer sur la période entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre2024, somme à parfaire au prononcé du jugement ;

DEBOUTER Madame, [O], [Y] veuve, [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame, [O], [Y] veuve, [L] à payer à Madame, [D], [P] le somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Romain ROSSI-LANDI avocat aux offres de droit ; ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, Mme, [O], [Y] veuve, [L] demande au tribunal de :

« A titre principal :

JUGER qu’une indemnité de transfert doit être allouée à Mme, [P]

En conséquence,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 50.124 €.

FIXER le montant des indemnités accessoires à la somme de 15.012 €.

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse extraordinaire où le Tribunal considèrerait que l’éviction entrainerait une perte de fonds,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale pour perte du fonds à la somme de 285.000 €

FIXER le montant des indemnités accessoires à la somme de 38.500 €, hors les indemnités de licenciements à verser sur justificatifs des éventuels licenciements à intervenir.

Encore plus subsidiairement,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale pour perte du fonds à la somme de 299.000 €

FIXER le montant des indemnités accessoires à la somme de 39.900 €, hors les indemnités de licenciements à verser sur justificatifs des éventuels licenciements à intervenir.

En toute hypothèse :

FIXER l’indemnité d’occupation due par Mme, [P] à compter du 1er octobre 2016 à la somme de 19.624,50 € HT et HC / an.

ORDONNER la compensation de la somme de 23.889,76 € HT et HC à parfaire dont Mme, [P] est débitrice avec le montant de l’indemnité d’éviction dont Mme, [Y] est débitrice.

JUGER que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de la présente procédure.

DEBOUTER Mme, [P] de l’ensemble des moyens, fins et prétentions ;

CONDAMNER Mme, [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat soussigné, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 05 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience juge rapporteur du 08 janvier 2026, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur les demandes en fixation et en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/09226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS2RQ

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction, soit, en l’espèce à la date du jugement dès lors que Mme, [D], [P] continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

a) Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

Mme, [D], [P] souligne qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a considéré que, dès lors que la moitié du chiffre d’affaires correspondait à des clients attachés à l’emplacement du fonds de commerce, le transfert de celui-ci ne lui semblait pas envisageable sans perte significative de clientèle, sauf réimplantation à proximité. Elle ajoute qu’il n’est pas utilement contesté par la bailleresse, à laquelle il appartient de prouver que le fonds de commerce est transférable, que le commerce de détail qui représente 50% de son chiffre d’affaires sera significativement impacté par l’éviction du local, ce d’autant qu’elle y est établie depuis 1984, que la clientèle y a ses habitudes, que son commerce ne souffre d’aucune réelle concurrence ainsi que l’expert l’a relevé, que les locaux bénéficient d’une place de livraison à proximité ainsi que d’un étalage extérieur. Elle fait valoir également que les locaux offerts à la location dont Mme, [O], [Y] veuve, [L] produit les références, ne peuvent être comparés au local loué et qu’aucun local de superficie similaire et jouissant de propriétés identiques n’est disponible dans la rue à proximité.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] soutient que l’expert judiciaire a retenu que le chiffre d’affaires était globalement réparti pour moitié entre particuliers attachés à l’emplacement et professionnels pour lesquels l’emplacement importe peu. Elle en déduit que le fonds de commerce est transférable. Elle expose qu’il existe de nombreux locaux dans le secteur proche des locaux occupés et à proximité, notamment dans la même rue, qui permettraient à Mme, [D], [P]de transférer son fonds de commerce et de limiter la perte de la clientèle de particuliers. Elle souligne qu’il n’est pas établi que ces locaux ne disposent pas d’une place de livraison et que ces emplacements n’ont pas de caractère permanent.

Sur ce,

Décision du 25 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/09226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS2RQ

Il est rappelé qu’en prévoyant que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l’article L. 145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe donc au bailleur.

L’expert relève que dès lors que la moitié du chiffre d’affaires de l’activité de Mme, [D], [P] correspondant à des particuliers attachés à l’emplacement du fonds de commerce, un transfert ne lui paraît pas envisageable sans perte significative de clientèle, sauf réimplantation à proximité. Il retient en conséquence l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et une indemnisation correspondant à une indemnité de remplacement.

Les locaux loués se situent à, [Localité 4],, [Adresse 1], et dans le tronçon de la rue délimité par la, [Adresse 3] et la, [Adresse 4]. Selon l’expert, ils dépendent d’un immeuble ancien de bonne facture, bénéficient d’une visibilité correcte avec un droit d’étalage et sont de petite surface (64,75 m2), assez fonctionnels, simplement équipés et aménagés pour l’activité exercée, avec une aire de vente en bon état d’entretien et le surplus en état d’usage. Le tronçon de la rue dans lequel ils se trouvent jouit d’une bonne commercialité, avec une majorité de commerces et services de proximité, et chalandise de quartier, à fort pourvoir d’achat, et le commerce ne subit aucune réelle concurrence puisqu’il n’existe aucun autre fleuriste dans un rayon de 500m.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne propose à Mme, [D], [P]aucun local de remplacement.

Elle soutient en revanche qu’il existe de nombreux locaux à proximité des locaux loués, ce qui selon elle limiterait la perte de la clientèle de particuliers, et fait état de huit annonces de locaux qui seraient à louer.

Il s’avère cependant que deux de ces annonces ne sont que des estimations de la valeur locative des locaux présentés et non des offres de location.

En ce qui concerne les autres annonces, Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne démontre pas qu’il s’agirait de locaux aux caractéristiques équivalentes et qui pourraient accueillir un commerce de fleuriste.

En outre :

— s’agissant de la boutique de 65 m2 dans le secteur de la, [Adresse 5], l’emplacement exact n’est pas mentionné alors que la, [Adresse 5] est une très longue voie de 1 550 m ainsi que le souligne l’expert judiciaire dans son rapport ;

— en ce qui concerne la boutique de 225 m2 située, [Adresse 5], l’emplacement exact n’est pas non plus mentionné tandis que la surface ainsi que le loyer demandé (5 180 euros HT HC) sont largement supérieurs à ceux des locaux considérés (65 m2 et loyer mensuel de 1 166,67 euros selon le contrat de bail) ;

— en ce qui concerne les deux locaux de 60 m2, leur emplacement exact dans la, [Adresse 5] n’est pas mentionné, l’un est indiqué comme se trouvant dans le, [Adresse 6], ce qui est éloigné de plus d’un kilomètre du local loué, et se situe sur cour alors que le local loué se trouve sur rue ;

— s’agissant du local de 80 m2, sa surface et son loyer mensuel (2 667 euros) sont supérieurs à ceux des locaux loués et il se situe « à proximité de l’arrêt, [Localité 5] Notre-Dame », ce qui est trop éloigné des locaux loués ;

— en ce qui concerne le local de 55 m2 situé, [Adresse 7], il s’avère être d’une surface inférieure et d’un loyer supérieur et l’annonce ne précise pas s’il existe une arrière-boutique .

Ainsi, Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne rapporte pas la preuve que le fonds de commerce de Mme, [D], [P] est transférable et échoue à renverser la présomption de perte du fonds de commerce.

Dès lors, il convient de retenir que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur l’évaluation de l’indemnité principale

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, Mme, [D], [P] sollicite que le pourcentage de 90% retenu par l’expert pour évaluer le fonds de commerce et la valeur de 330 000 euros qu’il propose soient confirmés, et que l’indemnité principale d’éviction soit fixée à ce montant. Elle fait valoir que la jurisprudence retient fréquemment un pourcentage du chiffre d’affaires qui avoisine ou dépasse 90 %. Elle souligne que l’expert a pris en considération les caractéristiques spécifiques de son activité dans le choix du pourcentage à appliquer et que quatre barêmes confirment que le pourcentage retenu est justifié. Elle ajoute qu’il appartient au juge du fond de rechercher si l’usage de la profession est d’inclure ou non la TVA dans le chiffre d’affaires et relève que dans l’un de ses jugements relatif à la fixation de l’indemnité d’éviction pour un commerce de fleurs, le tribunal a déjà retenu le chiffre d’affaires TTC. Elle soutient enfin que Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne fait pas état de raison objective qui permettrait de retenir un pourcentage de 75% et considère que les éléments de comparaison qu’elle produit ne sont pas pertinents, tout en rappelant qu’il ressort du rapport d’expertise que l’expert aurait pu retenir un pourcentage plus élevé.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] considère que si l’expert a évalué le fonds de commerce en croisant la méthode du chiffre d’affaires et celle de la rentabilité selon l’EBE, il convient d’appliquer la méthode du chiffre d’affaires, laquelle est la plus fréquemment utilisée par les juges du fond, et il est inutile d’appliquer la méthode de la rentabilité selon l’EBE dès lors que le preneur a communiqué ses chiffres d’affaires. Elle déclare toutefois ne pas approuver le montant estimé par l’expert. Elle considère qu’il n’est pas justifié de retenir un pourcentage supérieur à la moyenne de la branche d’activité du preneur alors qu’il faut tenir compte des caractéristiques et de l’emplacement du local et du commerce et qu’en l’espèce l’emplacement est correct et les locaux en bon état d’entretien. Elle souligne qu’il ressort des annonces de ventes de fonds de commerce de fleuristes à, [Localité 1] que les pourcentages de chiffre d’affaires retenus sont inférieurs à 90 % et compris entre 65 % et 75 %. Elle propose en conséquence de retenir un pourcentage de 75%. Elle indique enfin qu’il est d’usage de retenir un chiffre d’affaires hors taxes et que les barèmes retenus par le preneur citent des taux appliqués à des chiffres d’affaires TTC et non HT.

Sur ce,

L’expert indique que la valeur d’un fonds de commerce classique est usuellement déterminée selon la méthode des usages professionnels, en retenant un pourcentage du chiffre d’affaires dans une fourchette déterminée selon la branche d’activité considérée, et selon la méthode de la rentabilité, en appliquant à l’excédent brut d’exploitation (ci-après EBE) un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du niveau et de la constance de la rentabilité du fonds.

En l’espèce, il évalue le fonds de commerce sur une base médiane, en retenant la moyenne des valeurs obtenues par application de chacune des deux méthodes, et sur la base des données comptables qu’il a recueillies, qui ne sont pas contestées par les parties, et qui sont les suivantes :

Dans le cadre de l’évaluation par application de la méthode des usages professionnels, l’expert indique que selon les barêmes professionnels, un fonds de commerce de fleuriste traditionnel s’évalue dans une fouchette de 55 à 110 % du chiffre d’affaires annuel HT tandis qu’un fonds de commerce de fleuriste en libre-service s’évalue dans une fourchette de 30 à 70 % du chiffre d’affaires annuel HT.

L’activité considérée étant une activité de fleuriste traditionnel et compte tenu des caractéristiques du fonds de commerce, soit un fonds de commerce sans réelle possibilité de développement, bénéficiant d’un droit au bail de faible valeur (45 000 euros), d’un bon chiffre d’affaires avec un chiffre d’affaires moyen de 380 000 euros en hausse et de sa faible rentabilité, l’expert retient un pourcentage de 90 % du chiffre d’affaires HT.

Après application au chiffre moyen des derniers exercices 2018 à 2020, l’expert estime la valeur du fonds de commerce à ( 379 518 euros x 90% =) 341 566 euros, qu’il arrondit à 340 000 euros.

Dans le cadre de l’évaluation par application de la méthode de la rentabilité, l’expert indique que les coefficients de valorisation usuels sont compris entre 4 à 10 fois l’EBE moyen.

En l’espèce, le fonds dégageant une faible rentabilité, mais qui permet de rémunérer l’exploitant non salarié, l’expert retient un coefficient de 5.

Après application à l’EBE moyen non retraité des derniers exercices 2018 à 2020, l’expert estime la valeur du fonds de commerce à (62 598 euros x 5 =) 312 990 euros, qu’il arrondit à 315 000 euros.

La valeur retenue par l’expert s’élève ainsi à (340 000 + 315 000 / 2 =) 327 500 euros qu’il arrondit à 330 000 euros.

Il est acquis que l’évaluation de la valeur d’un fonds de commerce peut se réaliser par le recoupement ou la combinaison de plusieurs méthodes, notamment celle du chiffre d’affaires et de la capacité bénéficiaire du fonds. En l’espèce, dès lors que l’expert indique que les deux méthodes sont cohérentes, aucun élément ne justifie la remise en cause de la méthode de la valeur médiane qu’il a adoptée.

En outre, il ressort des explications de l’expert qu’en ce qui concerne les fonds de commerce de fleuriste, leur évaluation s’établit en fonction du chiffre d’affaires HT et non TTC.

S’agissant du coefficient de valorisation, Mme, [O], [Y] veuve, [L] sollicite qu’il soit appliqué un coefficient de 75 % alors que l’expert a déjà considéré comme insuffisant le coefficient de 80 % qu’elle avait proposé lors des opérations l’expertise.

Il ressort en effet des explications de l’expert en réponse à son dire, que ce coefficient, qu’il soit de 75 % ou de 80 %, est inférieur à la moyenne de la fourchette usuellement admissible pour ce type de commerce, soit 82% pour une fourchette de 55 % à 110 % du chiffre d’affaires HT, alors, d’une part, qu’un coefficient plus élevé doit être appliqué afin de tenir compte de la progression du chiffre d’affaires du commerce considéré malgré la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 et de la baisse du chiffre d’affaires des professionnels ainsi que du bon niveau du chiffre d’affaires et, d’autre part, que ce coefficient ne doit pas être supérieur à 90% compte tenu de la rentabilité assez faible du fonds de commerce.

L’expert indique également avoir pris en considération les caractéristiques propres du fonds étudié dans son appréciation du coefficient de valorisation.

Ainsi, si l’emplacement est correct et les locaux en bon état d’entretien, ce qui selon Mme, [O], [Y] veuve, [L] devrait conduire à l’application d’un coefficient qui ne serait pas supérieur à la moyenne, les éléments ci-dessus retenus par l’expert, intrinsèques à l’activité et témoignant de son bon niveau, justifient d’appliquer un coefficient supérieur à la moyenne.

Enfin, Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne peut déduire d’une décision judiciaire et et de trois annonces de cession d’un fonds de commerce de fleuriste qu’elle a elle-même sélectionnées, et sans indiquer quelles sont la situation et la qualité des locaux concernés, que le taux de valorisation usuellement appliqué est de 65 % à 75 %.

Par conséquent, le coefficient de valorisation de 90 % retenu par l’expert s’avère pertinent et doit être appliqué.

En outre, l’estimation par la rentabilité du fonds de commerce n’étant pas critiquée par les parties, la valeur du fonds de commerce doit être évaluée à 330 000 euros.

Enfin, il n’est pas soulevé par les parties que cette valeur serait inférieure à celle du droit au bail, laquelle a été évaluée par l’expert à 45 000 euros.

Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 330 000 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

Les parties indiquent s’accorder sur le versement d’une indemnité de remploi égale à 10% de l’indemnité principale ainsi que l’a retenu l’expert

Sur ce,

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’ article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert suggère d’évaluer cette indemnité à 10% de l’indemnité principale.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient d’appliquer le forfait usuel de 10%.

L’indemnité au titre des frais de remploi s’élève ainsi à la somme de ( 330 000 x 10/100 =) 33 000 euros.

— Sur le trouble commercial

Les parties indiquent s’accorder sur le versement de l’indemnité de 7 000 euros proposée par l’expert.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert précise que l’indemnité au titre du trouble commercial est habituellement estimée sur une base de trois mois de l’EBE moyen retraité ou, à défaut sur la base du chiffre d’affaires moyen HT, sans jamais dépasser quinze jours, ou de la masse salariale, entre une à trois semaines. Il indique que l’EBE qu’il a évalué n’étant pas retraité, il évalue le trouble commercial sur la base d’une semaine de chiffre d’affaires moyen, soit une somme arrondie de (379 518 euros / 52 semaines =) 7 000 euros.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient de fixer l’indemnité due au titre du trouble commercial à la somme de 7 000 euros.

— Sur les frais divers

Les parties déclarent s’accorder sur une somme de 3 000 euros, ainsi que proposée par l’expert.

Sur ce,

L’expert propose de fixer l’indemnité à la somme forfaitaire de 3 000 euros comprenant les frais liés aux diverses formalités administratives, commerciales, d’information des clients ainsi que les frais de déménagement.

Eu égard à l’accord des parties, l’indemnité au titre des frais divers doit être fixée à la somme de 3 000 euros.

— Sur le coût de la perte du stock

Mme, [D], [P] demande que l’indemnité évaluée par l’expert à la somme de 3 910 euros au titre de la perte du stock, compte tenu de l’importance de la rotation de celui-ci, soit retenue et souligne que le stock est renouvelé quotidiennement.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] soutient qu’il appartient à Mme, [D], [P]de justifier de l’éventuel préjudice résultant de la perte du stock car l’expert a évalué l’indemnité selon le bilan comptable de l’année 2020 qui n’est plus d’actualité.

Sur ce,

L’expert indique que compte tenu de l’activité exercée, qui nécessite une importante rotation du stock, et de la faible valeur de celui-ci portée au dernier bilan, soit 3 910 euros au 31 décembre 2020, il retient ce poste pour mémoire.

Mme, [D], [P] proposant à la vente des produits périssables, elle peut prétendre à une indemnisation pour ceux qui ne seraient pas vendus à son départ des locaux.

Il doit être accordé à Mme, [D], [P] une indemnité correspondant à la valeur du stock au 31 décembre 2020, seule valeur dont elle a justifié auprès de l’expert, soit une somme de 3 910 euros, étant souligné qu’il appartenait à Mme, [O], [Y] veuve, [L] de prouver que le préjudice serait moindre.

— Sur les frais de licenciement

Mme, [D], [P] indique ne pas solliciter « à ce stade » d’indemnité au titre des frais de licenciement.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] demande à payer les frais de licenciement sur justificatifs des éventuels licenciements à venir.

Sur ce,

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des éventuels salariés, il convient d’inclure les frais de licenciement dans l’indemnité d’éviction et ceux-ci seront remboursés à Mme, [D], [P] par Madame, [O], [Y] veuve, [L]au vu des justificatifs qu’elle devra lui présenter.

*****

L’indemnité d’éviction due par Mme, [O], [Y] veuve, [L] à Mme, [D], [P] s’évalue ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 330 000,00 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 33 000,00 euros

• trouble commercial 7 000,00 euros

• frais divers 3 000,00 euros

• perte du stock 3 910,00 euros

soit une somme totale de 376 910 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront réglés par Mme, [O], [Y] veuve, [L] selon les justificatifs qui lui seront présentés par Mme, [D], [P].

Par conséquent, l’indemnité d’éviction due par Mme, [O], [Y] veuve, [L] à Mme, [D], [P] sera fixée à la somme de 376 910 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront réglés par Mme, [O], [Y] veuve, [L] selon les justificatifs qui lui seront présentés par Mme, [D], [P]

Mme, [O], [Y] veuve, [L] sera également condamnée à leur paiement.

2- Sur les demandes de fixation d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement des articles L. 145-28 du code civil et R. 145-7 du code de commerce ainsi que de l’article 1353 du code civil, Mme, [D], [P] sollicite du tribunal qu’il confirme la valeur locative évaluée par l’expert à un montant de 16 300 euros par an au 1er octobre 2016. Elle soutient que Mme, [O], [Y] veuve, [L] n’invoque aucun élément objectif lui permettant de critiquer les conclusions de l’expert quant à la surface pondérée des locaux et expose que la valeur locative en renouvellement doit tenir compte non seulement des valeurs de marché mais aussi des fixations judiciaires et que les locaux loués se situent dans la fourchette basse des valeurs de comparaison. Mme, [D], [P] fait également valoir que la suppression de l’abattement de précarité de 10 % sollicitée par Mme, [O], [Y] veuve, [L] n’est pas justifiée dans la mesure où elle exerce son activité, depuis le 30 septembre 2016, dans une situation de précarité peu propice au développement de son chiffre d’affaires. Elle ajoute qu’elle a également subi les changements de position de cette dernière qui a tenté de faire valoir son droit de repentir après l’exercice de son droit d’option afin de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] déclare être en désaccord avec l’expert tant sur la surface pondérée que sur le prix unitaire de la valeur locative et les correctifs. Elle demande qu’il soit retenu une surface pondérée de 40,05 m2 P au lieu de 38,30 m2 P en considérant que le coefficient appliqué à l’arrière boutique doit être fixé à 0,50 au lieu de 0,40, compte tenu de son intérêt pour l’activité exercée, et que le coefficient appliqué à la courette doit être fixé à 0,20 au lieu de 0,15 eu égard à son usage. Elle expose que le prix unitaire de l’indemnité d’occupation, fixé par l’expert à 425 euros / m2P est trop faible, et demande qu’il soit retenu un prix unitaire de 500 euros / m2P aux motifs que les références des locaux les plus proches situés dans un secteur de 500 m des locaux loués bénéficient d’une valeur locative plus élevée, que les prix des nouvelles locations sont plus élevés, que les prix sont à la hausse, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la conjoncture, que la rue présente une bonne commercialité et qu’il n’y a pas lieu à maintenir un certain écart entre la valeur locative statutaire et la valeur locative de marché. Elle conteste enfin l’application d’un abattement de précarité de 10% en faisant valoir que le chiffre d’affaires de la locataire a augmenté ces dernières années, ce qui montre que l’éviction n’a pas nui à son activité.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article R. 145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R.145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

— Sur la valeur locative

L’expert évalue l’indemnité d’occupation au 1er octobre 2016 sur la base de la valeur locative statutaire unitaire hors charges de 425 euros/m2 P, soit une valeur locative totale de (38,30 m2 P x 425 euros =) 16 277,50 euros qu’il arrondit à 16 300 euros, à laquelle il applique ensuite un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d’occupation annuelle de ( 16 300 euros x 90 % =) 14 670 euros.

L’expert a procédé à la pondération de la surface des locaux, selon la Nouvelle charte de l’expertise à effet au 1er juillet 2015 pour des locaux de boutique d’une surface inférieure à 600 m2 et ainsi qu’il suit :

RDC

Zone 1 -, [Localité 6] de vente s/ 5m 20,00 m2 x 1,00 = 20,00

Zone 2 – Suite aire de vente s/ 5m 8,05 m2 x 0,90 = 7,25

Arrière-boutique 6,95 m2 x 0,40 = 2,78

Sanitaire sur cour 1,65 m2 x 0,20 = 0,33

Courette 6,40 m2 x 0,15 = 0,96

43,05 m2 31,32 m2B

R-1

Locaux annexes reliés 28,10 m2 x 0,25 = 7,03 m2B

Total 71,15 m2 38,34 m2B arrondis par l’expert à 38,30 m2B

La pondération s’appréciant uniquement selon des critères immobiliers, il n’y a pas lieu de prendre en considération l’usage et l’affectation des différentes surfaces par le locataire.

Aussi, Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne peut prétendre à une augmentation à 0,50 du coefficient appliqué à l’arrière boutique compte tenu de son intérêt pour l’activité exercée, ni à une augmentation à 0,20 du coefficient appliqué à la courette eu égard à son usage.

Il est rappelé que l’expert a appliqué à l’arrière boutique un coefficient de 0,40 compte tenu du fait qu’il s’agit d’un local annexe relié en rez-de-chaussée et étroit, et un coefficient de 0,15 à la courette car elle est étroite et non couverte, ce qui est pertinent.

Par conséquent, la surface pondérée doit être évaluée à 38,30 m2 P.

En outre, en ce qui concerne le prix unitaire de la valeur locative au 1er octobre 2016, l’expert relève les références de comparaison suivantes :

— deux références de loyer de renouvellement fixé judiciairement de 470 euros et 370 euros/ m2P, pour des locaux situés, [Adresse 8] et, [Adresse 9], des surfaces de 96,38 m2P et 88 m2P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de restaurant et de fleuriste, et des baux à effet en janvier 2013 et en octobre 2013 ;

— deux références de loyer de renouvellement fixé amiablement et déplafonné de 305 euros et 320 euros/ m2P, pour des locaux situés, [Adresse 10] et, [Adresse 11], des surfaces de 80 m2P et 50 m2P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de café-restaurant et agence de voyage, et des baux à effet en octobre 2011 et en janvier 2017 ;

— onze références de loyer de nouvelle location de 750 euros, 720 euros, 547 euros, 662 euros, 900 euros, 686 euros, 472 euros, 669 euros, 720 euros, 889 euros et 820 euros/ m2P, pour des locaux situés, [Adresse 3],, [Adresse 12],, [Adresse 13],, [Adresse 14],, [Adresse 15] et, [Adresse 16], des surfaces de 60 m2P, 75 m2P, 50,40 m2P, 41 m2P, 40 m2P, 102 m2P, 50,80 m2P, 70 m2P, 40 m2P, 27 m2P et 34,40 m2P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de restaurant, serrurerie, jardinage, prêt-à-porter, agence immobilière, décoration d’intérieur, production, coiffure, services à la personne et restauration rapide, et des baux à effet en mars 2011, novembre 2011, janvier 2013, mars 2014, avril 2014, mars 2017, février 2019, juillet 2019, mars 2020, septembre 2020 et juillet 2021.

L’expert tient également compte des éléments suivants :

— la situation correcte des locaux pour l’activité exercée, au sein d’un quartier central et assez animé de la capitale, essentiellement résidentiel, avec des résidents à fort pouvoir d’achat, également très fréquenté par les étudiants et les touristes, à un emplacement correctement desservi par les transports en commun et bénéficiant d’une animation commerciale et d’une chalandise de quartier ;

— l’immeuble ancien dont dépendent les locaux, de bonne facture, avec façade ouvragée en pierre de taille, ravalement en état d’usage et gros-oeuvre en bon état apparent ;

— la visibilité correcte des locaux, lesquels bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 5 m avec une devanture vitrée, un store banne à l’enseigne du nom du commerce et une enseigne lumineuse en drapeau avec la dénomination «Fleurs », outre un droit à l’étalage de 4 m2 ;

— les caractéristiques propres des locaux, sur deux niveaux ;

— l’ensemble de petite taille, assez fonctionnel, simplement équipé et aménagé pour l’activité exercée, avec une aire de vente en bon état d’entretien et le surplus en état d’usage ;

— l’activité de fleuriste exercée, conforme à la destination contractuelle.

Mme, [O], [Y] veuve, [L] invoque les loyers des locaux les plus proches, lesquels s’avèrent être en majorité des loyers de nouvelles locations, pour soutenir que le prix unitaire estimé par l’expert n’est pas assez élevé alors qu’en application de l’article R.145-7 du code de commerce, il ne doit pas être tenu compte, à titre d’éléments de comparaison, des seuls loyers des locations nouvelles mais aussi des loyers de renouvellement fixés judiciairement et amiablement.

Elle ne peut également refuser toute référence à la conjoncture alors qu’elle invoque une hausse des loyers et que les prix de marché, qui doivent être pris en considération, sont nécessairement variables selon la conjoncture. L’expert indique à ce sujet que la conjoncture économique au 1er octobre 2016 était difficile.

En outre, si l’expert relève que l’écart entre la valeur locative de marché, qu’il a évaluée à 600 euros/m2P, et le prix unitaire de 500 euros/m2P proposé par Mme, [O], [Y] veuve, [L] apparaît insuffisant, c’est pour préciser qu’il convient également de prendre en considération les prix de renouvellement, dont ceux fixés judiciairement, qui sont d’un niveau inférieurs.

De surcroît, il est rappelé que les prix de comparaison qui concernent des locaux qui ne peuvent être considérés comme équivalents aux locaux considérés, notamment en raison de leur situation, de la date d’effet du bail, de leur surface, de la destination du bail et des caractéristiques des locaux, doivent être corrigés en considération de ces différences et que seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative.

Enfin, il apparaît que l’expert a pris en considération l’emplacement des locaux.

Ainsi, au regard de l’analyse de l’expert, des caractéristiques des locaux, de leur destination, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative au 1er octobre 2016 s’évalue à un montant de 425 euros/m2, soit une valeur locative totale de (38,34 m2 P x 425 euros =) 16 294,50 euros.

Mme, [O], [Y]veuve, [L]sollicite en outre qu’il soit appliqué à la valeur locative l’abattement de 2% proposé par l’expert afin de tenir compte de la mise à la charge du preneur des travaux de conformité.

L’expert indique en effet que la prise en charge par le preneur des travaux de conformité incombant normalement au bailleur justifie un abattement limité à 2%, au regard de la destination et de la taille des locaux loués et représentant un budget de l’ordre de 3 000 euros sur la durée du bail qui lui semble cohérent.

Il est relevé que l’expert mentionne également une majoration de 3% afin de tenir compte du droit d’étalage de 4 m2 qui permet d’améliorer la visibilité et l’attractivité des locaux mais qu’aucune des parties n’en demande l’application.

La clause du contrat par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative.

Il y aura lieu dès lors d’appliquer à la valeur locative l’ abattement de 2% justement estimé par l’expert.

Par conséquent, la valeur locative au 1er octobre 2016 s’évalue à un montant de (16 294,50 x 0,98 =) 15 968,61 euros.

— Sur l’abattement de précarité

En ce qui concerne l’application d’un abattement afin de tenir compte de la précarité de l’occupation du preneur compte tenu du refus de renouvellement du contrat de bail, il apparaît que le chiffre d’affaires HT de Mme, [D], [P] a été en constante augmentation postérieurement à la délivrance du congé puisqu’il est passé de 292 056 euros en 2016 à 321 202 euros en 2017, 370 599 euros en 2018, 381 931 euros en 2019 et 386 024 euros en 2020.

Cependant, il demeure que l’incertitude dans laquelle Mme, [D], [P] a été tenue sur la date effective de son départ des locaux durant près de dix années l’a pénalisée dans l’exercice de son activité, notamment en l’empêchant de réaliser des investissements ou de céder son droit au bail.

Dès lors, il doit en être tenu compte en appliquant à la valeur locative l’abattement usuel de 10 %.

L’indemnité d’occupation due par Mme, [D], [P] à Mme, [O], [Y] veuve, [L] s’évalue ainsi à la somme de (15 968,61 x 0,90 =) 14 371,75 euros.

Par conséquent, l’indemnité annuelle d’occupation due par Mme, [D], [P] à Mme, [O], [Y] veuve, [L] à compter du 1er octobre 2016 sera fixée à la somme de 14 371,75 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail.

3- Sur les comptes entre les parties

Mme, [D], [P] expose que depuis le non renouvellement du bail, elle s’est acquittée tous les mois de la somme due au titre du loyer annuel de 16 638,28 euros, soit une somme totale de 133 106,24 euros du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2024, et sollicite que le trop perçu qu’elle évalue à la somme de 15 746,24 euros lui soit restitué.

Mme, [O], [Y] veuve, [L], qui a évalué l’indemnité d’occupation à un montant supérieur à celui fixé, soutient que Mme, [D], [P] doit être déboutée de sa demande de restitution. Elle sollicite du tribunal qu’il ordonne la compensation entre la somme de 23 889,76 euros hors taxes et hors charges dont Mme, [D], [P] est débitrice au titre de l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction qui lui est due.

Sur ce,

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code précise que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Après étude du décompte produit, et Mme, [O], [Y] veuve, [L] ne contestant pas avoir perçu les loyers visés, Mme, [O], [Y] veuve, [L] sera condamnée à payer à Mme, [D], [P] la somme de 15 746,24 euros en remboursement d’un trop-perçu de loyer versé du 1er octobre 2016 au1er octobre2024.

Mme, [D], [P] et Mme, [O], [Y] veuve, [L] étant créancières et débitrices l’une à l’égard de l’autre, la compensation de leur créances et dettes réciproques sera ordonnée.

4- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine l’exercice par Mme, [O], [Y] veuve, [L] de son droit d’option et son refus du renouvellement du bail, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de Maître Romain ROSSI-LANDI, avocat.

L’équité commande de la condamner à payer en outre à Mme, [D], [P] une somme de 5 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

La demande de Mme, [O], [Y] veuve, [L] de condamnation de Mme, [D], [P] à lui payer la somme de 3 000 euros sera rejetée.

Le droit au maintien dans les locaux de Mme, [D], [P] dans l’attente d’une décision définitive justifie que l’exécution provisoire du jugement soit écartée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par Mme, [O], [Y] veuve, [L] à Mme, [D], [P] ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 330 000,00 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 33 000,00 euros

• trouble commercial 7 000,00 euros

• frais divers 3 000,00 euros

• perte du stock 3 910,00 euros

soit une somme totale de 376 910 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront réglés par Madame, [O], [Y] veuve, [L] selon les justificatifs qui lui seront présentés par Mme, [D], [P] ;

Condamne Madame, [O], [Y] veuve, [L] à payer à Mme, [D], [P] une indemnité d’éviction de 376 910 euros (trois cent soixante-seize mille neuf cent dix euros), outre les éventuels frais de licenciement qui seront réglés par Madame, [O], [Y] veuve, [L] selon les justificatifs qui lui seront présentés par Mme, [D], [P] ;

Fixe à la somme de 14 371,75 euros (quatorze mille trois cent soixante et onze euros et soixante-quinze centimes ), outre charges et taxes prévues au contrat de bail, l’indemnité annuelle d’occupation due par Mme, [D], [P] à Madame, [O], [Y] veuve, [L] à compter du 1er octobre 2016 ;

Condamne Mme, [O], [Y] veuve, [L] à payer à Mme, [D], [P] une somme de 15746, 24 euros (quinze mille sept cent quarante-six euros et vingt-quatre centimes) en remboursement d’un trop-perçu de loyer versé du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2024 ;

Ordonne la compensation des créances et dettes réciproques des parties ;

Condamne Madame, [O], [Y] veuve, [L] aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de Maître Romain ROSSI-LANDI, avocat ;

Condamne Madame, [O], [Y] veuve, [L] à payer à Mme, [D], [P] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme, [O], [Y] veuve, [L] de condamnation de Mme, [D], [P] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 25 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER