TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Expédition exécutoire à:

— M^e Yohanna WEIZMANN

Copie certifiée conforme à :

— M^e Yohanna WEIZMANN

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/14866

N° Portalis 352J-W-B7J-DBPMN

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0242

DÉFENDERESSE

S.C.I. BM

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non-représentée

Décision du 11 Juin 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/14866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPMN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI BM est propriétaire des lots de copropriété n° 10, 12, 14, 15 d’un immeuble situé [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIENS – GTB a fait assigner la SCI BM devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 25 novembre 2025 afin de la voir notamment condamner au paiement des sommes de :

-7.452,77 euros au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 24 mars 2025 ;

-3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

-2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision en date du 25 novembre 2025, le dossier a fait l’objet d’une redistribution à la 8ème chambre, section des charges de copropriété, du tribunal judicaire de Paris.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025 et signifiées à la défenderesse le 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu notamment les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l‘exposé des faits qui précède,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice PARIS GTB conclut qu’il plaise (…) au Tribunal judiciaire de Paris de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,

Et y faisant droit,

CONDAMNER la SCI BM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice, la société PARIS GTB, la somme en principal de 10.731,44 euros selon décompte arrêté au 16 décembre 2025 au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure du 29 octobre 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER la SCI BM, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice, la société PARIS GTB, une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI BM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice, la société PARIS GTB, une somme

de 2.500,00 € en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI BM aux dépens de l’instance.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir »

Citée suivant les formalités des articles 654 et 658 du code de procédure civile, la SCI BM n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de la fiche d’immeuble que la SCI BM est propriétaire des lots de copropriété n° 10, 12, 14 et 15 d’un immeuble situé [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— le règlement de copropriété ;

— la mise en demeure en date du 29 octobre 2024 ;

— le jugement en date du 05 octobre 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2021, 04 avril 2022, 20 juin 2023, 14 juin 2024, 24 juillet 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours correspondantes ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance du 1er avril 2022 au 21 novembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 10.731,44 euros ;

— le contrat de syndic en date du 24 juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI BM, hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 10.281,44 euros pour la période du 01 avril au 21 novembre 2025 (appel provisionnel, appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2025 et appel solde réfection cage d’escalier inclus).

La défenderesse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la mise en demeure en date du 29 octobre 2024 adressée à la défenderesse et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 1er novembre 2024 sur la somme de 6.684,94 euros et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 450,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— frais de relance à hauteur de 10 euros en date du 17/06/2022,

— frais de relance à hauteur de 10 euros en date du 09/05/2022,

— frais de relance à hauteur de 10 euros en date du 08/08/2023 ;

— mise en demeure à hauteur de 48 euros en date du 29/10/2024 ;

— frais de pré-contentieux à hauteur de 96 euros en date du 03/12/2024 ;

— mise en demeure avocat à hauteur de 96 euros en date du 14//01/2025 ;

— frais WEIZMANN à hauteur de 180 euros en date du 14/01/2025.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la mise en demeure en date du 29 octobre 2024.

Par ailleurs les frais de mise en demeure d’avocat (96 euros) et frais WEIZMAN (180 euros) constituent des honoraires de l’avocat de la copropriété indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 11 Juin 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/14866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPMN

Seuls seront en conséquence retenus les frais de mise en demeure à hauteur de 48 euros et de frais de précontentieux à hauteur de 96 euros, soit un total de 144 euros.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 3.000 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations, ce qui perturberait la bonne marche du syndicat des copropriétaires.

Il ressort des pièces communiquées que la société BM a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte étant chroniquement débiteur depuis 2020.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 05 octobre 2022 condamnant la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayés.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice malgré une condamnation précédente contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI BM verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI BM sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI BM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB :

— la somme de 10.281,44 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 21 novembre 2025 (appel provisionnel, appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2025 et solde réfection cage d’escalier inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 1er novembre 2024 sur la somme de 6.684,94 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la somme de 144 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BM aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 11 Juin 2026

La Greffière La Présidente