TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra KERROS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04222 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7V2Z

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Association [A], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDERESSE

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Alexandra KERROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0673

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04222 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7V2Z

EXPOSE DU LITIGE

L’association [A] a consenti à Mme [E] [B], suivant acte sous seing privé du 9 septembre 2021, à effet le 28 octobre 2021, une convention d’occupation à titre onéreux relatif à un logement situé [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 631,50 euros, la convention pouvant être renouvelée par signature d’avenant.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [E] [B] un commandement de payer la somme principale de 9 051,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 3 avril 2025, l’association [A] a fait assigner Mme [E] [B] devant ce tribunal aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles L 353-20 et R.365-1 du code de la construction et de l’habitation et 1103, 1741, 1224 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, la résiliation du titre d’occupation conclu le 9 septembre 2021 et, dès lors, la constatation de la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [E] [B],

— subsidiairement, la résiliation judiciaire de la convention d’occupation pour non-paiement de la redevance mensuelle,

— en tout état de cause, sa condamnation à libérer les lieux, l’autorisation de procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, sa condamnation à régler une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux égale au montant de la redevance mensuelle, sa condamnation à régler la somme de 9 279,17 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 1er avril 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 date du commandement, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à compter du 25 mars 2025 jusqu’à complète libération des lieux, sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 janvier 2026, l’association [A], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance, en actualisant la dette à la somme de 9 457,43 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 7 janvier 2026, échéance de novembre 2025 incluse. Elle porte dorénavant sa demande d’indemnité d’occupation à la somme de 1 200 euros mensuelle.

Elle rejette la demande de requalification de bail soumis à la loi de 1989 sollicité par la demanderesse

Mme [E] [B] comparaît assistée de son conseil. Elle conteste le caractère précaire de la convention d’occupation et sollicite sa requalification en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi de 1989.

Elle sollicite par ailleurs de déclarer nul le commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 du fait d’un montant erroné dans la dette locative et de condamner l’association [A] au paiement de la somme de 1 126 ,68 euros ou 4 251, 09 à titre de trop perçu, selon l’hypothèse retenue.

Il sera référé à la note d’audience et aux conclusions visées par les parties pour plus ample exposé du litige.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de requalification de la convention en bail d’habitation

L’article de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que ses dispositions sont d’ordre public, et que ses dispositions s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1.

Pour qu’une convention d’occupation précaire soit valable et ne soit pas requalifiée en bail, il faut que la mise à disposition provisoire d’un logement soit justifiée, au moment de la signature de la convention, par des circonstances objectives et indépendantes de la seule volonté des parties, circonstances qui justifient que l’on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent toute volonté de fraude.

En l’espèce les parties ont signé une convention d’occupation à titre onéreux le 9 septembre 2021 à effet le 28 octobre 2021, avec une durée limitée de 18 mois ne pouvant en aucun cas dépasser le terme du bail de six ans donné au propriétaire et signé en octobre 2017 (pièce 1 demandeur).

Les conditions d’occupation précisent en outre que l’occupante s’engage à respecter les modalités d’accompagnement dans les conditions définies avec l’organisme agréé et qui comprennent notamment les rendez-vous et les visites à domicile.

La convention d’occupation ainsi rédigée ne laisse planer aucun doute sur son caractère de précarité. Il ressort du dossier que l’association [A] est elle-même assignée par le propriétaire en expulsion au terme de son bail survenu en octobre 2023 (pièce 6 demandeur). Le caractère précaire de ladite convention ne faisant pas de doute, et bien que la défenderesse se soit maintenue dans les lieux postérieurement au terme de la convention et réside dans le bien depuis plusieurs années ne saurait suffire à requalifier la convention en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi de 1989.

La demande de Mme [E] [B] sera ainsi rejetée.

Sur la nullité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 11 de la convention d’occupation à titre onéreux, en cas de défaut de paiement deux mois après le commandement de payer délivré par huissier demeuré infructueux, celle-ci est résiliée de plein droit.

L’article 9 de la convention précise qu’à défaut de paiement, aux termes convenus, de tout ou patrie du montant total prévu à l’article 5 de la présente convention, celle-ci est résiliée de plein droit, deux mois après un commandement de payer, délivré par huissier et demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire de l’article 11 de la convention a été signifié à la locataire le 24 janvier 2024 (pièce 3, demandeur). Or, d’après l’historique des versements (pièces 4 et 5, demandeur), la somme de 9 051,89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Toutefois la défenderesse conteste la régularité de ce commandement de payer au motif que la dette réclamée est fausse, le loyer devant être calculé en fonction des revenus de l’intéressée ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’article 5 de la convention est rédigée en ces termes « la redevance est calculée proportionnellement aux revenus de l’occupant, au maximum 25%, dans la limite du loyer du propriétaire. La contribution au loyer est ré-évaluée au moins une fois par an, à la hausse ou à la baisse, selon la situation. » Il résulte bien de la convention des parties que la redevance est donc révisable annuellement.

Mme [E] [B] soutient que ses revenus n’ont cessé de diminuer depuis 2022 et verse à cet effet ses revenus déclaratifs en précisant que cette réévaluation n’a pas été prise en compte (pièces adverse 3). L’association [A] pour sa part soutient avoir réévalué au moment de son congé maternité en prenant en compte ses indemnités journalières et ses prestations familiales. Alors que la défenderesse verse ses justificatifs, l’association [A] pour sa part ne produit aucun justificatif du recalcul qu’elle allègue.

Elle fait ainsi défaut à soutenir de la dette qu’elle allègue. Dans ces conditions, il est démontré que la dette réclamée au commandement de payer est incertaine, que celui-ci est irrégulier, cette irrégularité causant nécessairement un grief à Mme [E] [B].

La redevance initialement fixé à la somme de 631,50 euros dans la convention initialement signée par les parties devra ainsi être retenue, et la dette locative devra ainsi être rejetée.

Mme [E] [B] est par ailleurs mal-venue à réclamer un trop perçu à postériori ne démontrant pas avoir versé de justificatifs en temps utile à l’association [A] pour contester le montant de son loyer.

L’association [A] est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du fait de l’impayé de la redevance dont les conditions ne sont pas réunies depuis le 25 mars 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire de la convention

En application de l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Comme il a été développé ci-avant, une convention d’occupation a été signée entre les parties.

L’article 4 de la convention d’occupation stipule que « Il peut être mis fin à la présente convention d’occupation par l’une ou l’autre partie, à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d’un mois et d’informer l’autre partie par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en mains propres ».

En son article 3 la convention précise que celle-ci est signée pour une durée maximale de 18 mois et qu’en cas de dépassement de durée et évaluation de la situation, la convention peut-être renouvelée par signature d’avenant. Il est également précisé qu’en aucun cas, la durée de la location ne peut excéder la durée du bail lequel a été conclu entre l’association [A] et le propriétaire en octobre 2017 pour une durée de 6 ans, prenant ainsi fin en octobre 2023.

Par ailleurs l’article 7 de la convention prévoit que l’occupant s’oblige à :

— Payer sa redevance mensuelle,

— Respecter les modalités d’accompagnement, communiquer toutes pièces justificatives ou document administratif nécessaires à l’activation des dispositifs sociaux et de relogement, ainsi qu’à communiquer à l’association toute information en matière d’évolution ou de changement de la composition de la situation familiale.

En l’espèce l’association [A] verse un document intitulé saisine de blocage auprès de la ville de [Localité 1] pour rapporter les difficultés rencontrées dans la situation de Mme [E] [B], précisant que celle-ci n’honore pas les RDV et manque de transparence quant à sa situation. Il est précisé que le dispositif DALO a été mobilisé le 14 mars 2024, que sur six rendez-vous proposés depuis fin 2024, seuls deux ont été honorés (pièce 8, demandeur). La ville de [Localité 1] lui a consécutivement enjoint de mettre un terme à la présente convention par courrier du 30 septembre 2025 (pièce 9, demandeur).

L’association [A] justifie avoir ensuite avisé son occupante par courrier du 1er octobre 2025 avisé le 13 octobre 2025 de ce que la convention se trouvait résiliée (pièce 10, demandeur) au motif du dépassement de la durée d’occupation initiale prévue de 18 mois, de l’accumulation de sa dette locative et de sa non adhésion à l’accompagnement social, étant précisé que la résiliation prendrait effet sous un mois, conformément aux termes de la convention.

Bien que l’association [A] échoue à établir le montant de la dette locative et se soit vue déboutée de ce chef, il n’en demeure pas moins que les manquements de la locataire au titre de son occupation prolongée des lieux et de son obligation d’accompagnement dans le cadre de la convention sont fondés.

Mme [E] [B] ne pouvait ignorer le caractère précaire de sa convention d’occupation et les manquements observés justifient, du fait de leur répétition, que soit retenu le caractère de gravité entrainant la résiliation de la convention.

La convention d’occupation sera ainsi résiliée à compter du 14 novembre 2025, soit un mois révolu après que la résiliation lui ait été notifiée par courrier recommandé.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation de la convention, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant retenu de la redevance, son montant sera fixé à la somme mensuelle réclamée par l’association [A] soit la somme de 1 200, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association [A] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’association [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de requalification de la convention d’occupation en bail soumis aux dispositions de la loi de 1989 ;

DECLARE nul le commandement de payer délivré le 24 janvier 2024;

REJETTE la demande de l’association [A] de constater une dette locative ;

REJETTE la demande de Mme [E] [B] au titre d’un trop perçu ;

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail ;

CONSTATE, en conséquence, que la convention conclue 9 septembre 2021, à effet le 28 octobre 2021, entre l’association [A], d’une part, et Mme [E] [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 14 novembre 2025,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procéder à l’expulsion de Mme [E] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [E] [B] à verser à l’association [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1 200 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à l’association [A] la somme de 200 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [B] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 3 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge