TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [Y] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Francis JURKEVITCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11017 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOEX

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0734

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11017 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOEX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2022, M. [A] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] – [Adresse 4] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.370 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Mme [K] [O], cotitulaire du bail a notifié avoir quitté les lieux par lettre recommandée avec accusé réception en date du 05 juillet 2024.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.280 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [Y] le 4 avril 2025.

Par assignation du 20 novembre 2025, M. [A] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [Y] dans les 8 jours du jugement à intervenir et avec astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 1.445 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12.940 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à novembre 2025, 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 mars 2026, M. [A] [G] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mars 2026, s’élève désormais à 18.720 euros. M. [A] [G] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier règlement du locataire remonte à septembre 2025 ; et il relève que M. [C] [Y] ne produit aucun justificatifs sur sa situation économique et financière et notamment son nouveau contrat de travail.

M. [C] [Y] expose qu’il occupe les lieux seul mais reçoit ses deux enfants en garde alternée régulièrement ; il a eu de grosses difficultés financières avec sa société spécialisée dans l’export et il est resté 6 mois avec le RSA comme seul revenu, il a retrouvé du travail à partir du 1er avril 2026 et son salaire sera de 4.800 euros net ; il est donc en situation de reprendre le paiement des loyers en cours au mois d’avril et de verser 700 euros en plus pour apurer l’arriéré locatif.

M. [C] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [A] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.280 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 juin 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [C] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

En l’état et en l’absence de justificatif, il apparait que les revenus du foyer de M. [C] [Y] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette avec des échéances élevées (700 euros).

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être que rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [A] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’astreinte

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, le locataire est condamné à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette obligation de quitter d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

De même, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [A] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2026, M. [C] [Y] lui devait la somme de 18.720 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.445 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [A] [G] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2.400 euros à la demande de M. [A] [G] concernant les frais non compris dans les dépens correspondant à la facture d’honoraires d’avocat n° 10-6334/2025 et ce, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 octobre 2022 entre M. [A] [G], d’une part, et M. [C] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – [Adresse 4] – à [Localité 2] est résilié depuis le 2 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.445 euros (mille quatre cent quarante-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE La demande tendant au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [C] [Y] à payer à M. [A] [G] la somme de 18.720 euros (dix-huit mille sept cent vingt euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2026,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [C] [Y] à payer à M. [A] [G] la somme de 2.400 euros (deux mille quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er avril 2025 et celui de l’assignation du 20 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 0206, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge