TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Yael BRAMI- CREHANGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MENARD – WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02033 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6O

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

IMMOBILIERE 3F, Société anonyme d’habitation à loyer modéré, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDERESSES

Madame [M] [L] [H], demeurant chez INSER ASAF – [Adresse 1]

représentée par M^e Yael BRAMI- CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1099

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-011631 du 15/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [T] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02033 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6O

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2010, la société IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Mme [U] [D] un appartement situé [Adresse 5] (logement n°112).

La preneuse est décédée le 16 avril 2024.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 20 novembre 2024, que le logement est occupé par Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F].

La société IMMOBILIÈRE 3F a ainsi fait délivrer à ces dernières une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice le 5 décembre 2024 puis, par acte du 27 janvier 2025, les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de :

— constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 16 avril 2024, date du décès de la preneuse,

— juger que les conditions pour un transfert de bail au profit de Mme [M] [L] [H] et de Mme [T] [F] ne sont pas réunies,

— Juger que Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] sont occupantes sans droit ni titre du logement litigieux,

— Ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] [H] et de Mme [T] [F], et celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 16 avril 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamner Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] à lui verser la somme de 6 856,15 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 18 décembre 2024, terme du mois de novembre inclus,

— condamner Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivie, majorée de 30%,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

La requérante estime que Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] ne satisfont pas les conditions imposées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail et qu’ainsi, elles sont occupantes sans droit ni titre du logement depuis qu’il s’est trouvé résilié de plein droit à la date du décès de la preneuse, survenu le 16 avril 2024. Elle se dit donc bien fondée à obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux.

Lors de l’audience du 12 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande au titre des indemnités d’occupation à la somme de 17 678,63 euros et à préciser qu’elle sollicitait la condamnation in solidum des défenderesses à la lui payer. Elle s’est opposée à tout délai pour quitter les lieux.

Mme [M] [L] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions dont elle a demandé le bénéfice. Elle demande ainsi au juge de :

— se voir accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— débouter la société IMMOBILIÈRE 3F de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée de 30%,

— débouter la société IMMOBILIÈRE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle est dans situation ne lui permettant pas de se reloger pour le moment et qu’ainsi, elle doit bénéficier d’un délai pour quitter les lieux, étant précisé qu’elle a déposé une demande de logement social.

Mme [T] [F], régulièrement assignée à personne, ne s’est pas présentée ni fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, si la société IMMOBILIÈRE 3F ne produit pas le bail conclu avec Mme [U] [D], les pièces qu’elle produit, notamment le décompte locatif, ainsi que les déclarations des parties à l’audience sont suffisantes à prouver le lien contractuel qui les liait depuis le 8 septembre 2010.

Il est par ailleurs établi et non contesté que Mme [U] [D] est décédée le 16 avril 2024.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [K] le 20 novembre 2024 que le logement objet du bail, situé [Adresse 5], est occupé à des fins d’habitation par Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F].

Mme [M] [L] [H], qui comparaît le jour de l’audience, ne conteste pas cette occupation. Elle avait même précisé au commissaire de justice qu’elle était logée chez Mme [U] [D] depuis environ cinq ans et qu’elle lui apportait, en échange, une aide quotidienne.

Les défenderesses ne faisant pas partie de la liste des personnes pouvant bénéficier du transfert de bail prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné, il sera constaté que le contrat s’est trouvé résilié de plein droit à la date du décès de Mme [U] [D] et que Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] sont, depuis cette date, occupantes sans droit ni titre des lieux litigieux.

Par conséquent, l’expulsion de Mme [M] [V] et de Mme [T] [F] sera ordonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F], occupantes sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, seront condamnées in solidum, puisque co-auteur du même dommage, à verser à la société IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la requérante, cette dernière ne démontrant aucun préjudice personnel et direct.

La société IMMOBILIÈRE 3F verse ainsi aux débats un décompte démontrant que la dette qui s’est formée à compter du mois de mai 2024, soit postérieurement au décès de Mme [U] [D], s’élevait, au 4 novembre 2025, à la somme de 17 678,63 euros échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Ce montant n’est contesté ni par Mme [M] [L] [H], ni par Mme [T] [F], qui ne comparaît pas.

Par conséquent, elles seront condamnées in solidum à payer à la société IMMOBILIÈRE 3 F la somme de 17 678,63 euros au titre des indemnités d’occupation échues, terme du mois d’octobre 2025 compris.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition que ces derniers ne soient pas de mauvaise foi ou qu’il ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [M] [L] [H] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux en faisant valoir la fragilité de sa situation économique et les efforts qu’elle fait pour trouver une solution de relogement.

Cependant, il résulte des pièces qu’elle produit qu’elle disposait, en 2025, d’une autre adresse dans le [Localité 3]. Si elle indique qu’il ne s’agit pas de sa résidence effective, elle n’apporte aucun élément au soutien de cette allégation. Sa situation eu égard à sa résidence et à ses possibilités de relogement n’est donc pas clairement établie. En outre, son occupation des lieux litigieux a généré une dette extrêmement importante qui aura vocation à s’accroître en cas de maintien dans l’appartement, faute d’avoir repris, a minima le paiement des indemnités d’occupation courantes avant l’audience.

Par conséquent, sa demande de délais sera rejetée mais il sera rappelé qu’elle a vocation, en tout état de cause, à bénéficier des délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité et la situation économique respective des parties commande, en revanche, de ne pas faire application des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société IMMOBILIÈRE 3F de la demande qu’elle forme à ce titre.

La présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail verbal, liant la société IMMOBILIÈRE 3F et Mme [U] [D] depuis le 8 septembre 2010, portant sur un logement situé [Adresse 5] (logement n°112), est résilié depuis le 16 avril 2024, date du décès de la locataire,

CONSTATE que Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] sont occupantes sans droit ni titre des lieux susmentionnés, depuis le 16 avril 2024,

ORDONNE à Mme [M] [L] [H] et à Mme [T] [F] de quitter les lieux dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE la société IMMOBILIÈRE 3F, faute pour Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] d’avoir libérer les lieux dans ce délai, à procéder à leur expulsion à celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 5] (logement n°112), dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DÉBOUTE Mme [M] [L] [H] de sa demande de sursis à expulsion,

RAPPELLE néanmoins que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale,

DÉBOUTE la société IMMOBILIÈRE 3F de sa demande de condamner Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, majorée de 30%,

CONDAMNE Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] in solidum à verser à la société IMMOBILIÈRE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] in solidum à verser à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 17 678,63 euros au titre des indemnités d’occupation échues, terme du mois d’octobre 2025 compris.

DÉBOUTE la société IMMOBILIÈRE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [L] [H] et Mme [T] [F] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 23 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02033 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6O