TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e GIANGRASSO

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e DUQUESNE-CLERC et M^e OLIVIER-MARTIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/02747 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EJ3

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet [I], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0438

DÉFENDERESSES

Madame [A] [Y] née [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle DUQUESNE-CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895

Madame [X] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc OLIVIER-MARTIN de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0152, avocat postulant, et par Maître Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/02747 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EJ3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [C] [T] épouse [Y] est propriétaire du lot n°16 constitué d’une chambre au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Mme [X] [J] est propriétaire du lot n°177 correspondant à un appartement de quatre pièces au 9e étage de l’immeuble, et des lots n°13 et 14 correspondant à des chambres au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Reprochant à ces deux copropriétaires l’appropriation par chacune de caves, parties communes au sous-sol de l’immeuble, par actes du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Y] et Mme [J] devant ce tribunal en restitution des caves, démolition d’un mur et indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

« Juger que le désistement du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 6], est parfait à l’égard de Madame [Y] ;

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble conservera à sa charge les dépens qui la concerne.

Condamner Madame [J] à restituer la cave qu’elle a même numérotée 13 à droite de la cave 57, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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Condamner Madame [J] à déposer à ses frais, le mur séparatif divisant et clôturant l’ancien local commun dédié au transformateur électrique de l’immeuble, transformé en cave 14, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Condamner Madame [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la somme de 12 000 Euros au titre du préjudice subi.

Condamner Madame [J] à lui payer la somme de 8.000 Euros, au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

Débouter Madame [J] de ses demandes reconventionnelles. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, Mme [J] demande de :

« RECEVOIR Madame [J] en ses écritures et l’y déclarer bien fondée.

A titre principal,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à Madame [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à Madame [J] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Subsidiairement, avant dire droit

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission notamment de :

— Se faire remettre l’ensemble des actes, règlement de copropriété, modificatifs, plans du règlement de copropriété

— Se rendre sur place [Adresse 1] et [Adresse 8] et opérer toutes constatations nécessaires

— Dresser un état de l’occupation actuelle des sous-sols de l’immeuble du SDC du [Adresse 1] et [Adresse 8] et un comparatif avec les plans du règlement de copropriété

— Déterminer la proportion de charges d’entretien des caves particulières dans les charges communes générales de l’immeuble

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens »

Mme [Y] a constitué avocat mais n’a jamais conclu.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 26 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/02747 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EJ3

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le désistement du syndicat des copropriétaires à l’égard de Mme [Y]

Selon l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 398 du même code prévoit que le désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action, mais seulement extinction de l’instance.

En l’espèce, Mme [Y], n’a jamais conclu, en sorte que le désistement est parfait. En l’absence de précision, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires se désiste seulement de son instance.

II. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de Mme [J]

Sur la demande de restitution de la cave numérotée 13 située à droite de la cave n°57

Au soutien de ses demandes, sur le fondement des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété mentionne de façon claire que chaque appartement est associé à une cave privative en sous-sol mais ne mentionne pas les chambres de service, ce dont il se déduit qu’aucune cave n’est associée à ces chambres. Le syndicat des copropriétaires ajoute que les caves portent le même numéro que les appartements or il n’existe pas de cave n° 13 ou n°16 et que les caves surnuméraires sont donc des parties communes. Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que Mme [J] prétend à tort que le lot n°13 correspondrait à un appartement, cette erreur commise au moment du partage liquidatif entre les lots n°13 et 14 ayant été rectifiée par un acte publié le 29 octobre 1964 puis dans tous les actes de vente successifs. Il indique que Mme [J] ne rapporte pas la preuve contraire, seul le règlement de copropriété modifié faisant foi et le document reproduit partiellement par la défenderesse n’étant pas probant. Le demandeur expose enfin que Mme [J] ne justifie pas d’une prescription acquisitive sur la cave.

Mme [J] réplique que le règlement de copropriété n’est pas clair et doit être interprété à la lumière des actes de la société civile immobilière ayant construit l’immeuble du principe d’égalité entre copropriétaires, et de la configuration de l’immeuble comportant 180 caves en sous-sol pour 180 logements, comme incluant dans le terme « appartement » les chambres de service, se voyant ainsi dotées d’une cave particulière en sous-sol. Elle précise que son droit de propriété est conféré par le règlement de copropriété en sorte qu’il est indifférent que son titre de propriété ne mentionne pas les caves. Elle ajoute que l’utilisation des caves répond aux conditions pour bénéficier de l’usucapion de ce droit de jouissance.

*

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 3 de la même loi prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

En cas d’usage abusif des parties communes, le syndicat est fondé à demander outre la cessation par le copropriétaire de l’occupation indue, des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la copropriété en raison de l’occupation illicite des parties communes.

*

L’état descriptif de division décrit les lots n°13 et n°14 comme des chambres et le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un acte notarié du 26 octobre 1964 que ces lots, désignés à tort comme des appartements dans un projet de partage du 12 mars 1964, sont effectivement des chambres.

Mme [J] n’apporte aucune pièce contraire et ne conteste pas que les lots n°13 et 14 correspondent matériellement à des chambres et non des appartements de plusieurs pièces comme le lot n°177 dont elle est par ailleurs propriétaire.

Le premier chapitre du règlement de copropriété relatif à la désignation générale de l’immeuble indique que :

« L’ensemble comprendra :

— AU SOUS-SOL :

— la chaufferie et la soute à combustible,

— les locaux destinés au logement du surpresseur et des transformateurs,

— les caves et différents locaux de service,

— les caves affectées aux appartements,

— une cave ou local supplémentaires. »

Il est donc expressément opéré une distinction entre les caves affectées aux appartements et d’autres caves communes.

Le règlement de copropriété prévoit en son chapitre 11 que « Chaque appartement comprend en plus des pièces principales :

— une cuisine

— une salle de bains

— une cave particulière en sous-sol »

La référence aux pièces principales au pluriel exclut par nature les studios et les chambres. En outre, dans le paragraphe relatif aux parties privatives, le règlement de copropriété mentionne la propriété « de l’appartement ou des locaux qui lui seront attribués », ce dont il se déduit que les chambres ne sont pas assimilées aux appartements.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/02747 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EJ3

Le courriel du syndic du 2 novembre 2022 au conseil syndical de l’immeuble, mentionnant que tous les 180 lots, y compris les chambres, sont composés d’une cave, n’est pas de nature à contredire les stipulations claires du règlement de copropriété.

Mme [J] ne démontre par ailleurs aucune violation du principe d’égalité entre copropriétaires alors qu’il peut exister des lots de nature et de composition variées au sein d’un immeuble, pris en compte dans le calcul de la quote-part de chaque copropriétaire.

Il n’est pas contesté que Mme [J] occupe la cave numérotée 13 située, d’après le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 février 2023, dans un renfoncement à droite de la cave portant le numéro 57, équipée d’une serrure renforcée.

Sur les plans de l’immeuble, ce local n’est pas numéroté et ne correspond ainsi à aucun lot privatif composé d’un appartement.

Compte tenu des développements précédents, il s’agit donc d’une partie commune dont le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la restitution.

Afin de garantir l’exécution de la décision, cette restitution sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Mme [J] sera donc condamnée à restituer au syndicat des copropriétaires la cave numérotée 13 située à droite de la cave n°57, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de démolition du mur séparatif divisant et clôturant l’ancien local commun dédié au transformateur électrique de l’immeuble transformée en cave numérotée 14

Le syndicat des copropriétaires affirme que Mme [J] a fait édifier sans autorisation de l’assemblée générale un mur de cloison dans une cave partie commune correspondant à l’ancien local du transformateur électrique.

Mme [J] indique que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ses allégations et que les caves numérotées 13 et 14 avaient une existence matérielle sans intervention de sa part. Elle ajoute que l’utilisation des caves répond aux conditions pour bénéficier de l’usucapion de ce droit de jouissance.

*

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont notamment adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

Décision du 17 Février 2026

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Il n’est pas contesté en l’espèce que Mme [J] occupe la cave numérotée 14 située à côté de l’ancien local commun dédié au transformateur électrique de l’immeuble scindé en deux.

Le syndicat des copropriétaires ne demande cependant pas la restitution de cette cave, à l’instar de la cave numérotée 13, mais seulement la démolition du mur.

Le constat de commissaire de justice du 16 février 2023 mentionne la présence de deux cadenas sur l’une des portes du local technique situé entre la cave n°163 et la cave n°177. Le commissaire de justice a constaté qu’ « il a été monté directement à main droite en entrant dans ce local, un mur en parpaings dont les joints débordants ont été visiblement appliqués depuis l’intérieur du local portant le numéro « 14 »».

Ce mur séparatif n’est pas mentionné sur les plans d’origine de l’immeuble mais figure sur le plan des réseaux communiqué par Mme [J].

Le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve du bien-fondé de sa demande en démolition, n’apporte aucun élément justifiant de la date d’édification de ce mur et ne démontre pas que ce mur aurait été construit à la demande de Mme [J].

La demande du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’occupation illégale de parties communes et la modification non autorisée du local commun violent le règlement de copropriété, ce qui suffit à caractériser l’existence d’un préjudice collectif pour la copropriété.

Mme [J] n’a formé aucun moyen spécifique s’agissant de cette demande.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la seule violation du règlement de copropriété ne suffit pas à caractériser le préjudice de la copropriété qu’il convient de démontrer, or le demandeur n’apporte aucun élément de nature à établir la nature et l’étendue du préjudice de 12 000 euros dont il demande réparation.

Sa demande sera donc rejetée.

III. Sur les demandes de Mme [J]

Sur la demande indemnitaire

Mme [J] soutient que la procédure est motivée par la volonté des membres du conseil syndical de lui nuire personnellement et procède ainsi d’une vendetta à son encontre. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité pour la violation de l’égalité entre les copropriétaires au vu du harcèlement dont elle est victime.

Décision du 17 Février 2026

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Le syndicat des copropriétaires réplique que sa responsabilité n’est pas susceptible d’être engagée pour de prétendus agissements des membres du conseil syndical et que la présente action, menée à l’origine contre deux copropriétaires sur les trois ayant occupé des caves, n’est aucunement discriminatoire à l’encontre de Mme [J].

Mme [J] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si les attestations versées aux débats témoignent de relations conflictuelles entre certains membres du conseil syndical et Mme [J] lors de l’assemblée générale du 23 mai 2023, la défenderesse ne caractérise aucune faute personnelle du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise

Mme [J] fait valoir qu’en raison de l’ambiguïté du règlement de copropriété, il est nécessaire de désigner un géomètre-expert pour reconstituer l’intégralité des équipements du sous-sol de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne se prononce pas sur cette demande.

Selon l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Les clauses du règlement de copropriété sont en l’espèce dénuées d’ambigüité quant au sort des caves et les éléments versés aux débats par les parties ont été suffisants pour trancher leur litige, en sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise.

La demande de Mme [J] sera ainsi rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Mme [J], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

Mme [J], tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’instance parfait du syndicat des copropriétaires à l’égard de Mme [A] [Y] emportant extinction de l’instance ;

CONDAMNE Mme [X] [J] à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 8], représenté par son syndic le cabinet [I], la cave numérotée 13 située à droite de la cave n°57, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 8], représenté par son syndic le cabinet [I] ;

REJETTE toutes les demandes de Mme [X] [J] ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [X] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 8], représenté par son syndic le cabinet [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

La Greffière La Présidente