COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 11 Décembre 2025

N° RG 24/04821 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFAK

Grosse délivrée

à M^e BAUTRANT

Expédition délivrée

à M^e AIM

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BAIE DES ANGES

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [C]

[Adresse 7]

[Adresse 15]

[Localité 2]

représenté par M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

Madame [V] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 15]

[Localité 2]

représentée par M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [C] et Mme [V] [E] sont propriétaires d’un lot de copropriété situés la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3] (lot n°55 et 79).

Le 13 et 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, a fait assigner M. [X] [C] et Mme [V] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] à lui payer la somme de 3345,39 euros (assignation du 13 décembre), 2620,12 euros (assignation du 19 décembre), au titre des charges impayées et des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au 15 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] à lui payer la somme de 2500 euros, à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

Au jour de l’audience, le [Adresse 13] [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, représenté par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions notamment de :

— condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] à lui payer la somme de 3464,13 euros, au titre des charges impayées et des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure et anatocisme,

— condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] à lui payer la somme de 2500 euros, à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, le [Adresse 13] [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, actualise le montant des charges et des impayées à hauteur de 1488,79 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [X] [C] et Mme [V] [E] sollicitent de la présente juridiction, notamment de :

— à titre liminaire déclarer la demande irrecevable et renvoyer les parties devant le conciliateur de justice ;

— à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de toutes ses demandes de recouvrement mise à leur charge ;

— à titre subsidiaire, débouter le [Adresse 13] LA LOMBARDE de toutes ses demandes de paiement (dommage et intérêts, article 700 du code de procédure civile) mise à leur charge ;

— à titre reconventionnel condamner le [Adresse 13] [Adresse 9] LOMBARDE à leur payer la somme de 2000 euros de préjudice moral ;

— condamner le [Adresse 14] [Adresse 12] à leur payer la somme de 2500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

— que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

— qu’en application de 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des avocats qui doivent expressément formuler, dans la discussion de leurs conclusions, les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions doivent indiquer, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

I. Sur la recevabilité de la demande en justice :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage (…).

M. [X] [C] et Mme [V] [E] soulèvent l’irrecevabilité de l’action en justice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] considérant que la demande en paiement initiale de 2203,11 euros a été augmentée d’une demande de 2500 euros de dommages et intérêts qui permet d’échapper artificiellement au seuil des 5000 euros.

Le [Adresse 13] [Adresse 11] ne s’est pas exprimé sur ce point.

En l’espèce, les assignations initiales du demandeur sollicitent une condamnation de 3345,39 euros (assignation du 13 décembre) et 2620,12 euros (assignation du 19 décembre) au titre des charges impayées et des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs le demandeur sollicite des dommages et intérêts de 2500 euros et des frais irrépétibles de 1500 euros.

Le montant des dommages et intérêts entre dans l’appréciation du seuil des 5000 euros.

Il apparaît donc que le montant des demandes sollicitées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] est supérieur à 5000 euros.

Par conséquent le [Adresse 13] [Adresse 11] n’est pas soumis à l’obligation de tentative de conciliation préalable visée par l’article 750-1 du code de procédure civile, sa demande est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que M. [X] [C] et Mme [V] [E] sont propriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3] (lot n°55 et 79),

— les appels de fonds depuis le 8 juin 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 décembre 2022, 21 décembre 2023 et 25 novembre 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;

— un décompte actualisé au 13 octobre 2025, à hauteur de 1488,79 euros

— deux mises en demeure du 18 janvier 2024 et 19 avril 2024 ;

— une sommation de payer du 11 juin 2024 ;

M. [X] [C] et Mme [V] [E] s’opposent au montant sollicité par le demandeur, considérant qu’ils ont réglé les différentes charges.

A ce titre, les défendeurs justifient du versement de sommes depuis octobre 2024 à hauteur de 6932,66 euros.

En revanche, les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] depuis le 1er avril 2024, auxquelles ils convient d’enlever les frais contentieux et les mise en demeure qui n’entrent pas dans les charges de copropriété, les charges s’élèvent à 6992,66 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [X] [C] et Mme [V] [E] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 60 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] au paiement de la somme de 60 euros, au titre des charges dues à la date 13 octobre 2025, provision pour charges du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 décembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais d’huissier qui relèvent des dépens, des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure et des frais de syndic, qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le [Adresse 13] [Adresse 11] sera débouté de sa demande de paiement de 1428,79 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11],

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le [Adresse 13] [Adresse 11] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [X] [C] et Mme [V] [E]

En application de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016, une action en justice n’est abusive qu’en cas de faute du demandeur, caractérisée par un abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, il n’est pas rapporté que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ait agi dans l’intention de nuire, par légèreté blâmable ou erreur équipollente au dol justifiant une condamnation au paiement de dommages-intérêts. Le simple fait d’ester en justice n’est pas en effet constitutif d’un abus de droit.

Par conséquent, M. [X] [C] et Mme [V] [E] seront déboutés de leur demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que les conditions du présent articles sont remplies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le [Adresse 13] [Adresse 11] sera débouté de cette demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [C] et Mme [V] [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse, cette dernière ne justifiant d’aucune démarche pour utiliser la procédure moins onéreuse de l’injonction de payer. Par ailleurs, M. [X] [C] et Mme [V] [E] seront également déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, recevable dans son action ;

CONDAMNE M. [X] [C] et Mme [V] [E] à verser au [Adresse 13] [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, la somme de 60 euros, au titre des charges dues à la date du 13 octobre 2025, provision de charges du mois d’octobre 2025 incluse, majorées des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 ;

DEBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, de sa demande de voir condamner M. [X] [C] et Mme [V] [E] au paiement de 1428,79 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, de sa demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [X] [C] et Mme [V] [E], de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 11] (sis [Adresse 5]) représenté par son syndic, la société CITYA BAIE DES ANGES, et M. [X] [C] et Mme [V] [E] de leur demande respective en paiement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [C] et Mme [V] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,